부산지방법원 2025타경458. 대상은 해운대구 재송동 엘이즈제이05 7층 706호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 소유권보존일은 2021.08.25.입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 채권최고액 880,000,000원입니다. 확인된 12명의 점유자는 모두 2022년 이후 전입하여 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 인정되지 않으며 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층 706호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2021.08.25. 근저당이 기준
말소기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 2025.04.07. 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 별도로 부산진신용협동조합의 4,180,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 관련 근질권 설정 내역이 등기되어 있습니다.
② 점유자 12명 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.23 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 12명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.25.보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 전원 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않으므로, 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 및 관련 원본에서 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 148,086,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 148,086,000원이 배당되고 731,914,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 731,914,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 761,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 785,499,520원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 151,000,000원에서 120,800,000원, 96,640,000원으로 낮아지고 채권자의 미배당액은 각각 731,914,000원, 761,691,200원, 785,499,520원으로 증가합니다. 그러나 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 세장형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 남측 약 25미터·서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 12명 모두 전입일은 후순위지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유관계와 임대차 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 신형우는 2025.06.23. 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 나머지 점유자는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.08.25. 민간임대주택 관련 금지사항등기와 2024.01.29. 재산보전처분 등기의 최신 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 151,000,000원의 가격 적정성은 별도 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 확인이 남는다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당이고, 확인된 12명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 반면 점유자가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 최근 실거래 시세도 제시되지 않았습니다. 따라서 권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이지만, 신건 151,000,000원의 가격 메리트는 아직 확인되지 않았다는 것이 이 사건의 결론입니다.
