부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 3층 306호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 사건상 감정가와 현재 최저매각가는 모두 148,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 등기부에는 2021년 근저당권들, 민간임대주택 관련 금지사항, 2024년 재산보전처분, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 근저당권 이전·근질권 설정까지 이어집니다.
핵심은 점유자가 많다고 곧바로 보증금을 인수하는 구조는 아니라는 점입니다. 말소기준일은 2021.08.25이고, 가장 빠른 이동규의 주민등록·점유개시일도 2022.01.14입니다. 나머지 인원 역시 모두 그보다 늦습니다. 제공된 판정상 13명 모두 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 인원이 많기 때문에 실제 점유관계·명도 상대방은 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 별도 확인사항
말소기준으로 계산된 권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 그 이후의 이동규 임차권등기와 임의경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 판정되어 있습니다. 반면 민간임대주택 금지사항등기와 부산회생법원의 재산보전처분은 단순한 후순위 금전권리와 성격이 다르므로, 매각 후 처리 상태를 최신 등기부와 매각조건에서 직접 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 13명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 전입·임차 관련 인원은 13명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이동규는 임차보증금 130,000,000원, 계약일 2021.12.24, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.01.14로 임차권등기가 되어 있습니다. 그 밖의 12명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일 자체가 모두 말소기준일 2021.08.25보다 늦어 제공 자료상 대항력은 없습니다.
| 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
| 이동규 | 2022.01.14 | 130,000,000원 | 2022.01.14 | 2024.01.17 | 없음 | 미상 | 아님 | 0원 |
③ 가격 — 신건 148,000,000원, 시세 판단은 보수적으로
현재 회차는 감정가의 100%인 148,000,000원입니다. 1회 유찰 시 118,400,000원, 2회 유찰 시 94,720,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가나 유찰 후 가격을 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건에서 가격 메리트는 권리상 인수액 0원과 별개로 실제 오피스텔 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 145,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 중 145,128,000원이 배당되고 734,872,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 60m, 최고높이 85m입니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡, 토지면적은 184.0㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 2026.03.05 근저당권 이전 및 근질권 설정까지 이어지므로 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합·엘투케이대부주식회사 관련 부기등기의 현재 상태를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.07.05 민간임대주택 등록을 원인으로 한 금지사항등기가 있으므로 매각 후 처리 여부와 매각조건을 원문에서 확인하세요.
- 회생 보전처분. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분에 따른 처분행위 금지 등기가 있으므로 사건 진행과 등기 정리 상태를 대조하세요.
- 점유자 13명 확인. 대항력 인수는 0원으로 계산되지만 실제 점유·퇴거 여부와 명도 대상은 별개입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 기준으로 현장 점유를 재확인하세요.
- 이동규 임차권. 보증금 130,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.01.14, 임차권등기 2024.01.17입니다. 말소기준 이후라 제공 자료상 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 148,000,000원이 시세 대비 유리한지는 별도 실거래 확인 전까지 판단을 보류하세요. 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 서로 다른 문제입니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 서류와 실제 배당순위를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준일 2021.08.25보다 모든 전입일이 늦고, 이동규의 130,000,000원 임차보증금 역시 제공된 자료상 매수인이 승계하지 않는 구조입니다. 그러나 13명의 전입·임차 관련 인원, 보증금 미상 12명, 민간임대주택 금지사항, 회생 보전처분, 2026년의 근저당권 이전·근질권 설정까지 겹쳐 있어 문서 확인과 명도 난도는 낮다고 보기 어렵습니다.
가격 측면에서는 더 보수적이어야 합니다. 현재 최저가 148,000,000원이 싸다는 실거래 근거가 확인되지 않았으므로, 신건이라는 이유나 인수액 0원이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 점유·등기 확인은 복잡, 가격 메리트는 검증 전 보류. 이 세 가지를 분리해서 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
