110,740,000원
부산지방법원 2023타경111600. 민락동 이븐2 제2층 제205호로, 감정평가상 공동주택 중 연립주택-도시형:원룸형에 해당합니다. 등기상 소유자는 류승우이고, 2020.08.20 남부산농업협동조합이 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 발생한 경매개시결정과 정영희의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건의 특징은 가격보다 먼저 임차 조사 규모를 확인해야 한다는 점입니다. 현황조사와 관련 자료에는 61명의 임차·전입자가 기재돼 있으나, 모두 전입일이 2020.08.20 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 그중 정영희는 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 존재하지만, 주민등록일자 2020.11.18 역시 말소기준일 이후입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층205호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건 |
| 소유자 | 류승우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.20 근저당
말소기준권리는 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2024.01.25 확정채권양도를 원인으로 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2020.08.28 주식회사케이디홀딩스가 설정한 120,000,000원 근저당권은 2020.09.23 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 61명 모두 말소기준 이후 전입 판정
현황조사 등에 기재된 임차·전입 조사 대상은 총 61명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 모든 조사 대상이 말소기준권리 2020.08.20 이후 전입으로 분류돼 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 정영희를 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 점유자와 호실 대응관계는 매각물건명세서·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023-12-29 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020-10-15 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023-09-07 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023-02-28 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020-12-21 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021-01-27 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021-08-11 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022-06-16 | — | — | 2024-01-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020-10-06 | — | — | 2024-02-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022-07-04 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022-11-04 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022-11-11 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020-10-26 | — | — | 2024-01-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022-10-31 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022-08-03 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022-10-07 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022-07-06 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023-02-17 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020-10-05 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021-08-26 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022-07-28 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020-09-10 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020-09-08 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023-01-17 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022-06-24 | — | — | 2024-01-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020-10-16 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023-12-29 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021-03-03 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022-06-27 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020-10-22 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020-09-14 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022-11-25 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022-02-04 | — | — | 2024-01-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022-08-08 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020-09-11 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021-12-24 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023-12-22 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020-09-21 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020-09-21 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020-09-17 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020-09-04 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020-08-31 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022-03-28 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023-03-07 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021-02-04 | — | — | 2024-02-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022-12-06 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022-03-10 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020-09-28 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023-07-07 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023-07-07 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021-01-18 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023-08-28 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023-05-02 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023-05-26 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023-01-20 | — | — | 2024-03-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023-02-23 | — | — | 2024-01-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021-08-27 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023-02-14 | — | — | 2024-02-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021-03-11 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023-10-26 | — | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 주택 전부 | 2020-11-18 | 120,000,000원 | 2020-10-20 | 2024-01-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’은 별도 문제
감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 110,740,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 77,518,000원, 4회 유찰 시 54,262,600원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 동일·유사 면적의 최근 실거래 숫자와 직접 비교하기 전까지 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 89%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,350,360원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 108,389,640원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 110,740,000원 가정 시 집행비용 2,350,360원을 제외한 108,389,640원이 근저당권 배당으로 잡혀 있고, 근저당권 기준 미배당액은 5,411,610,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건이며, 위생 및 급배수설비·난방설비·승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 단지. 이븐2는 28세대로 기재돼 있고 준공일은 2020.08.07입니다. 건물 명칭은 2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 61명 원본 대조. 모두 기준권리 후 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 실제 205호 점유자와 현황조사 기재가 일치하는지 반드시 확인하세요.
- 정영희 임차권. 보증금 120,000,000원, 주민등록 2020.11.18, 점유개시 2020.11.13, 확정일자 2020.10.20의 임차권등기입니다. 말소기준권리 후순위라는 점을 등기부·명세서 원본에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각에 따른 처리관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 저가매수로 판단하지 말고, 동일·유사 면적의 실제 거래가격과 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 근저당권에 108,389,640원만 배당되고 5,411,610,360원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 4,720,000,000원도 전액 충족되지 않습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 임차관계 확인
이 사건의 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권으로 명확합니다. 조사된 임차·전입자 61명 모두 그 이후 전입으로 판정돼 있고, 정영희의 120,000,000원 주택임차권도 후순위입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 임차관계가 단순하다고 말하기에는 조사 대상이 너무 많습니다. 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 사람이 다수이므로 실제 205호 점유상태를 끝까지 대조해야 합니다. 가격 역시 감정가 226,000,000원에서 110,740,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시장 대비 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 임차 확인은 필수, 가격 평가는 실거래 확인 후. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
