부산지방법원 2025타경458. 해운대구 재송동 엘이즈제이05 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 감정가는 164,000,000원, 신건 최저가도 164,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원이며, 제시된 배당모형에서는 매각대금에서 집행비용을 뺀 160,904,000원이 이 근저당에 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 13명이고, 김다솜의 임차보증금 60,000,000원만 금액이 확인됩니다. 나머지 12명은 보증금이 미상입니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후라 제공된 판정상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 범위가 불분명한 임차인이 다수이므로 입찰 전 점유와 배당요구 관계를 다시 맞춰 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층 602호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 부산진신용협동조합 |
| 청구액 | 4,180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권·경매개시
말소기준은 2021.08.25 부산제일신용협동조합 근저당권 880,000,000원입니다. 김다솜의 주택임차권등기는 2024.02.14 접수됐고 전입일은 2022.07.05로 말소기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 2025.04.07 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 13명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승민 | 2022.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솜 | 2022.07.05 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신형우 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양해지 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황기택 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2023.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재용 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤강민 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤연정 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정미 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지성 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준수 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDIKARIMOVA BALZHAN | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
13명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 13명입니다. 김다솜은 임대차계약일 2021.11.22, 확정일자 2021.11.24, 전입·점유개시 2022.07.05이며 보증금은 60,000,000원입니다. 신형우는 2025.06.23 배당요구가 접수돼 있습니다. 나머지 점유자들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 가격만 존재
이 사건에는 비교 가능한 실거래 통계가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가 164,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 근거 있게 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 신건이므로 가격 할인도 아직 발생하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 880,000,000원 | 160,904,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산제일신용협동조합 근저당 채권최고액 880,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고 719,096,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다가구주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이므로 실제 입찰 목적과 이용 가능 범위를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·난방·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,604,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유 확인. 배당모형상 인수는 0원이지만 실제 점유자 수가 많습니다. 호실별 실제 점유 여부와 인도 대상자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 12명. 대항력은 없다고 판정돼도 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않은 임차인이 다수이므로 배당과 명도 절차를 함께 확인해야 합니다.
- 김다솜 임차권. 보증금 60,000,000원, 계약일 2021.11.22, 확정일자 2021.11.24, 전입·점유개시 2022.07.05, 임차권등기 2024.02.14입니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2021.08.25 부기된 민간임대주택 관련 금지사항의 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 회생법원 보전처분. 2024.01.29 재산보전처분이 접수돼 있으므로 등기 정리와 매각조건을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 취득 후 이용계획에 맞는지 건축물·등기 원문을 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래가 없어 164,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유·등기 구조가 더 중요하다
이 사건의 장점은 분명합니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 말소기준 이후에 전입한 임차인들로 구성돼 있고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인이 13명이며 그중 12명의 보증금이 미상이고, 민간임대주택 금지사항·회생법원 보전처분·근저당 이전과 근질권 부기까지 겹쳐 있습니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 164,000,000원의 가격 매력을 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 인수는 낮지만 점유·등기 확인 난도는 높은 물건”으로 보는 편이 자료에 충실합니다. 권리상 0원 인수만 보고 단순하게 접근하기보다, 13명의 실제 점유와 배당요구, 민간임대주택 관련 등기, 용도 표기의 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
