부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 10층 1003호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정요항표의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리 순서만 보면 이후의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 조사된 임차인 13명은 모두 말소기준일 이후 전입 또는 임차권등기를 마친 것으로 정리돼 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 실제 점유자가 다수이고, 12명의 보증금이 확인되지 않아 권리 인수와 별개로 현장 점유·명도 범위 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층 1003호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 2026.09.02 · 부산지방법원 동부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.25. 근저당
말소기준권리는 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 송희영의 주택임차권은 2023.11.20. 등기됐고, 보증금은 25,000,000원입니다. 주민등록일자 2023.01.31., 점유개시일자 2022.09.03., 확정일자 2023.11.15.로 모두 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 분류돼 있으며 매각으로 소멸합니다.
갑구에는 민간임대주택 관련 금지사항등기가 기재돼 있고, 2024.01.29.에는 부산회생법원의 재산보전처분에 따른 처분행위 금지도 등기됐습니다. 또 2026.03.05.에는 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합의 근질권 설정 내용이 기록돼 있습니다. 따라서 매각 직전 최신 등기사항과 매각조건을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 13명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없어 실제 임차인 수는 13명입니다. 모두 말소기준권리인 2021.08.25. 이후 전입 또는 임차권등기를 한 것으로 정리돼 대항력은 없습니다. 다만 송희영을 제외한 12명은 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023-08-31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023-01-11 | 미상 | 미상 | 2025-06-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022-02-22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024-07-15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023-01-25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024-02-05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024-06-19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023-08-14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023-08-02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023-11-02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023-06-29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023-07-25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희영 | 2023-01-31 | 25,000,000원 | 2023-11-15 | 2023-11-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 신건 167,000,000원, 시세 판단은 보수적으로
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 167,000,000원인 신건입니다. 회차 시나리오는 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원으로 제시돼 있습니다.
비교 가능한 실거래 가격 수치가 제시되지 않은 만큼, 이 리포트에서는 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 주지 않고, 입찰 전 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 716,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 749,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 775,416,320원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 163,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 163,862,000원이 배당되고, 716,138,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 대조. 대항력은 없지만 실제 점유자와 사용 부분, 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. 송희영의 보증금은 25,000,000원이지만 나머지 12명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당요구 및 계약관계를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각조건·등기 원본에서 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.29. 부산회생법원 재산보전처분과 매각절차의 관계를 최신 서류로 확인하세요.
- 최신 권리변동. 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 근질권 설정 내용까지 포함해 최신 등기사항을 대조하세요.
- 가격 검증. 현재는 감정가 167,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 별도 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 핵심 숫자는 분명합니다. 말소기준은 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권, 현재 최저가는 167,000,000원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 조사된 13명 역시 모두 말소기준권리 이후 전입·등기로 대항력이 없습니다.
하지만 실제 입찰 난도는 숫자 하나만으로 끝나지 않습니다. 임차인이 13명이고 그중 12명은 보증금이 확인되지 않았으며, 민간임대주택 금지사항과 재산보전처분, 2026.03.05.의 권리변동까지 확인해야 합니다. 또한 신건 167,000,000원이 실제 시장가격에 비해 유리한지는 별도 실거래 검증 없이는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원 계산, 점유·등기 확인은 신중하게, 가격 판단은 보류입니다.
