부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 제2층 제205호입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 본건은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 표시되어 있습니다. 최저매각가는 77,518,000원으로 감정가 226,000,000원에서 크게 내려왔습니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 낙찰자가 보증금을 추가로 인수하는 구조인지입니다. 등기부에는 정영희 명의의 주택임차권이 설정되어 있고, 보증금은 120,000,000원입니다. 이는 현재 최저매각가보다 큰 금액입니다. 하지만 임차인의 전입일은 2020.11.18이고, 말소기준인 근저당권 설정일은 2020.08.20입니다. 따라서 제공된 권리관계상 정영희의 임차권은 후순위로서 매각 후 소멸할 권리이며, 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인이 차액을 떠안는 것은 아닙니다.
문제는 그다음입니다. 현황조사에는 다수 전입자가 나타나지만 각 전입자의 보증금과 확정일자, 본건 205호와의 정확한 관련성이 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 법률상 인수권리와 별개로 실제 점유자 확인, 인도 가능성, 재매각 시의 환금성을 신중하게 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층 205호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택·도시형 원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 건물 중 2층 |
| 참고 면적 | 24.84㎡ (호실별 면적 일치 여부 확인 필요) |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 (공동담보 채권최고액 5,520,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사 |
| 임차권등기 | 정영희 · 보증금 120,000,000원 · 후순위 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 감정평가서 확인사항 | 공동주택과 오피스텔이 혼재한 이븐2 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 임차권보다 앞선다
근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원이지만, 이는 공동담보목록이 연결된 근저당권의 금액입니다. 해당 금액 전체를 205호 자체의 독립 채무나 매수인 인수금으로 해석해서는 안 됩니다. 2024.02.23 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록도 있으므로, 실제 배당받을 채권자와 채권잔액은 최신 서류로 확인해야 합니다.
또한 2021.03.17 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항을 담고 있습니다. 매각 이후의 등록 상태와 관련 의무에 대해서는 별도 확인이 필요하며, 근저당권과 동일하게 단순한 배당채권으로 처리할 사항은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 120,000,000원 보증금보다 순위가 중요하다
본건에서 구체적인 보증금과 확정일자가 확인되는 임차권자는 정영희입니다. 주택 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있으며 전입일은 2020.11.18, 확정일자는 2020.10.20(1차) 및 2022.10.24(2차)입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영희 주택 전부 · 임차권등기 |
2020.11.18 확정 2020.10.20(1차), 2022.10.24(2차) |
120,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 |
후순위 배당 부족 예상 |
해당 없음 |
③ 전입·점유 기록 — 실제 205호 관련자 구별이 핵심
정영희 외에도 다수의 전입 기록과 배당요구 관련 기록이 확인됩니다. 이들에 대해서는 전입일이 모두 말소기준권리 이후이며, 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금·확정일자와 본건 205호에 실제 거주했는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 동일 건물의 다른 호실과 관련된 전입자를 본건 임차인으로 단정할 수 없고, 서로 다른 사람의 보증금을 임의로 합산해서도 안 됩니다.
배당요구가 확인된 주요 전입 관련자의 기록은 다음과 같습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백정흠 | 2022.06.16 | 2024.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허강민 | 2020.10.06 | 2024.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심가람 | 2020.10.26 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍찬용 | 2022.06.24 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전홍주 | 2022.02.04 | 2024.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄성윤 | 2021.02.04 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변은샘 | 2023.01.20 | 2024.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성윤 | 2023.02.23 | 2024.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유진 | 2023.02.14 | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
위 명단은 배당요구 관련 기록이 확인된 전입자입니다. 본건 205호와의 실제 임대차관계가 확인된 명단이라는 의미는 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다.
그 밖의 전입 관련 기록 상세 보기
이 명단 역시 본건 205호의 실제 점유자·임차인으로 확정된 것이 아닙니다. 모든 전입일은 말소기준 이후입니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 대항력 | 보증금·우선변제 | 승계 |
|---|
④ 시세 비교 — 34% 낙찰가가 곧 저평가는 아니다
감정가 226,000,000원 대비 현재 최저매각가는 77,518,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자상 할인폭은 크지만, 이것은 어디까지나 감정가와 최저매각가의 비교입니다.
본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격, 최신 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않습니다. 이븐2의 참고 면적은 24.84㎡이나 대상 호실과의 면적 일치 여부도 확인되지 않아 이를 기준으로 단위면적 시세를 확정하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 최근 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 근거가 부족합니다.
| 가격 관련 지표 | 확인 내용 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 226,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 77,518,000원 | 감정가 대비 34.3% |
| 동일 면적 실거래 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
| 단지 평균 유찰 | 2.7회 | 다회 유찰 가능성 점검 |
| 단지 매각률 | 67% | 매각·환금성 판단의 참고지표 |
⑤ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 남부산농업협동조합 근저당권 | 5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 77,518,000원 |
집행비용은 약 매각가의 2.3%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당은 공동담보 채권최고액 기준의 단순 계산이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전 기록에 따라 실제 배당채권자는 달라질 수 있습니다.
단순 배당계산상 채권최고액 대비 미배당액은 5,444,277,324원입니다. 이 금액은 선순위 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정한 배당 부족분이며, 낙찰자가 인수해야 할 채무라는 뜻은 아닙니다. 실제 공동담보 채무액과 배당관계도 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수(산정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
77,518,000원 | 75,722,676원 | 5,444,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
54,262,600원 | 52,885,873원 | 5,467,114,127원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
37,983,820원 | 36,900,111원 | 5,483,099,889원 | 0원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 민락초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측과 남측으로 각각 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 건축. 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물로, 위생·급배수·난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 공동주택(도시형 원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 존재합니다. 본건 205호는 공동주택으로 표시되어 있으며, 개별 호실의 실제 이용상태는 확인해야 합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물 명칭. 2020.11.01 기존 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경된 기록이 있습니다.
- 민간임대주택. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 의무를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 평균 유찰 2.7회, 매각률 67%라는 참고지표가 확인됩니다. 소형 주거상품의 수요와 거래가격 검증이 선행되어야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권과 2024.02.23 근저당권 이전 사항을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 임차권 확인. 정영희 임차권 보증금 120,000,000원, 전입 2020.11.18, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 205호 실제 점유자. 다수 전입 관련 기록 가운데 205호에 실제 거주하는 사람을 구분하고, 현장조사와 주민등록 관련 자료를 대조하세요.
- 임대차계약서. 점유자의 보증금, 계약기간, 확정일자, 점유 개시 및 퇴거 여부를 확인하세요. 금액 미상의 보증금을 임의로 인수액에 합산하거나 무조건 0원으로 확정하지 마세요.
- 공동담보. 공동담보목록 제2020-270호와 근저당권 이전 내역을 확인하고, 채권최고액 5,520,000,000원을 205호의 별도 채무로 오해하지 마세요.
- 민간임대주택 등록. 등록 유지·말소 여부, 임대의무기간 및 관련 의무를 확인하세요.
- 시세 검증. 이븐2와 인근 유사한 원룸형 공동주택의 최근 실거래가격, 현재 매물가격 및 실질 임대수익을 비교하세요.
- 전용면적 확인. 참고 면적 24.84㎡가 정확히 205호에 대응하는지 건축물대장과 집합건물 등기에서 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 거주자, 점유 형태, 관리비 체납, 공용부분 승계 가능 비용, 인도 가능 시기를 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일과 최저매각가 77,518,000원, 매각 조건의 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이븐2 205호는 후순위 임차권이 매각으로 소멸할 것으로 분석된다는 점에서 권리구조 자체가 선순위 보증금 인수형 물건보다 유리합니다. 보증금 120,000,000원의 임차권이 존재하더라도 현 권리관계상 매수인이 그 금액을 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.
그러나 지금 단계에서 저가 매수 기회라고 판단하기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰되었고, 같은 건물·동일 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으며, 현황조사의 다수 전입 관련 기록과 실제 205호 점유자 사이의 관계가 정리되지 않았기 때문입니다. 추가로 공동담보와 민간임대주택 등록 관련 사항까지 확인해야 합니다.
결론은 권리상 인수액 0원으로 산정되지만, 가격 메리트와 명도·환금성은 확인 전까지 보류입니다. 감정가보다 얼마나 떨어졌는지가 아니라, 현재 실제 시세와 매각 후 부담할 총비용을 확인한 뒤에도 수익성이 남는지가 입찰 여부를 결정할 기준입니다.
