부산지방법원 2025타경458. 재송동 엘이즈제이05 10층 1001호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.08.25 부산진신용협동조합의 채권최고액 4,180,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 같은 날 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권도 존재하고, 경매 배당 시뮬레이션상 두 근저당권의 채권 총액은 5,060,000,000원으로 잡혀 있습니다.
권리분석의 핵심은 점유자들의 전입일입니다. 현황조사에 나타난 12명 모두 전입일이 말소기준일 2021.08.25보다 늦습니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도, 제공된 판정상 이들의 대항력은 없습니다. 다만 12명이라는 점유 규모 자체는 낙찰 후 인도·명도 과정의 실무 부담이 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층 1001호 |
| 등기상 소재 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 1102-6 엘이즈제이05 · 해운대로161번길 13 |
| 용도 | 사건 분류 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 부산진신용협동조합 · 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 점유자는 대항력 없다
말소기준권리는 2021.08.25 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 2025.04.07이고, 해당 근저당권과 같은 날 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2026.03.05에는 두 근저당권이 엘투케이대부주식회사로 이전되고 각 근저당권부채권에 다시 질권이 설정돼 있습니다. 이는 선순위 담보권에 연동된 후속 등기이므로 입찰 직전 최신 등기 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
점유·임차인 현황
현황조사상 확인되는 사람은 12명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력 판정은 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 신형우는 2025.06.23 배당요구를 한 기록이 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.23 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
② 가격 판단 — 신건 185,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 회차는 신건·감정가 100%로 최저매각가가 185,000,000원입니다. 1회 유찰 시 148,000,000원, 2회 유찰 시 118,400,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 근저당 · 부산진신용협동조합 | 4,180,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 5,060,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 181,610,000원이고 미배당은 4,878,390,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 난방, 승강기, 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 60m·최고높이 85m입니다. 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 12명 실점유 확인. 대항력은 없지만 점유 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 현장 확인과 인도 계획이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 배당관계와 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 문건을 확인해야 합니다.
- 신형우 배당요구 확인. 2025.06.23 배당요구 기록이 있으므로 최종 배당요구 종기와 배당표를 대조하세요.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 2021.07.05 등록을 원인으로 한 갑구 부기등기의 매각 후 처리 여부를 최신 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권 설정 확인. 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 확정채권양도와 근저당권부채권 질권설정이 있어 최신 권리관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 100%인 185,000,000원입니다. 최근 실거래 근거 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·임대 가능 범위를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “점유 12명”은 숙제
이 사건의 금전 권리는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.08.25 부산진신용협동조합 근저당권이고, 현황조사상 12명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 점유자가 12명이고, 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 등기에는 민간임대주택 관련 금지사항과 회생절차 관련 기록이 있고, 2026.03.05에는 담보권 이전과 질권 설정도 이어집니다. 여기에 현재 가격은 감정가와 동일한 185,000,000원 신건인데 비교할 최근 실거래 수치가 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 명도와 가격 검증은 보수적으로입니다.
