부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 2층 202호입니다. 공부상 용도는 공동주택인 연립주택·도시형 원룸형이고, 감정가 195,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 95,550,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 49%만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않아 시세 대비 저렴하다는 결론을 낼 근거가 없습니다.
권리 구조의 출발점은 2020.08.20. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록 제2020-270호가 붙어 있습니다. 이후 경매개시결정과 장현철의 주택임차권은 말소기준 이후 권리입니다. 별도로 2020.08.28. 설정된 주식회사케이디홀딩스 근저당 120,000,000원은 2020.09.23. 해지로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층202호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
핵심은 2020.08.20.입니다. 이날 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당권은 2024.01.25. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 경매개시결정은 2024.01.08. 이루어졌고, 등기 접수는 2024.01.09.입니다. 장현철의 주택임차권은 2025.04.23. 등기됐으며 임대차계약일 2023.08.21., 확정일자 2023.08.22., 주민등록·점유개시 2023.09.07.로 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
현황조사에 나타난 전입자들은 모두 말소기준일 2020.08.20.보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 확인된 자료 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 장현철을 제외한 다수 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 일부는 배당요구를 했으므로 실제 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 건물 전부 | 2023.09.07 | 120,000,000원 | 2025.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,119,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 93,430,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 95,550,000원 가정 시 근저당권자에게 93,430,100원이 배당되고 미배당액은 5,426,569,900원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 195,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 95,550,000원까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 이븐2의 비교 가능한 실거래 금액은 제시되어 있지 않고, 대상 면적 20.49㎡는 단지 통계와 면적 일치도 확인이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 95,550,000원 | 93,430,100원 | 5,426,569,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,884,999원 | 65,281,069원 | 5,454,718,931원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 46,819,499원 | 45,576,748원 | 5,474,423,252원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)이며, 이븐2 건물은 공동주택과 업무시설이 함께 있는 구조입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 명칭이 2020.11.01. 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 전입자 수가 많고 일부는 ‘전부’ 점유로 기재되어 있어 실제 현재 점유자를 현장과 서류에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 장현철 외 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 장현철 임차권. 보증금 120,000,000원이지만 전입 2023.09.07.로 말소기준 이후여서 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보목록 제2020-270호가 붙어 있으므로 전체 채권과 본건 배당을 구분해 봐야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.03.17. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 현황을 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.08.20. 근저당이고, 장현철을 포함해 확인된 전입자들은 모두 그 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 배당 계산도 매수인 인수 0원으로 잡힙니다. 문제는 다른 곳에 있습니다. 다수의 전입·점유 흔적과 미상 보증금입니다. 권리가 소멸한다고 해서 현재 점유자가 자동으로 정리되는 것은 아니므로, 실제 낙찰자의 실무 부담은 명도 과정에서 생길 수 있습니다.
또한 현재 최저가 95,550,000원은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래가가 없어 ‘반값이니 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 가격은 검증 필요, 명도는 주의로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
