부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동의 ‘이븐2’ 2층 202호입니다. 공부상 용도는 공동주택(연립주택-도시형 원룸형)으로, 일반적인 대단지 아파트가 아닌 소형 주거용 집합건물입니다. 소유자는 류승우, 경매를 신청한 채권자는 남부산농업협동조합입니다.
등기상 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록이 붙어 있습니다. 사건 청구금액은 4,720,000,000원입니다. 개별 호실 감정가와 비교하면 대단히 큰 금액이지만, 공동담보 채권최고액 전체를 202호의 독립 채무나 매수인이 부담할 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
이 사건의 핵심은 숫자의 크기 자체가 아닙니다. 2020년 말소기준보다 앞선 임차권이 있는지, 등기된 임차권의 보증금이 낙찰자에게 승계되는지, 그리고 66,885,000원이 실제 시장가격보다 낮은지를 각각 구분해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층 202호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물 | 이븐2 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 195,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,885,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 (을구 1번) |
| 등기 임차보증금 | 장현철 · 120,000,000원 (2025.04.23 임차권등기) |
| 민간임대주택 | 2021.03.17 민간임대주택등기 |
| 등기 확인일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권을 구분해야 한다
권리분석의 출발점은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 보면 그 뒤에 설정된 경매개시결정등기와 장현철의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 근저당권 자체는 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으나, 권리이전으로 최초 근저당권의 순위가 새로 시작되는 것은 아닙니다.
주식회사케이디홀딩스의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2020.08.28 설정됐다가 2020.09.23 말소됐습니다. 장현철의 임차보증금 120,000,000원과 금액이 같더라도 서로 다른 권리이며 중복해 살아 있는 담보권으로 계산하지 않습니다.
임차인 분석 — 등기 확인자와 현황조사 명의를 구별
202호에 관한 권리관계가 등기로 구체적으로 확인되는 사람은 장현철입니다. 그 외 현황조사에는 다수의 전입 명의가 포함되어 있습니다. 이들이 모두 202호에 실제 거주하거나 독립된 임대차계약을 체결했다는 뜻은 아닙니다. 202호와의 연결이 확인되지 않은 명의를 전부 해당 호실 임차인으로 간주하거나, 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 조사 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 · 배당 | 승계 / 호실 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장현철 202호 임차권등기 확인 |
2023.09.07 | 120,000,000원 | 후순위 | 배당 미확정 확정일자 2023.08.22 배당요구 2025.04.23 |
보증기관 승계 아님 202호 등기 확인 |
후순위는 2020.08.20 말소기준권리와 전입일의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자·점유가 미확인된 명의에 대해서는 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 표의 현황조사 명의는 실제 독립 임차인 수나 해당 호실의 현재 점유 인원을 뜻하지 않습니다.
② 시세 비교 — 감정가의 34.3%는 시세의 34.3%가 아니다
현재 최저매각가 66,885,000원은 감정가 195,000,000원보다 128,115,000원 낮습니다. 하지만 이 수치는 감정가에 대한 할인폭이지, 최근 실거래에 대한 할인폭이 아닙니다. 202호와 직접 비교할 수 있는 최신 거래금액 또는 최근 12개월 평균 거래금액이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 · 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 195,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 66,885,000원 | 감정가의 34.3% |
| 실질취득 추정 | 66,885,000원 | 인수 0원 가정 · 취득 부대비용 제외 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 불가 |
| 최신 실거래금액 | 확인 필요 | 호실·면적 일치 거래 확인 필요 |
| 단지 평균 유찰 | 2.7회 | 현재 물건은 3회 유찰 |
| 단지 경매 낙찰률 | 67% | 경매 거래 통계 · 시세 지표 아님 |
이븐2의 단지 통계상 평균 유찰은 2.7회, 낙찰률은 67%입니다. 현재 사건의 3회 유찰은 이 통계와 함께 참고할 수 있지만, 유찰 자체가 곧 물건의 가치나 적정 매수가를 증명하지는 않습니다. 단지 정보상 28세대이며, 감정평가에서는 공동주택과 업무시설이 혼재한 건물로 파악됩니다. 가격 비교는 202호와 면적·용도·층이 맞는 거래를 중심으로 진행해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 66,885,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,603,930원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 65,281,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당대금 합계 | — | 66,885,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 선순위 조세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 공동담보와 관련된 금액입니다.
매각대금에서 집행비용 1,603,930원을 제외한 65,281,070원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 5,454,718,930원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
여기서 중요한 차이가 있습니다. 채권자가 배당받지 못한 금액과 낙찰자가 인수하는 채무는 같은 것이 아닙니다. 위 미배당액은 일반적인 말소기준 근저당권의 후순위 소멸 구조에서 매수인이 떠안는 금액으로 계산하지 않습니다.
회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
66,885,000원 | 65,281,070원 | 5,454,718,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
46,819,500원 | 45,576,749원 | 5,474,423,251원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
32,773,649원 | 31,783,723원 | 5,488,216,277원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이는 채권자 회수 부족액의 증가이지 낙찰자가 부담할 인수액의 증가가 아닙니다. 반대로 명세서 및 실제 점유관계 확인 결과 매수인이 인수해야 하는 별도 권리가 나타난다면 이 실질취득 계산도 수정돼야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 단지 통계 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지는 장방형이며 서측과 남측으로 각각 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기 등이 설치되어 있습니다. 단지 정보상 준공일은 2020.08.07입니다.
- 용도 및 혼합시설. 공동주택과 업무시설이 한 건물에 혼재합니다. 본건은 다세대·도시형 원룸형 공동주택으로, 다른 오피스텔 호실과 용도 차이를 고려해야 합니다.
- 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 토지면적은 872.7㎡로 조사되어 있습니다.
- 건물 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다. 과거 권리와 거래를 검색할 때 이전 명칭도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 단지 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 67%가 확인됩니다. 다만 최신 거래금액 없이 유찰 횟수만으로 개별 호실의 환금성과 적정 매각가를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권의 순위와 공동담보목록 제2020-270호를 대조하고, 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전을 확인해야 합니다.
- 장현철 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 계약일 2023.08.21, 확정일자 2023.08.22, 전입·점유개시일 2023.09.07, 임차권등기일 2025.04.23을 원본과 대조해야 합니다.
- 호실별 점유자 특정. 현황조사에 나타나는 다수 명의 중 실제로 202호에 해당하는 점유자·임차인이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실의 명의자를 202호의 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
- 우선변제 및 배당요구 검토. 보증금·확정일자가 미상인 명의는 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 명의에 대해서도 계약서와 대상 호실, 배당순위를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 2021.03.17 민간임대주택등기의 등록 상태, 처분 및 임대사업 관련 의무 처리관계를 관련 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 202호와 용도·면적·층이 맞는 최신 거래, 최근 12개월 평균 및 최근 가격 흐름을 확인해야 합니다. 195,000,000원 감정가와 66,885,000원 최저가의 차이만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비. 현재 실제 점유자, 점유 근거, 인도 가능성, 체납 관리비의 공용부분 부담 여부 등을 확인해야 합니다. 배당표상 인수 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다, 무엇을 인수하고 얼마에 팔 수 있는지가 중요하다”
이븐2 202호는 감정가 195,000,000원에서 최저가 66,885,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준은 명확하며, 장현철의 보증금 120,000,000원은 그보다 후순위여서 현재 배당모형상 인수 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 수십억 원의 미배당이 발생해도 그 금액을 낙찰자 채무로 더하지는 않습니다.
하지만 권리상 후순위라는 사실만으로 이 물건이 안전하고 저렴하다고 확정할 수는 없습니다. 202호 점유자 확인이 필요하고, 다수 조사 명의의 개별 호실 귀속도 정리되지 않았습니다. 더구나 최근 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 최저가가 현재 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 판단할 근거가 부족합니다.
종합 판단은 C등급, 입찰 전 추가 검증이 필요한 물건입니다. 말소기준에 따른 권리 소멸 구조는 비교적 파악 가능하지만, 호실별 점유·임대차관계, 민간임대주택 관련 사항, 동일 조건 실거래 가격을 확인하기 전에는 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 인수 위험과 현재 시세를 얼마나 정확하게 확정하느냐에 있습니다.
