부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 9층 902호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 본건은 9층 902호입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다.
권리분석의 출발점은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 따라서 조사된 점유자들의 전입일 역시 모두 이 기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 점유자가 12명이고 전원의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 임대차 내역을 직접 대조할 필요가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층 902호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2021.08.25
말소기준으로 제시된 권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 같은 날 부산진신용협동조합의 근저당권 4,180,000,000원도 설정되었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이 권리와 관련해 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 부산진신용협동조합의 채권근질권 설정이 다시 기재되어 있습니다.
② 점유자 12명 — 전입은 모두 기준일 이후
현황조사에 나타난 점유자는 총 12명입니다. 전입일은 모두 2021.08.25 이후여서 현재 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 전원 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 신형우는 2025.06.23 배당요구를 한 것으로 나타납니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 167,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 현재 가격이 시세 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 이후 유찰가만 보고 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 716,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 749,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 775,416,320원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각가는 167,000,000원에서 133,600,000원, 106,880,000원으로 낮아지지만, 이는 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻이 아닙니다. 비교할 실거래 기준이 없기 때문입니다. 반면 부산제일신용협동조합 근저당권의 미배당은 현재 가정 716,138,000원에서 유찰 시 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 163,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 3,138,000원을 제외한 163,862,000원이 부산제일신용협동조합 근저당권에 배당되고, 716,138,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 60m·최고높이 85m가 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,604,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 12명 확인. 각 점유자의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 신형우 배당요구 확인. 2025.06.23 배당요구가 확인되므로 배당요구 내용과 임대차관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 등기 권리 재확인. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사 근저당권 이전과 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 채권근질권 설정의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택·보전처분 확인. 민간임대주택 등록 금지사항과 2024.01.29 재산보전처분이 매각 후 어떻게 정리되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 매각물건명세서·등기부·건축물 관련 서류에서 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 167,000,000원 또는 유찰가가 저렴하다고 전제하지 말고 별도 시세 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘확인되지 않은 것’이 더 중요하다
현재 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 현황조사상 점유자 12명도 모두 2021.08.25 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없는 구조입니다. 하지만 보증금·확정일자가 전부 확인되지 않았고, 민간임대주택 금지사항·보전처분·2026.03.05 권리이전 및 근질권 등기가 겹쳐 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 신건 167,000,000원의 가격 매력도 자체를 평가할 수 없습니다.
권리 계산은 인수 0원, 그러나 확인 난도는 낮지 않습니다. 이 사건은 단순히 최저가가 내려가는지를 볼 물건이 아니라, 12명의 임대차 실체와 등기상 후속 권리의 최종 상태를 확인한 뒤 별도의 시세조사를 거쳐야 입찰 판단이 가능한 유형입니다.
