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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 105,382,094원 ~ 119,927,255원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 100,450,000원
C 매력지수48 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
100,450,000 1억 45만 감정가 205,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
1,004만원
최저가의 10% · 10,045,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 2.05억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 임차권을 포함한 권리의 매수인 인수는 0원. 다만 다수 전입자 보증금이 미상이고 민간임대주택등기 확인이 필요해 점유·임대차 대조가 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 업무시설(오피스텔)

2회 유찰로 감정가 49% — 인수는 0원이지만, 다수 전입자 확인이 핵심인 이븐2 902호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층902호 (민락동,이븐2)
감정가 205,000,000원 · 최저매각가 100,450,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.14
🏷️ 49% 🔁 2회 유찰 🛡️ 인수 0원 🏦 청구 4,720,000,000원
48
매력지수 C등급 · 인수 0원이나 다수 전입·보증금 미상과 민간임대주택등기 확인이 필요한 2회 유찰 오피스텔
말소기준은 2020.08.20 근저당으로 명확하고 매수인 인수는 0원이지만, 다수 전입자의 보증금·확정일자가 미상이고 민간임대주택등기가 존재해 현장·명세서 대조가 필요하며 감정가 49%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 다수의 전입자가 확인되고 대부분 보증금·확정일자가 미상이며, 등기에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세를 근거로 한 가격 우위는 단정하지 말고 임차관계와 현장 이용상태를 먼저 대조해야 합니다.
감정가 / 최저가
205,000,000원
최저가 100,450,000원
실질취득
100,450,000원
매수인 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
감정가 49%
2회 유찰 현재 회차

부산지방법원 2023타경111600. 대상은 부산 수영구 민락동 이븐2 9층 902호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 205,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 100,450,000원입니다. 권리의 출발점은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 5,520,000,000원입니다.

이 사건의 난점은 선순위 임차보증금 인수보다는 현황조사상 다수 전입자와 실제 점유관계 확인에 있습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.08.20 이후이며 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 상당수 전입자의 보증금과 확정일자가 미상이고, 별도로 변은샘 명의의 주택임차권등기에는 보증금 160,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층902호 (민락동,이븐2)
물건종류업무시설(오피스텔)
소유자류승우 · 단독소유
감정가 / 최저가205,000,000원 / 100,450,000원
유찰2회 · 현재 회차 감정가 49%
청구액4,720,000,000원
매각기일2026.09.14
등기 발행일2026.08.28

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 정리

✅ 말소기준권리 2020.08.20 접수된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고, 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다.
⚠️ 민간임대주택등기 2021.03.17 민간임대주택등기가 존재하며, 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 기재돼 있습니다. 입찰 전 매각 이후의 등기 처리와 임대사업자 관련 지위를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차관계 — 대항력 없음 판정, 다만 보증금 미상 다수

현황조사상 확인된 전입자들은 모두 말소기준일인 2020.08.20 이후 전입으로 정리돼 있으며, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 다만 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 실제 점유자와 계약관계는 매각물건명세서 및 현장조사로 다시 맞춰봐야 합니다.

성명점유전입일보증금 확정일자배당요구대항력우선변제승계
⚠️ 변은샘 임차권등기 건물 전부에 대한 주거 임차권등기로, 임차보증금은 160,000,000원, 임대차계약일자는 2022.12.05, 점유개시일자는 2022.12.28, 주민등록일자와 확정일자는 2023.01.20입니다. 2024.04.02 배당요구가 확인됩니다. 다만 말소기준권리보다 후순위이고 제공된 판정상 대항력은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,206,300원
2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원98,243,700원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저매각가 100,450,000원을 전제로 집행비용 2,206,300원과 근저당권 98,243,700원이 배당되며, 근저당권 미배당액은 5,421,756,300원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 회차)
100,450,000원 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 소진되는 구조입니다.
회차별 근저당 미배당
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 근저당 미배당액은 증가합니다.

④ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%

현재 회차2회 유찰 · 감정가 49% · 100,450,000원
3회 유찰 시감정가 34% · 70,315,000원
4회 유찰 시감정가 24% · 49,220,500원

가격은 감정가 205,000,000원에서 현재 100,450,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격 판단에는 동일 면적 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정하면 안 됩니다. 현재 자료에서 확인되는 것은 유찰 회차와 감정가 대비 비율이며, 입찰 상한은 별도의 실제 거래 확인을 거쳐 정하는 편이 안전합니다.

⛔ 감정가 49%만 보고 접근하지 말 것 두 차례 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌지만, 오피스텔의 실제 환금가치와 임차관계가 확인되지 않은 상태에서 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 근거는 부족합니다. 특히 다수 전입자와 보증금 미상 상태를 먼저 정리해야 합니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

  • 위치. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 용도. 본 대상은 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
  • 구조. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 외벽은 치장타일 붙임·드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
  • 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
  • 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡입니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
  • 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 전입자 대조. 현황조사상 다수 전입자가 확인되므로 실제 902호 점유자와 계약관계를 현장에서 다시 확인합니다.
  • 보증금 미상. 변은샘 외 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 대조합니다.
  • 임차권등기. 변은샘의 160,000,000원 임차권등기는 후순위·대항력 없음으로 정리돼 있으나 말소 여부를 매각조건과 원본에서 최종 확인합니다.
  • 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기의 매각 후 처리 및 임대사업자 관련 의무 여부를 원본 기준으로 확인합니다.
  • 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔 거래사례를 별도로 확인해 입찰 상한을 정합니다.
  • 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다

등기상 말소기준은 명확하고, 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다. 변은샘의 160,000,000원 임차권등기도 말소기준 이후 권리로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 현황조사상 다수의 전입자가 나타나고 상당수 보증금이 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 사건은 선순위 인수금액보다는 실제 점유·임대차관계 확인이 승부처입니다.

가격 역시 감정가 205,000,000원에서 100,450,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐지만, 실제 거래가격 근거 없이 이 숫자만으로 저평가를 단정할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 임차관계는 원본·현장 확인. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 오피스텔 경매입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항, 현황조사, 매각물건명세서, 배당 시뮬레이션 및 감정요항 내용을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 집행비용은 추정값이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 임차관계와 점유 상태, 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부는 입찰 전 원본 서류와 현장을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층902호 (민락동,이븐2)

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매각결과

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