부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 9층 906호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 권리의 기준점은 2021.08.25. 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권이며, 이 권리는 데이터상 말소기준권리로 판정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 단순히 “근저당 이후 권리는 전부 소멸”만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 여러 명의 전입자가 확인되고, 2023.12.29.에는 김지환 명의의 주택임차권등기가 설정되었습니다. 김지환의 전입일은 2023.08.23., 확정일자는 2023.12.27., 보증금은 10,000,000원으로 모두 기준권리보다 뒤입니다. 반면 별도의 임차권 경정 등기는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층 906호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후순위 점유 확인 필요
말소기준권리는 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부산진신용협동조합 명의의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당권도 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2023.12.29. 김지환의 주택임차권, 2024.01.29. 재산보전처분, 2025.04.07. 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차·점유 관계 — 이름이 확인된 전입자는 모두 기준권리 이후
| 점유자 / 임차권자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지환 | 2023.08.23 | 10,000,000원 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임차권 경정 | 미상 | 미상 | 있음 | 판정 미상 | 미상 | 해당 없음 |
이름이 확인된 점유자와 김지환 임차권자는 모두 2021.08.25. 이후 전입으로 정리되어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 김지환은 부동산 전부에 대한 주거 임차권등기, 보증금 10,000,000원, 계약일 2022.08.20., 점유개시일 2022.08.23., 확정일자 2023.12.27.입니다. 반면 별도 임차권 경정 등기는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없어 신건 메리트 단정 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 152,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 152,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거가 없으며, 신건 가격만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 730,928,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 760,902,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 784,871,040원 | 0원 |
유찰될수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 이는 채권자의 미회수액이 곧바로 낙찰자 인수액이 되는 구조가 아니라는 점을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 149,072,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 880,000,000원 중 149,072,000원이 배당되고 730,928,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·주차·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 184.0㎡, 공시지가 3,604,000원/㎡, 상업용 토지로 조사되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 경정 원본 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않는 임차권 경정 1건은 매각물건명세서와 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유자별 실제 점유 확인. 현황조사상 다수 전입자가 있으므로 현재 실제 거주자와 각 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김지환 외 점유자 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·명도 관계를 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 민간임대주택 등록에 따른 금지사항 등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.29. 재산보전처분 등기의 현재 효력과 매각 후 정리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 152,000,000원이 적정한지 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 회차 시나리오. 유찰 시 최저가는 121,600,000원, 97,280,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당권으로 특정되고, 이름이 확인된 전입자들은 모두 그보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사상 여러 명의 점유자가 확인되고, 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 별도의 임차권 경정 1건은 전입일조차 미상입니다. 또한 민간임대주택 금지사항과 재산보전처분 등기가 존재하고, 신건 가격을 검증할 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 정리 가능하지만, 점유·임차권 확인과 가격 검증 전에는 서두르지 말 것”입니다.
