부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 5층501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당이 계산상 말소기준권리입니다.
현황조사에 잡힌 전입자는 13명입니다. 가장 이른 임차권등기자 이현영의 주민등록일도 2021.09.27로 말소기준권리보다 늦고, 나머지 전입도 모두 2022년 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고 실제 인도 과정은 권리의 소멸 여부와 별개이므로, 점유관계 확인은 입찰 전 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층501호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 및 매각물건명세서 비고: 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당 · 채권최고액 880,000,000원 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 등기 구조는 단순하지 않다
계산상 말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당입니다. 2023.12.29 등기된 이현영의 임차권은 보증금 140,000,000원이지만 계약일 2021.09.07, 확정일자 2021.09.08, 주민등록일 2021.09.27로 모두 말소기준 이후이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 2025.04.07 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
임차인·점유 현황 — 13명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.23 배당요구 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 이현영 | 2021.09.27 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 건물전부 · 2021.09.08 확정일자 · 2023.12.29 임차권등기 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 따라서 표의 13명은 각각 현황조사 또는 등기·문건에서 확인된 개별 인원입니다. 다만 이현영 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많아 배당순위·배당액은 단정하지 않습니다. 대항력 판정은 전입일이 말소기준일 이후라는 점에 한정하여 모두 없음으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 시세 비교 없이 신건 182,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 182,000,000원인 신건입니다. 매수인의 금전 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 182,000,000원입니다.
다만 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 실거래 수치가 확인되지 않아 이 182,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가보다 저평가됐다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 가격 판단은 실거래 원본을 추가 확인한 뒤 별도로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 701,348,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 737,238,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 765,950,720원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, 현재 계산에서는 부족배당이 701,348,000원 → 737,238,400원 → 765,950,720원으로 늘어날 뿐 매수인의 금전 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 이는 채권자의 미배당 증가이지 낙찰자의 추가 인수 증가가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 178,652,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 178,652,000원이 배당되고 701,348,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역 기준높이 60m, 최고높이 85m입니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡, 토지면적은 184.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현황조사상 13명이 확인됩니다. 대항력은 없더라도 현재 실제 점유자와 사용 부분을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 이현영 임차권. 보증금 140,000,000원, 계약일 2021.09.07, 확정일자 2021.09.08, 주민등록일 2021.09.27, 임차권등기 2023.12.29입니다. 말소기준 이후 권리라는 점을 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.07.05 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 있으므로 매각 후 등록·임대의무 관련 효력과 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 회생 보전처분. 2024.01.29 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있으므로 경매절차와의 관계 및 현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 채권이전·근질권. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 확정채권양도와 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 관련 근질권 등기가 함께 존재합니다. 현재 등기부 순위와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 182,000,000원의 시세 대비 수준을 확인할 실거래 수치가 제시되지 않았으므로, 시세 확인 없이 가격 메리트를 전제로 입찰하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 금전 인수액 0원입니다. 말소기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당이고, 확인된 전입자 13명은 모두 그보다 늦습니다. 보증금 140,000,000원의 이현영 임차권도 후순위라 대항력이 없습니다.
반면 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 권리의 인수액보다 점유와 등기 구조입니다. 다수 전입자, 민간임대주택 금지사항, 회생법원 보전처분, 2026.03.05 채권양도·근질권 등기가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 게다가 신건 182,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지를 판단할 거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 금전 인수는 안전, 점유·등기는 확인 필요, 가격은 판단 보류입니다.
