부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 9층 903호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 현재 매각기일은 2026.09.07, 감정가와 최저매각가는 모두 167,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당 채권최고액 880,000,000원입니다. 이후 설정된 전세권과 김형준의 임차권은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조이며, 현황조사에서 확인된 사람들도 모두 말소기준 이후 전입입니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층 903호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리들이 핵심
말소기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당 880,000,000원입니다. 2022.04.27 한국수력원자력주식회사 명의로 설정된 전세권 100,000,000원과 2024.05.17 김형준 명의 임차권 35,000,000원은 모두 그보다 늦습니다. 전세권은 2024.07.16 주택도시보증공사로 이전됐고, 김형준 임차권은 2024.05.28 보증금 문구가 경정됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 인원 13명
이 물건은 임차인·점유자 확인이 핵심 실무 포인트입니다. 이름이 확인된 실제 인원은 13명이며, 보증기관 승계로 중복 산입된 사람은 없습니다. 2024.05.28 임차권 경정은 김형준 임차권의 경정등기로 별도 인원으로 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형준 | 2022.04.25 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일인 2021.08.25보다 가장 빠른 전입도 백승민의 2022.02.22이므로, 이름이 확인된 13명은 모두 말소기준 이후 전입입니다. 김형준은 2022.04.25 전입·점유개시·확정일자, 임차보증금 35,000,000원이 확인되지만 역시 기준일보다 늦습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 167,000,000원 또는 최저매각가 167,000,000원이 주변 거래가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차는 감정가 100%의 신건이므로, 단순히 경매라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,138,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 163,862,000원 |
| 3. 전세권 · 한국수력원자력주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표상 채권액 합계는 980,000,000원, 예상 배당액은 163,862,000원, 미배당은 816,138,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 승강기·난방·주차·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 포함되며, 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 13명 재확인. 현황조사 이후 실제 퇴거·신규 점유 여부를 매각 직전 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 다수 점유자의 금액과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 명도와 배당관계 파악에 필요합니다.
- 김형준 임차권. 보증금 35,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.04.25로 확인됩니다. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 전세권 이전 확인. 한국수력원자력주식회사 명의 100,000,000원 전세권은 2024.07.16 주택도시보증공사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 회생 관련 보전처분 확인. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분 등기가 존재합니다. 매각 직전 등기부 원본으로 현재 상태를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 167,000,000원이 시장보다 낮다는 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 13명 모두 그 이후 전입입니다. 김형준의 35,000,000원 임차권과 100,000,000원 전세권도 후순위라 현재 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 실무 난이도는 낮다고 단정하기 어렵습니다. 점유자가 많고, 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 등기에는 전세권 이전·근저당권 이전·채권근질권·회생 관련 보전처분까지 이어집니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 신건 167,000,000원이 싸다는 판단은 보류해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 검증 필요, 점유관계는 반드시 재확인입니다.
