83,300,000원
부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 2층 201호입니다. 사건 용도표시는 근린주택이고, 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재돼 있습니다. 권리의 기준점은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 이후 경매개시결정이 들어왔고 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
눈에 띄는 부분은 가격보다 먼저 점유관계입니다. 조사된 전입자는 총 61명이고, 가장 빠른 전입일도 2020.08.31로 말소기준일 2020.08.20보다 늦습니다. 자료상 이들 모두 대항력 없음으로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자는 전부 미상이라 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층201호 (민락동,이븐2) |
| 용도 | 사건표시 근린주택 · 매각물건명세서 비고 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 전입
2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2020.08.28 주식회사케이디홀딩스의 120,000,000원 근저당은 2020.10.12 이미 말소됐습니다. 2024.01.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2024.02.23에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 전입자 61명 — 대항력은 없지만 보증금은 전부 미상
조사된 전입자 61명은 모두 말소기준권리인 2020.08.20보다 늦게 전입해 자료상 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 보증금·확정일자는 모두 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023-12-29 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020-10-15 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023-09-07 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023-02-28 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020-12-21 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020-11-18 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021-01-27 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021-08-11 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022-06-16 | 2024-01-22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020-10-06 | 2024-02-22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022-07-04 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022-11-04 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022-11-11 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020-10-26 | 2024-01-25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022-10-31 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022-08-03 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022-10-07 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022-07-06 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023-02-17 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020-10-05 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021-08-26 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022-07-28 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020-09-10 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020-09-08 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023-01-17 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022-06-24 | 2024-01-25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020-10-16 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023-12-29 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021-03-03 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022-06-27 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020-10-22 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020-09-14 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022-11-25 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022-02-04 | 2024-01-30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022-08-08 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020-09-11 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021-12-24 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023-12-22 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020-09-21 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020-09-21 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020-09-17 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020-09-04 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020-08-31 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022-03-28 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023-03-07 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021-02-04 | 2024-02-26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022-12-06 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022-03-10 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020-09-28 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023-07-07 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023-07-07 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021-01-18 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023-08-28 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023-05-02 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023-05-26 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023-01-20 | 2024-03-11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023-02-23 | 2024-01-22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021-08-27 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023-02-14 | 2024-02-29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021-03-11 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023-10-26 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 판단 보류
감정가는 170,000,000원, 현재 최저매각가는 83,300,000원으로 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,310,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 40,817,000원(감정가 24%)입니다.
다만 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단은 최근 거래가를 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 5,438,599,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 5,463,139,580원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 5,480,317,706원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 81,400,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 83,300,000원 가정 시 담보채권 미배당액은 5,438,599,400원, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 4,720,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 장방형·평지이며 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 규모. 이븐2는 28세대, 준공일 2020.08.07이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
- 용도 확인. 사건 용도표시는 근린주택인 반면 매각물건명세서 비고는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다. 감정평가상 기호(1)-(28)는 공동주택, 기호(29)-(56)는 업무시설(오피스텔)로 구분돼 있습니다.
- 기타. 건물 명칭은 2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 최근 실거래 금액을 별도로 대조하세요.
- 전입자 원본 대조. 조사된 61명의 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당요구자 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진의 배당요구 사실과 관련 서류를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.03.17 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도 대조. 사건표시 근린주택과 매각물건명세서의 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) 기재를 건축물대장·현황도와 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 대항력 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준일은 2020.08.20이고, 조사된 전입자 61명은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 최저가 83,300,000원에 인수 0원을 더한 현재 실질취득은 83,300,000원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰돼 감정가 170,000,000원의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 금액이 없기 때문에 시세보다 싸다는 결론은 아직 낼 수 없습니다. 전입자 수가 많고 보증금·확정일자가 전부 미상이며, 사건 용도표시와 매각물건명세서의 용도 표현도 서로 다릅니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유·용도·가격 검증은 반드시 필요한 물건입니다.
