부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 8층802호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 165,000,000원으로 신건입니다.
권리분석의 기준점은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이후 확인된 임차인들의 전입일은 모두 말소기준보다 늦고, 김남규의 주택임차권등기도 2024.03.07에 이뤄졌습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 다수 점유자의 보증금 자체가 확인되지 않아 명도와 실제 임대차관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층802호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.08.25 부산제일신협 근저당
말소기준은 을구 1번 (2) 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.04.07 부산진신용협동조합 신청으로 들어왔습니다. 배당 시뮬레이션은 현재 매각가 165,000,000원에서 집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원을 부산제일신용협동조합에 배당하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다.
② 임차인 — 실제 13명, 대항력은 모두 없음
확인된 실제 임차인은 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 전부 2021.08.25 말소기준 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 김남규를 제외한 12명은 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남규 | 2022.01.04 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김남규는 건물전부에 대해 주거용 임차권등기가 되어 있고 보증금은 20,000,000원입니다. 임대차계약은 2021.12.31과 2023.05.31, 점유개시는 2022.01.02, 주민등록은 2022.01.04이며, 등기 원문에는 2차 계약의 확정일자가 2023.11.30으로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준인 2021.08.25보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 161,890,000원이 배당되고 718,110,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 718,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 750,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 776,678,400원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 본 건은 실거래 시세와의 비교보다 권리·점유관계 확인이 우선입니다. 최저가가 내려간다는 사실만으로 시세 대비 가격 메리트를 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 재확인. 특히 보증금 미상 12명의 실제 계약관계와 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 김남규 임차권. 보증금 20,000,000원, 임차권등기 2024.03.07, 전입 2022.01.04로 모두 말소기준 이후입니다.
- 근저당 변동. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 채권근질권 설정 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.07.05 등록에 따른 갑구 금지사항의 경매 후 처리 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 보전처분. 2024.01.29 부산회생법원 재산보전처분 등기의 현재 효력과 말소 여부를 확인하세요.
- 가격 판단. 신건 165,000,000원, 1회 유찰 132,000,000원, 2회 유찰 105,600,000원 시나리오는 확인되지만 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형은 아니다
이 사건의 긍정적인 숫자는 분명합니다. 현재 회차 165,000,000원 기준으로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 13명의 임차인은 모두 2021.08.25 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 실제 입찰 난도는 그보다 높습니다.
12명의 보증금이 미상이고, 김남규의 임차권등기 외에도 민간임대주택 금지사항, 부산회생법원 보전처분, 2026.03.05 근저당권 이전과 채권근질권 설정이 겹쳐 있습니다. 또한 시세 비교 자료 없이 신건 165,000,000원이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 배당상 인수는 0원, 그러나 점유와 최신 등기 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
