부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 4층 401호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 권리의 기준점은 2021.08.25. 설정된 부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 근저당입니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 인원은 13명이고, 가장 이른 전입도 2021.09.27.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 인원 중 말소기준보다 앞서 대항력을 확보한 사람은 없습니다. 등기된 김미연의 임차보증금은 110,000,000원이지만 주민등록일자 2021.09.27., 점유개시일자 2021.09.26.으로 역시 말소기준일 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층 401호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 부산제일신용협동조합 근저당 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 임차권은 소멸
말소기준 근저당은 2021.08.25. 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원입니다. 김미연의 주택임차권은 2023.10.10. 등기됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.04.07. 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 13명 모두 말소기준일 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미연 | 2021.09.27 | 110,000,000원 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
김미연은 임대차계약일자 2021.09.09., 확정일자 2021.09.13., 점유개시일자 2021.09.26., 주민등록일자 2021.09.27.이며 임차보증금은 110,000,000원입니다. 확정일자는 빠르지만 주민등록과 점유가 말소기준권리 2021.08.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 12명 역시 전입일이 모두 말소기준일 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 176,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
180,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,320,000원을 제외한 176,680,000원이 부산제일신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 대비 703,320,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 메리트는 별도 시세 확인
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 703,320,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 738,816,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 767,212,800원 | 0원 |
유찰되더라도 이 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 180,000,000원·144,000,000원·115,200,000원 가운데 어느 가격이 실제 시세 대비 유리한지는 인근·동일 건물 오피스텔 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 시세 근거 없이 단순히 유찰 횟수만 보고 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 재송초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,604,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 184.0㎡, 완경사·세로장방 형상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 13명 모두 대항력은 없지만, 12명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 및 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 김미연 임차권 확인. 보증금 110,000,000원, 확정일자 2021.09.13., 주민등록일자 2021.09.27.이며 후순위 임차권등기로 매각 소멸 대상입니다.
- 민간임대주택 관련 등기. 2021.08.25. 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.29. 재산보전처분의 현재 효력과 매각 후 처리상태를 최신 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권. 2026.03.05. 엘투케이대부주식회사로의 근저당권 이전과 부산진·부산제일신용협동조합의 근질권 설정 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 180,000,000원이 적정한지는 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 사건”은 다르다
이 사건의 매수인 인수액은 현재 배당 가정상 0원입니다. 조사된 13명의 전입도 모두 2021.08.25. 말소기준권리보다 늦어 대항력 있는 임차인은 없습니다. 이 점만 보면 낙찰자에게 넘어오는 임차보증금 위험은 제한적입니다.
다만 사건 자체는 단순하지 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자가 12명이고, 민간임대주택 금지사항등기, 부산회생법원 보전처분, 근저당권 이전과 근질권 설정이 함께 존재합니다. 따라서 권리 인수는 0원이지만 서류 확인 난도는 높은 편입니다. 또한 비교 가능한 실거래 근거 없이 현재 최저가 180,000,000원을 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 “인수 여부는 비교적 명확하게, 가격은 별도로 검증하는 것”입니다.
