부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 말소기준은 2021.08.25 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 현재 회차 180,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 3,320,000원을 제외한 176,680,000원이 이 근저당권에 배당되고, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 “인수 0원”만 보고 단순 권리물건으로 분류하기에는 점검할 내용이 많습니다. 현황조사와 임차권등기에서 확인되는 사람은 모두 13명이며, 이 가운데 이동훈은 보증금 140,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 나머지 12명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 다행히 전입일은 모두 말소기준인 2021.08.25보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층301호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 4,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공시지가 | 3,604,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸, 후속등기는 원본 대조
핵심 기준권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합의 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 이동훈 임차권등기는 2024.03.15로 그보다 뒤이며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 13명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 합산한 숫자가 아니라 실제 임차·점유 관계 13명으로 봅니다. 모든 전입일이 2021.08.25 말소기준 이후입니다. 다만 이동훈 외 12명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위 자체는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동훈 | 2022.01.10 | 140,000,000원 | 2024.03.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 180,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 할인은 없습니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시되지 않아, 이 1.80억이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
따라서 권리상 인수액이 0원이라는 사실을 가격 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득액은 낙찰가 180,000,000원 + 인수 0원 = 180,000,000원입니다. 시세 비교값이 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 등급을 올릴 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 176,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산제일신용협동조합 채권최고액 880,000,000원 가운데 176,680,000원이 배당되고 703,320,000원 미배당이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 703,320,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 738,816,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 767,212,800원 | 0원 |
신청채권자 부산진신용협동조합의 청구액은 4,180,000,000원이고, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 신청채권 배당액은 0원으로 표시됩니다. 등기부상 4,180,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 기재돼 있으며, 이후 2026.03.05 엘투케이대부주식회사로의 권리이전과 부산진신용협동조합의 3,283,200,000원 근질권 설정이 이어진 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 재송초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 60m·최고높이 85m입니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 엘이즈제이05 건부지로 이용 중이며, 토지 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2026.03.05 근저당권 이전·근질권 설정까지 후속변동이 있으므로 입찰 직전 등기사항을 다시 대조하세요.
- 금지사항·보전처분 확인. 민간임대주택 금지사항등기와 2024.01.29 재산보전처분의 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 13명 점유관계 확인. 모두 대항력은 없지만 12명은 보증금이 미상입니다. 실제 점유·퇴거 여부와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 이동훈 임차권. 보증금 140,000,000원, 전입 2022.01.10, 확정일자 2021.12.10, 배당요구 2024.03.15입니다. 말소기준보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다.
- 신형우 배당요구. 전입일 2023.01.11, 배당요구일 2025.06.23이며 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 180,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가와 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 갑구에는 민간임대주택 관련 금지사항이 기재돼 있으므로 원본에서 용도·등록상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 단순한 물건은 아니다
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 이동훈의 140,000,000원 임차권을 포함해 확인된 13명 모두 전입일이 말소기준 2021.08.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 계속 0원입니다.
반면 현장과 등기는 단순하지 않습니다. 점유·임차 관계가 13명이고 그중 12명의 보증금이 미상이며, 민간임대주택 금지사항등기·재산보전처분·2026년 권리이전과 근질권 설정까지 이어집니다. 여기에 실거래 비교값도 없어 신건 1.80억의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 점유·등기 확인 부담은 큼, 가격은 판단 유보”입니다.
