110,740,000원
부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 4층 405호로, 공부상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)에 해당하는 다세대 물건입니다. 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합이 채권최고액 5,520,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 이 비율만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 입찰가격의 위치일 뿐, 시세 메리트를 증명하는 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층405호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유관계는 복잡
말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 2024.02.23 이 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.07.25에는 김민성의 주택임차권등기가 추가됐습니다. 김민성의 주민등록·점유개시는 2020.10.05로 말소기준일보다 뒤이고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입자 61명, 모두 말소기준 이후
현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 61명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 모두 실제 점유·임차 관련 조사 대상입니다. 각 전입일은 2020.08.20 말소기준권리보다 뒤로 정리돼 있어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 김민성을 제외하면 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않으므로, 권리 인수 여부와 별개로 실제 점유자와 명도 범위는 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023-12-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이주연 | 미상 | 2020-10-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 장현철 | 미상 | 2023-09-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이연주 | 미상 | 2023-02-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 박민진 | 미상 | 2020-12-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 정영희 | 전부 | 2020-11-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 정인영 | 미상 | 2021-01-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이로운 | 미상 | 2021-08-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 백정흠 | 미상 | 2022-06-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-01-22 |
| 허강민 | 미상 | 2020-10-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-02-22 |
| 김수현 | 미상 | 2022-07-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이수진 | 미상 | 2022-11-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김도완 | 미상 | 2022-11-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 심가람 | 미상 | 2020-10-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-01-25 |
| 장인영 | 미상 | 2022-10-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 정미영 | 미상 | 2022-08-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이준표 | 미상 | 2022-10-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김지원 | 전부 | 2022-07-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김동현 | 전부 | 2023-02-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이주원 | 전부 | 2021-08-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이정민 | 전부 | 2022-07-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김정용 | 미상 | 2020-09-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 한은결 | 미상 | 2020-09-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김현준 | 미상 | 2023-01-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 홍찬용 | 전부 | 2022-06-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-01-25 |
| 이리나 | 미상 | 2020-10-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 조원현 | 미상 | 2023-12-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 박예지 | 미상 | 2021-03-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김형주 | 미상 | 2022-06-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김은정 | 미상 | 2020-10-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이정욱 | 미상 | 2020-09-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 서채연 | 미상 | 2022-11-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 전홍주 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-01-30 |
| 김경미 | 미상 | 2022-08-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 조병규 | 미상 | 2020-09-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이예서 | 미상 | 2021-12-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김재연 | 미상 | 2023-12-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이현민 | 미상 | 2020-09-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김석재 | 미상 | 2020-09-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 정현정 | 미상 | 2020-09-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김수은 | 미상 | 2020-09-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이수완 | 미상 | 2020-08-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김현서 | 미상 | 2022-03-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 양기선 | 전부 | 2023-03-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 엄성윤 | 미상 | 2021-02-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-02-26 |
| 이소영 | 미상 | 2022-12-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 이명재 | 미상 | 2022-03-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 양정미 | 미상 | 2020-09-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 서석우 | 미상 | 2023-07-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 장이화 | 미상 | 2023-07-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 최하록 | 미상 | 2021-01-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김동찬 | 미상 | 2023-08-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 최재현 | 미상 | 2023-05-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 최주완 | 미상 | 2023-05-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 변은샘 | 미상 | 2023-01-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-03-11 |
| 유성윤 | 미상 | 2023-02-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-01-22 |
| 서부교 | 미상 | 2021-08-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 유진 | 미상 | 2023-02-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024-02-29 |
| 이미주 | 미상 | 2021-03-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 신지웅 | 미상 | 2023-10-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | - |
| 김민성 | 건물 전부 | 2020-10-05 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 확정일자 2020-09-15 | 아님 | 2024-07-25 |
③ 가격 위치 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 별도 검증
현재 회차 최저가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 77,518,000원, 4회 유찰 시 54,262,600원입니다. 다만 동일 평형 최근 거래가를 기준으로 한 비교값이 없으므로, 현재 49%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 108,389,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 5,520,000,000원 중 108,389,640원만 배당되고, 미배당액은 5,411,610,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지는 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,066,000원/㎡, 토지면적 872.7㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시돼 있지 않습니다.
- 명칭. 집합건축물대장상 건물명은 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자가 61명에 이르므로 현재 405호를 실제 점유하는 사람과 점유 범위를 우선 확정하세요.
- 보증금 미상자 확인. 대항력은 없다고 정리돼 있지만 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 함께 대조하세요.
- 김민성 임차권. 보증금 120,000,000원, 전입·점유개시 2020.10.05, 확정일자 2020.09.15, 배당요구 2024.07.25를 원본과 다시 맞춰보세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 효력을 원문으로 확인하세요.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 49%라고 해서 자동으로 저가매수 구간은 아닙니다. 동일 유형·유사 면적의 최근 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 먼저 볼 것은 점유자”
감정가 226,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 110,740,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면만 보면 할인폭이 크지만, 실거래 비교근거 없이 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 읽어서는 안 됩니다.
권리 쪽에서는 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 명확한 말소기준이고, 확인된 61명의 전입자 모두 그 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 김민성의 120,000,000원 임차권등기도 후순위이며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 선순위 보증금 인수가 아니라 다수 전입자 가운데 실제 405호 점유자를 정확히 특정하고 명도 가능성을 확인하는 것입니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만 현장 확인을 생략하기에는 점유관계가 복잡한 물건입니다.
