부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 4층 405호의 경매입니다. 공부상 물건은 다세대주택이며, 매각물건명세서에는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재되어 있습니다. 감정가는 226,000,000원이지만 3차례 유찰되면서 현재 최저매각가격은 77,518,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 상당한 하락이지만, 이 물건의 판단 기준은 감정가 할인율이 아니라 권리의 실제 인수 여부와 거래 가능한 시세입니다.
말소기준권리는 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원으로 매우 크지만, 공동담보가 설정된 근저당권이고 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 이 거액의 채권최고액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 별도로 등기된 김민성의 주택임차권은 말소기준권리보다 늦게 성립한 관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층 405호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 4층 405호 |
| 소유자 | 류승우 (단독소유 · 2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 · 공동담보목록 제2020-270호 |
| 등기상 임차권 | 김민성 · 보증금 120,000,000원 · 2024.07.25 임차권등기 |
| 공부상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 2021.03.17 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 후순위
남부산농업협동조합의 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 매수인에게 별도 채무가 추가된다는 의미가 아닙니다. 또 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보에 관한 금액이므로 이를 405호 하나의 개별 보증금이나 개별 취득비용으로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 120,000,000원과 다수 전입자의 의미
405호에 관한 주택임차권등기가 명확하게 확인되는 사람은 김민성입니다. 임차보증금은 120,000,000원이며, 임대차계약일은 2020.09.15 및 2022.09.02, 주민등록일과 점유개시일은 2020.10.05입니다. 두 계약의 확정일자는 각각 2020.09.15 및 2022.09.06으로 기재되어 있습니다.
| 임차인·전입자 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
김민성
405호 건물 전부 · 주택임차권등기
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2020.10.05
확정일자 2020.09.15 / 2022.09.06
|
120,000,000원 |
선순위 대항력 없음
후순위 우선변제
승계 아님
등기상 소멸
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그 외 전입기재 60명
405호 개별 귀속 여부 확인 필요
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2020.08.31~2023.12.29
모두 말소기준권리 이후 전입일
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미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 아님
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대항력 배지는 2020.08.20 말소기준권리와의 선후관계 및 확인 가능한 임대차 요건에 따라 구분하였습니다. 보증기관에 의한 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 현황조사의 전입자 전원을 405호의 실제 임차인으로 확정하거나 각자의 보증금을 합산하지 않습니다.
임차인 배당요구 및 전입기록 점검
현황조사와 문건접수 기록에는 김민성 외에도 배당요구 또는 관련 신청 이력이 확인되는 전입자들이 있습니다. 이들의 보증금과 확정일자, 405호와의 관계를 실제 배당표에 반영하기 전 반드시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 관련 일자 | 405호 관계 / 권리 |
|---|---|---|---|
| 백정흠 | 2022.06.16 | 2024.01.22 | 미상·확인 필요 |
| 허강민 | 2020.10.06 | 2024.02.22 | 미상·확인 필요 |
| 심가람 | 2020.10.26 | 2024.01.25 | 미상·확인 필요 |
| 홍찬용 | 2022.06.24 | 2024.01.25 | 미상·확인 필요 |
| 전홍주 | 2022.02.04 | 2024.01.30 | 미상·확인 필요 |
| 엄성윤 | 2021.02.04 | 2024.02.26 | 미상·확인 필요 |
| 변은샘 | 2023.01.20 | 2024.03.11 | 미상·확인 필요 |
| 유성윤 | 2023.02.23 | 2024.01.22 | 미상·확인 필요 |
| 유진 | 2023.02.14 | 2024.02.29 | 미상·확인 필요 |
| 김민성 | 2020.10.05 | 2024.07.25 | 405호 후순위 임차권 |
나머지 전입자 명단 확인
아래 전입기재자들은 모두 2020.08.20 말소기준권리 이후의 전입일을 가지고 있습니다. 다만 405호에 실제로 임차권을 주장할 수 있는지, 다른 호수에 관한 기록인지는 호수별 전입세대·임대차계약 조사로 확인해야 합니다.
박종훈, 이주연, 장현철, 이연주, 박민진, 정영희, 정인영, 이로운, 김수현, 이수진, 김도완, 장인영, 정미영, 이준표, 김지원, 김동현, 이주원, 이정민, 김정용, 한은결, 김현준, 이리나, 조원현, 박예지, 김형주, 김은정, 이정욱, 서채연, 김경미, 조병규, 이예서, 김재연, 이현민, 김석재, 정현정, 김수은, 이수완, 김현서, 양기선, 이소영, 이명재, 양정미, 서석우, 장이화, 최하록, 김동찬, 최재현, 최주완, 서부교, 이미주, 신지웅.
③ 가격 분석 — 3회 유찰이어도 시세 검증이 우선
현재 최저가는 감정가 226,000,000원의 34.3%인 77,518,000원입니다. 이후 유찰을 가정한 회차별 최저매각가격은 다음과 같습니다. 다만 낮아진 최저가는 경매 절차상의 가격일 뿐, 해당 주택의 현재 시장가치를 직접 증명하지는 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 77,518,000원 | 현 매각기일 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 54,262,600원 | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 37,983,820원 | 가정 시나리오 |
위 지표는 같은 건물의 경매 이력을 참고한 수치로, 일반 실거래 시세나 405호의 적정가격을 대신하지 않습니다.
이 건물은 공동주택과 업무시설이 혼재된 건물로 감정평가되어 있습니다. 특히 도시형 원룸형 주택과 오피스텔은 실제 이용상태, 면적 및 매수 수요가 다를 수 있습니다. 405호는 매각물건명세서상 주거용 공동주택으로 분류되어 있으므로, 다른 용도의 호실 거래를 동일한 비교 대상으로 삼는 것도 주의해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
|
1. 남부산농업협동조합 근저당권
농업협동조합자산관리회사에 이전
|
5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 77,518,000원 |
집행비용으로 1,795,324원을 우선 공제한 뒤, 남은 75,722,676원을 선순위 근저당권 채권에 배당하는 구조입니다. 이 가정에서는 후순위 임차권자인 김민성에게 돌아갈 배당재원이 남지 않습니다. 다만 이는 해당 임차권이 매각으로 소멸하는 후순위 권리라는 판단과 별개의 문제입니다. 배당받지 못한 금액이 자동으로 매수인 인수액으로 바뀌지는 않습니다.
회차별 배당과 미회수 채권
| 시나리오 | 예상 배당 | 미배당액 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 75,722,676원 | 5,444,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,885,873원 | 5,467,114,127원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,900,111원 | 5,483,099,889원 | 0원 |
유찰 후 시나리오는 가정값이며 향후 매각가격이나 경매 진행을 확정하는 것은 아닙니다. 배당액은 집행비용 추정 및 선순위 채권을 전제로 한 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물 특성. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감 등이 사용되었고, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 갖추어져 있습니다.
- 용도 혼재. 감정평가 대상 건물은 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물입니다. 405호의 매각물건명세서상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다.
- 도로. 서측 및 남측에 각각 폭 약 6미터 내외의 도로가 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적은 872.7㎡, 공시지가 기준은 2,066,000원/㎡입니다. 이 면적은 개별 405호의 전용면적이 아닌 전체 토지에 관한 수치입니다.
- 준공·규모. 건물의 준공 관련 기준일은 2020.08.07이며, 공동주택은 28세대로 파악됩니다. 감정평가 대상 건물에는 공동주택과 업무시설을 합한 56개 호실이 포함되어 있습니다.
- 건물명 변경. 집합건축물대장상 2020.11.01 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 명칭이 변경되었습니다.
- 건축 관련 사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 입찰 전 405호의 내부 현황은 확인해야 합니다.
- 환금성. 소규모 도시형 원룸형 주택은 매수 수요와 임대차 상태의 영향을 받을 수 있습니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰이 2.7회이고 본건 역시 3회 유찰되었으므로, 재매각의 용이성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 405호 점유자 특정. 현황조사에 기재된 다수 전입자의 실제 점유 호실을 대조하고, 405호에 현재 거주하거나 점유를 주장하는 사람을 확인해야 합니다.
- 김민성 임차권 원본 확인. 보증금 120,000,000원, 전입·점유개시일 2020.10.05, 최초 확정일자 2020.09.15, 임차권등기일 2024.07.25를 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 미상 임대차 검증. 그 외 전입자의 보증금·확정일자·점유관계·배당요구가 405호에 영향을 미치는지 확인해야 합니다. 보증금 미상자를 임의로 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2021.03.17 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 임대의무 및 등록상 지위의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 5,520,000,000원의 선순위 근저당권이 공동담보목록 제2020-270호에 연결되어 있으므로, 공동담보의 범위와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 재확인. 도시형 원룸형 주택의 동일 용도·유사 면적 거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가뿐 아니라 확인되는 인수채무, 명도비용, 세금, 관리비 및 기타 취득비용을 반영하여 총취득원가를 계산해야 합니다.
- 관리비 체납 및 명도. 공용부분 미납 관리비와 현재 점유자, 인도명령 가능성 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 예정 기일은 2026.10.26입니다. 입찰 직전에 기일변경·취하·정지 및 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 호수별 건축물대장 등을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 중요한 것은 확정된 취득원가”
부산 민락동 이븐2 405호는 감정가 226,000,000원에서 77,518,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 선순위 근저당권이 매각으로 소멸하고, 명확히 등기된 김민성의 임차권도 근저당권보다 후순위라는 점은 긍정적입니다. 따라서 임차보증금 120,000,000원이 최저가보다 크더라도 그 금액을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 볼 수는 없습니다.
그렇지만 권리상 일부가 명확하다는 사실과 매수인의 총부담이 확정되었다는 사실은 다릅니다. 다수 전입기록의 호수별 귀속, 실제 임차관계, 민간임대주택등기의 효과를 확인해야 합니다. 게다가 현재 실거래 시세와 직접 비교되지 않은 상태에서 77,518,000원이 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 3회 유찰 이력과 원룸형 주택의 환금성 불확실성까지 고려하면, 적극적인 가격 가점은 어렵습니다.
종합 판단은 D등급 · 38점입니다. 확인된 후순위 임차권의 소멸 구조는 장점이지만, 점유관계와 실질취득비용, 시세 검증이 완료되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다. 이 사건의 핵심은 단순히 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 낙찰 후 얼마를 부담해야 하는지와 그 총액이 실제 시장가치보다 낮은지를 입증하는 데 있습니다.
