부산지방법원 2025타경458. 부산 해운대구 재송동 엘이즈제이05 2층 205호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 160,000,000원입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 경매개시결정 채권자는 부산진신용협동조합입니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 가격보다 선후순위와 점유관계입니다. 계산상 말소기준은 2021.08.25. 부산제일신용협동조합의 근저당권으로 잡혀 있고, 이후 전입한 임차인·점유자들은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 반면 실제 현황에는 다수의 점유자가 등장하므로, 인수 0원이라는 결론을 곧바로 명도 간단으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층 205호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권·점유
2021.08.25. 소유권보존과 함께 복수의 근저당권이 설정됐습니다. 배당 계산에서 선순위로 반영되는 것은 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 부산진신용협동조합의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 2025.04.07. 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
2024.01.29.에는 부산회생법원의 재산보전처분에 따른 처분금지 등기가 있고, 2026.03.05.에는 근저당권 이전 및 근질권 설정 등기가 이어집니다. 이처럼 등기 변동이 많기 때문에 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서의 말소·인수 범위를 다시 대조하는 절차가 중요합니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 난도는 별개
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세훈 | 2022.02.11 | 130,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.02.11 | 0원 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.23 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자는 13명입니다. 보증기관이나 대위변제 기관의 중복신고는 없어 13명을 그대로 실제 점유관계 확인 대상으로 봐야 합니다. 모두 전입일이 2021.08.25. 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 156,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 채권 880,000,000원 중 156,960,000원이 배당되고, 미배당액은 723,040,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물에 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 60m, 최고높이 85m가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 확인. 각 점유자의 현재 실제 점유 여부와 퇴거 상태를 현장 및 집행기록으로 다시 확인해야 합니다.
- 김세훈 임차권 재확인. 임차보증금 130,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 상태를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 나머지 점유자들의 보증금·임대차관계가 확인되지 않아 명도 협상과 실제 점유 사정에 변수가 남습니다.
- 등기 변동 점검. 재산보전처분, 근저당권 이전, 근질권 설정 등 후속 등기가 있으므로 입찰 직전 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 2021년 7월 5일 민간임대주택 등록에 따른 금지사항등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 주변 오피스텔 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “13명 점유”가 더 중요하다
이 사건은 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 김세훈의 130,000,000원 임차권도 말소기준보다 후순위이고, 나머지 점유자 역시 모두 후순위 전입입니다. 하지만 실제 임차인·점유자가 13명이고 상당수 보증금이 확인되지 않는 만큼, 실전 난도는 권리분석보다 점유 확인과 명도에서 올라갑니다.
또한 실거래 시세 자료가 없어 160,000,000원의 신건 최저가가 시장 대비 유리한지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 점유와 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근할 유형입니다. 결론은 인수 0원은 장점, 13명 점유와 시세 미확인은 경계 요소입니다.
