부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 164,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 중심은 낮은 최저가가 아니라 기준권리와 다수 점유자 사이의 선후관계입니다. 말소기준권리는 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 880,000,000원입니다. 현황조사 등에 나타난 13명의 전입일은 가장 빠른 장세영의 2021.12.10을 포함해 모두 말소기준일 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 13명 모두 대항력 없음이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층 504호 |
| 등기상 부동산 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 1102-6 엘이즈제이05 · 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전입, 매수인 인수 0원
권리의 기준점은 2021.08.25입니다. 같은 날 소유권보존과 부산제일신용협동조합의 880,000,000원 근저당권이 등기됐고, 이 근저당권이 말소기준으로 계산되어 있습니다. 장세영의 주택임차권등기는 2024.01.10에 들어왔고 임대차계약일 2021.11.23, 주민등록·점유개시일 2021.12.10, 보증금은 130,000,000원입니다. 전입·점유가 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
등기에는 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기와 2024.01.29 부산회생법원의 재산보전처분이 함께 존재합니다. 또 2026.03.05에는 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권설정이 연속해서 등기되어 있습니다. 이들 후속등기는 매수인 인수액 0원이라는 현재 배당 시뮬레이션과 별개로, 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 현재 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 전원 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 인원은 없으므로 실제 임차인은 13명입니다. 장세영을 제외한 12명은 보증금이 미상이며, 신형우와 장세영에게는 배당요구 접수 기록이 있습니다. 다만 대항력 판정은 명확합니다. 13명 모두 전입일이 2021.08.25 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 · 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장세영 | 2021.12.10 · 전유전부 · 확정일자 2021.11.23 | 130,000,000원 | 2024.01.10 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고 719,096,000원 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 신청채권자 부산진신용협동조합의 청구액은 4,180,000,000원이며 현재 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 719,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 751,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 777,309,440원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 사건 분류는 근린시설이며, 아파트로 전제하면 안 되는 물건입니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송초등학교 남서측 인근. 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 60m·최고높이 85m입니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 3,604,000원/㎡이며 토지면적은 184.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서에서 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 실제 임차인 13명 점유 확인. 법적 대항력은 없지만 실제 점유자가 다수이므로 현 점유 상태와 사용관계를 현황조사·매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 12명. 장세영의 130,000,000원을 제외한 12명의 보증금이 미상입니다. 승계액은 현재 분석상 0원이지만 임대차관계 확인은 생략하지 않는 편이 안전합니다.
- 특수등기 확인. 민간임대주택 금지사항등기, 2024.01.29 재산보전처분, 2026.03.05 근저당권 이전·근질권 설정의 현재 상태를 원문으로 대조하세요.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 비교자료가 없어 164,000,000원의 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 사건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 확인된 실제 임차인 13명 전원의 전입일이 말소기준일 2021.08.25보다 늦고, 장세영의 130,000,000원 임차권도 전입·점유가 기준권리 뒤라 대항력이 없습니다. 낙찰가가 164,000,000원에서 131,200,000원, 104,960,000원으로 내려가는 시나리오에서도 인수액은 계속 0원입니다.
반면 서류 확인 난도는 낮지 않습니다. 다수 임차인, 12명의 미상 보증금, 민간임대주택 금지사항등기, 재산보전처분, 2026.03.05의 후속 근저당권 이전·근질권 설정이 겹칩니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 164,000,000원의 시세 메리트도 확인되지 않습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 판단 보류, 입찰 전 점유·특수등기 원문 확인 필수”입니다.
