목록
NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 105,382,094원 ~ 119,927,255원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 100,450,000원
C 매력지수48 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
100,450,000 1억 45만 감정가 205,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
1,004만원
최저가의 10% · 10,045,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 2.05억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 100,450,000원(감정가 49%)·인수 0원. 다만 실제 임차인 61명의 점유관계와 민간임대주택등기 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, 전입자 61명 확인이 먼저 — 부산 이븐2 905호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층905호 (민락동,이븐2)
감정가 205,000,000원 · 최저매각가 100,450,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.14 · 임의경매(남부산농업협동조합)
48
매력지수 C등급 · 금전 인수 0원이나 전입자 61명·보증금 미상·민간임대주택등기 확인 부담이 큰 2회 유찰 오피스텔
말소기준 이후 전입으로 대항력은 없고 배당 시뮬레이션상 인수도 0원이지만, 61명의 점유관계와 보증금·확정일자 확인 부담, 민간임대주택등기, 2회 유찰을 감안하면 감정가 49%만으로 높은 등급을 주기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💰 100,450,000원 📉 감정가 49% 🛡️ 인수 0원 👥 실제 임차인 61명
한 줄 평 현재 최저가는 감정가 205,000,000원의 49%인 100,450,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당이고 현황조사상 확인된 실제 임차인 61명의 전입일은 모두 그 이후라 대항력은 없습니다. 다만 61명 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 민간임대주택등기도 존재하므로 낮아진 최저가만 보고 바로 안전형으로 분류할 물건은 아닙니다.
감정가
205,000,000원
오피스텔
최저가 / 실질취득
100,450,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
현황조사 전입자
61명
전원 말소기준 이후 전입

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 9층 905호의 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2020.08.20. 접수된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-270호에 연결되어 있고, 2024.02.23. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 후순위 150,000,000원 근저당은 이미 2020.10.26. 말소됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 절반”이라는 숫자가 아닙니다. 현황조사에는 61명의 임차인·전입자가 확인되고, 그들의 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다. 다행히 가장 빠른 전입일도 말소기준권리인 2020.08.20.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 대항력이 없다는 것과 실제 점유·명도가 단순하다는 것은 별개의 문제이므로, 905호의 현실 점유관계를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600 (임의경매)
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층905호 (민락동,이븐2)
물건종류업무시설(오피스텔)
소유자류승우 (단독소유)
감정가 / 최저가205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원
말소기준권리2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당 · 채권최고액 5,520,000,000원
매각기일2026.09.14
등기 발행일2026.08.28

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인

소유자 류승우는 2020.08.20. 소유권을 이전받았고 같은 날 남부산농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2020.08.28. 설정된 주식회사케이디홀딩스의 150,000,000원 근저당은 2020.10.26. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2024.01.09.에는 남부산농업협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.02.23. 말소기준 근저당은 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 2021.03.17. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재되어 있습니다. 입찰 전 이 등기의 매각 후 효력과 현재 적용관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 — 61명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사상 실제 임차인 61명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 대위자를 제외할 필요 없이 모두 실제 임차인 기록으로 봅니다. 모든 전입일은 2020.08.20. 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이 가운데 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진은 배당요구 접수내역이 있습니다.

임차인전입일점유부분보증금대항력우선변제배당요구승계
⛔ 0원 인수와 명도 난도는 같은 말이 아닙니다 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 현황조사상 전입자가 61명입니다. 특히 정영희·김지원· 김동현·이주원·이정민·홍찬용·양기선은 점유부분이 “전부”로 기재되어 있습니다. 905호의 현재 실제 점유자와 각 전입자의 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 가격·배당 — 감정가 49%지만 ‘시세의 49%’는 아니다

현재 회차 최저매각가는 100,450,000원으로 감정가 205,000,000원의 49%입니다. 이븐2의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회로 현재 회차와 같습니다. 다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 감정가의 절반까지 떨어졌다는 사실만으로 실제 거래시장보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.

⚠️ 가격 판단 포인트 현재 회차의 실질취득은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원을 반영해 100,450,000원입니다. 가격 경쟁력은 이 실질취득액을 기준으로 개별 오피스텔의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 가격 가점으로 사용하기에는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,206,300원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원98,243,700원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 채권자 총액 5,520,000,000원 중 98,243,700원이 배당되고 5,421,756,300원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 100,450,000원)
집행비용 2,206,300원과 근저당 배당 98,243,700원으로 매각대금이 모두 소진됩니다.
회차별 미배당
현재 5,421,756,300원 → 3회 유찰 시 5,451,350,670원 → 4회 유찰 시 5,472,065,469원.
시나리오최저가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)100,450,000원98,243,700원5,421,756,300원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)70,315,000원68,649,330원5,451,350,670원0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)49,220,500원47,934,531원5,472,065,469원0원
✅ 금전 인수 관점 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현황조사상 전입자들도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
⛔ 단순 저가형으로 보기는 어렵다 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 2회 유찰된 오피스텔이고, 임차인 61명의 보증금·확정일자가 미상이며 민간임대주택등기도 존재합니다. 가격보다 점유관계와 임대주택등기의 현재 효력을 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가의 이용상태도 기호(29)-(56)를 업무시설(오피스텔)로 구분하고 있습니다.
  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡, 토지면적은 872.7㎡입니다.
  • 경매 통계. 이븐2의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰 성사율은 89%이며 최근 낙찰일은 2026.08.03입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 61명 점유관계 대조. 등재된 전입자와 현재 905호 실제 점유자가 어떻게 연결되는지 현황조사·매각물건명세서·현장 확인으로 대조하세요.
  • 보증금·확정일자 확인. 전입자들은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부와 함께 원본을 다시 확인해야 합니다.
  • 배당요구자 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진의 배당요구 접수내역을 확인하세요.
  • 민간임대주택등기. 2021.03.17. 등기의 현재 효력과 매각 후 적용관계를 반드시 확인하세요.
  • 가격 검증. 최저가 100,450,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 할인율과 실제 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
  • 채권관계. 신청청구액은 4,720,000,000원이고 말소기준 근저당 채권최고액은 5,520,000,000원이며, 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 61명의 점유관계다

이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 205,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 100,450,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 권리 계산도 말소기준 이후 전입으로 정리되면서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 결론을 “절반 가격의 안전한 오피스텔”로 단순화하면 안 됩니다. 현황조사상 실제 임차인이 61명이고, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 현재 905호의 점유·명도관계를 직접 확인해야 하며, 2021.03.17. 민간임대주택등기의 적용관계도 별도로 점검해야 합니다. 금전 인수는 0원, 권리구조는 후순위 전입형. 그러나 점유 확인 난도와 가격 검증 부담은 큰 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 제공된 경매 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있으며, 임차인의 실제 보증금·점유관계와 민간임대주택등기의 효력은 원본 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층905호 (민락동,이븐2)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고