부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동의 '이븐2' 6층 606호 오피스텔입니다. 소유자는 류승우이며, 2020년 8월 20일 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원이고, 경매 청구액은 4,720,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록도 기재되어 있어 이 거액을 해당 606호만의 독립 채무나 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 2024년 임의경매개시결정과 조병규의 임차권등기가 확인됩니다. 조병규의 보증금은 130,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 등기상 후순위입니다. 별도로 현황조사에 여러 전입 명의자가 등장하는데, 이들의 개별 보증금과 정확한 점유 호실이 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 선후관계가 명확하다는 점과 실제 인도·점유 위험이 해소되었다는 점은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층 606호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 류승우 · 단독소유 |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 관련 | 남부산농업협동조합 · 청구액 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특이 등기 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대 관련 권리는 세부 확인
이 사건의 말소기준은 2020.08.20 근저당권입니다. 남부산농업협동조합이 설정한 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 2024년 경매개시결정과 후순위 주택임차권도 그 선후관계를 기준으로 분석합니다.
② 임차인·전입 현황 — 실제 점유자와 보증금 확인이 핵심
등기부에는 조병규의 보증금 130,000,000원에 대한 임차권등기가 확인됩니다. 이와 별도로 현황조사에는 다수의 전입 명의자가 기재되어 있습니다. 명부상 기재 건수와 실제 606호의 임차인 수는 동일하다고 단정할 수 없으므로, 호실별 귀속·중복 여부·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조병규 | 2020.09.11 | 130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 2020.08.28 배당요구 2024.03.08 후순위 | 해당 없음 |
현황조사상 전입 명의자 다수는 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 실제 임대차·점유관계와 각 명의자의 호실 귀속은 별도로 대조해야 합니다. 배당요구 사실만으로 배당액 또는 매수인 인수 여부가 확정되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 34.3% 할인율과 시장가치는 다르다
감정가 190,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 65,170,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 할인 폭은 크지만, 동일 호실 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 시세 대비 저가 여부는 아직 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 34.3% | 현재 최저가 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 5,456,403,060원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각되는 경우 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 근저당권 측에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 5,456,403,060원입니다. 하지만 이 미배당액은 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 것과 채권자가 배당받지 못하는 것은 서로 다른 문제입니다.
배당액은 채권최고액과 추정 집행비용에 기초한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다. 조병규의 임차보증금도 이 예상배당표에서 별도 배당액으로 확정되어 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오와 인수액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 5,456,403,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 5,475,602,142원 | 0원 |
| 5회 유찰 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 5,489,041,500원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도. 이븐2는 공동주택과 업무시설이 함께 있는 건물입니다. 본 경매물건은 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으므로 일반 아파트와 동일한 사용·금융 조건을 전제해서는 안 됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 접도. 건물 부지의 서측과 남측에 폭 약 6미터 내외의 도로가 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 개별공시지가는 2,066,000원/㎡, 토지면적은 872.7㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 연혁. 건물은 2020.08.07 준공으로 기재되어 있으며, 2020.11.01 기존 명칭 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 명칭이 변경되었습니다.
- 내부 확인. 감정평가에서는 일부 다른 호실의 다락방 유무를 외부 관찰에 따라 판단했습니다. 이를 606호의 내부 구성으로 단정할 수 없으므로 본 호실의 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 실거래 시세와 비교면적의 일치 여부가 확인되지 않아 적정 매도가 및 재매각 가능성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 말소 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기와 실제 채권자·배당관계를 확인하세요.
- 조병규 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 전입일 2020.09.11, 확정일자 2020.08.28, 임차권등기일 2024.03.08을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 전입 명의자 실체 확인. 현황조사에 기재된 명의자들의 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 중복 기재 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 현황과 임대의무기간, 매각 후 말소·승계 의무의 유무를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-270호를 열람하여 근저당 채권의 담보 범위와 배당관계를 점검하세요.
- 시장가격 확인. 이븐2의 동일 또는 유사 전용면적 오피스텔에 대한 최근 실거래가격과 실제 사용상태를 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 점유·명도 및 비용. 606호의 실제 점유자, 인도 가능성, 관리비 체납, 집행에 필요한 비용을 확인하세요.
- 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
이븐2 606호는 감정가 190,000,000원에서 최저가 65,170,000원까지 낮아졌습니다. 3회 유찰된 만큼 가격 변동 폭은 크지만 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리 측면에서 말소기준 근저당과 후순위 임차권의 선후관계는 비교적 분명하고 배당계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사의 다수 전입 명의자와 미상 보증금, 민간임대주택등기, 실제 점유관계는 입찰 전 확인이 남아 있는 부분입니다.
따라서 이 사건의 판단은 “등기상 후순위 임차권의 인수는 제한적”이지만, “점유·등록 의무·실거래 검증 전 입찰은 신중”으로 정리됩니다. 낮아진 최저가보다는 그 가격으로 안전하고 적정하게 취득할 수 있는지를 확인하는 것이 먼저입니다.
