부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 ‘이븐2’ 6층 606호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원으로 물건 감정가보다 매우 크지만, 등기에는 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있어 이 금액을 606호 한 호실의 채무 규모로 단순 해석하면 안 됩니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
권리관계에서 눈에 띄는 것은 임차인 수입니다. 현황조사와 등기 등을 합쳐 61명의 임차·전입 명의가 확인되지만 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입도 2020.08.31로 말소기준일 2020.08.20보다 늦으며, 각 명의의 대항력 판정은 모두 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 조병규를 제외한 다수 명의는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 권리 인수 문제와 별개로 현 점유자·명도 대상과 실제 임대관계를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층606호 (민락동, 이븐2) |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류승우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차관계
말소기준은 2020.08.20 근저당권입니다. 이후 2021.03.17 민간임대주택등기가 기재됐고, 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2024.02.23에는 기존 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 조병규의 주택임차권은 2024.03.08 등기됐으나, 원래 전입일이 2020.09.11로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 건물 전부 | 2020.09.11 | 130,000,000원 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이븐2는 2020.08.07 준공, 28세대 규모로 정리돼 있고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.89입니다. 최근 낙찰 기록일은 2026.08.03으로 잡혀 있으나 거래금액은 확인되지 않습니다.
시세 비교에 사용 가능한 면적 정보도 주의가 필요합니다. 시세 표본의 대상면적은 28.1454㎡로 표시돼 있으나 본 호와 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다. 따라서 이 표본을 이용해 606호의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가를 산정해 “최저가 93,100,000원이 시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 현재 확인 가능한 사실은 오직 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 93,100,000원, 감정가 49%까지 내려왔다는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정 배당표에서는 매각대금 93,100,000원 중 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 5,428,975,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 등기상 기존 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 5,428,975,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 5,456,403,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 5,475,602,143원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 606호는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡, 토지면적은 872.7㎡입니다.
- 건물 명칭. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 변경됐습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 시세 표본 면적이 본 호와 매칭되지 않아 현재 최저가를 실거래 시세와 직접 비교해 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%를 시세 할인율로 착각하지 않기. 동일·유사 면적의 최신 거래금액을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 현재 점유자 특정. 조사 명의가 61명인 만큼 실제 606호의 현재 점유자와 인도 대상, 점유 근거를 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 명의 점검. 대항력은 없지만 배당요구·명도 협상과 관련된 실제 임대차 조건을 확인하는 것이 안전합니다.
- 조병규 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2020.08.28, 전입·점유개시 2020.09.11, 임차권등기 2024.03.08이라는 날짜 관계를 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.17 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보목록 제2020-270호와 연결돼 있으므로 606호 단독채무로 오인하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 시세와 점유 확인
권리 구조만 보면 말소기준 2020.08.20보다 앞선 전입자가 없고, 보증금 130,000,000원의 조병규 임차권도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 따라서 대항력 임차보증금이 최저가에 더해지는 유형은 아닙니다.
그러나 이 물건을 곧바로 좋은 가격의 물건이라고 평가하기도 어렵습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 내려왔지만, 가격 비교에 쓸 동일·유사 면적의 최신 실거래 금액이 확인되지 않고 시세 표본 면적도 본 호와 매칭되지 않습니다. 여기에 다수의 임차·전입 명의와 민간임대주택등기 확인 과제까지 있습니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격과 점유 확인은 보수적으로”입니다. 감정가 49%라는 숫자보다 실제 시세와 현재 점유자를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
