부산지방법원 2023타경111600. 부산광역시 수영구 민락동 이븐2 7층 705호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 5,520,000,000원으로, 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 경매 신청채권자의 청구금액은 4,720,000,000원입니다.
이 물건의 특징은 감정가 대비 큰 가격 하락과 복잡한 점유 확인 문제입니다. 말소기준 이후 전입했다는 사실만 보면 기존 근저당에 우선하는 주택임차권으로 보기 어렵습니다. 그러나 현황조사에 나타난 전입 등재는 61명에 이르고, 감정평가 범위에는 여러 호실이 포함돼 있습니다. 따라서 전입 등재 61명을 모두 705호의 실제 임차인이라고 볼 수도 없고, 705호가 비어 있다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층 705호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 류승우 (단독소유) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2020-270호 |
| 임대주택 관련 | 2021.03.17 민간임대주택등기 (등록 원인일 2020.06.24) |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 임의경매개시결정은 그 이후에 등기됐으며, 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경에 해당하므로 별도의 새로운 말소기준일이 생기는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 이 물건의 최대 확인 과제
현황조사상 61명의 전입 등재자가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 이 숫자가 곧 705호의 실제 임차인 수를 의미하지는 않습니다. 감정평가가 여러 호실을 대상으로 이루어진 만큼, 각 인물의 실제 점유 호실과 임차 관계를 구분하는 작업이 필수입니다.
등재된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.08.20 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·점유의 계속성·실제 호실이 확인되지 않았으므로, 임차인의 최종 법적 지위와 명도 가능성까지 확정된 것은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 점유범위 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. '전입 기준 없음'은 실제 점유 사실과 법적 지위까지 최종 확인됐다는 뜻이 아닙니다. 우선변제는 확정일자와 보증금, 배당요구 요건 등을 추가 확인해야 합니다. 점유범위 '전부' 역시 705호 전체에 대한 점유로 확정하여 해석하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 190,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰에 따른 가격 하락 폭은 크지만, 이는 어디까지나 감정가에 대한 할인율입니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액을 기준으로 계산한 시세 할인율은 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 190,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 65,170,000원 | 감정가의 약 34.3% |
| 모형상 실질취득 기준액 | 65,170,000원 | 인수 0원 가정 · 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 비교 | 가격 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
이븐2는 2020년에 사용승인된 건물로, 감정평가 내용상 공동주택과 업무시설이 함께 존재합니다. 따라서 같은 건물이라도 오피스텔과 공동주택을 구분하고, 전용면적과 층이 일치하는 거래를 확인해야 정상적인 가격 비교가 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | - | 65,170,000원 |
단순 배당모형에서는 집행비용 1,573,060원을 공제하고, 나머지 63,596,940원을 근저당권자에게 배당합니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 계산상 미배당액은 5,456,403,060원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 현재 | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 5,456,403,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 5,475,602,142원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 5,489,041,500원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 낮아지면 근저당권자가 배당받는 금액은 줄고 모형상 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 증가분을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 배당모형에서 인수 0원이라는 계산이 성립하려면 실제 점유관계에서 별도의 인수대상 권리가 확인되지 않아야 합니다. 호실별 임대차관계가 특정되지 않은 현재는 최저매각가만으로 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 외벽은 치장타일과 드라이비트 등으로 마감됐습니다.
- 용도. 공동주택(연립주택·도시형 원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 존재하는 건물입니다. 이 경매 목적물은 업무시설(오피스텔)입니다.
- 도로. 건물 서측과 남측으로 폭 약 6미터의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역. 토지면적 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡, 지목은 대지입니다.
- 건물명. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
- 건축·규제 확인. 감정자료에는 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 실제 내부 이용상태와 건축물대장 확인은 별도로 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 전용면적·임대수익·공실 및 매매 거래가격이 중요합니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 가격의 매각 적정성과 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 705호 점유자를 특정할 것. 전입 등재 61명의 실제 호실 귀속을 구분하고, 705호에 현재 거주하거나 점유하는 사람을 확인해야 합니다.
- 임대차계약·보증금 확인. 실제 705호 관련 임차인의 계약서, 임차보증금, 확정일자, 전입일, 점유 개시일, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 배당요구가 확인된 9명이 어느 호실에 해당하는지, 배당순위와 배당요구의 유효성이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 임대사업자 의무, 등록 관련 행정처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-270호와 관련 권리변동을 확인하고, 채권최고액을 이 호실만의 실제 채무액으로 오인하지 않아야 합니다.
- 실거래 비교. 오피스텔 용도와 전용면적이 일치하는 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인한 후 입찰상한을 판단해야 합니다.
- 내부 상태·명도. 현장 출입 가능 여부, 실제 사용 형태, 하자, 점유자와의 인도 협의 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 관리비와 기타 비용. 공용관리비 체납과 매수인에게 귀속될 수 있는 비용을 확인하고, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 서류 원본 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 최신 경매기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 질문
이븐2 705호는 가격만 놓고 보면 눈길을 끕니다. 감정가 190,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 65,170,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 낮아진 감정가 대비 비율을 시장가격보다 저렴하다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다.
등기상 말소기준은 명확하고, 전입 등재자의 기재된 전입일 역시 모두 그 이후입니다. 단순 배당모형의 인수금도 0원입니다. 그러나 실제 705호 임차인 수와 보증금이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기 및 공동담보 관계도 점검 대상입니다. 최근 실거래 가격도 검증되지 않았습니다.
따라서 이 물건은 현재 가격 저평가 여부를 판단하기 전에 권리·점유 관계를 먼저 해소해야 하는 고확인위험 물건으로 평가합니다. 권리와 점유관계가 정리되고 비교 가능한 실거래가가 확보되기 전에는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 입찰 보류 및 정밀 확인 우선입니다.
