부산지방법원 2023타경111600. 민락동 이븐2 4층 401호로, 용도는 다세대이며 매각물건명세서에는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재돼 있습니다. 감정가 170,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 83,300,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이고, 경매개시결정과 정미영의 주택임차권은 모두 그 뒤에 설정됐습니다.
이 사건의 난점은 등기상 인수금액보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 임차인은 총 61명이고, 모두 말소기준일보다 늦게 전입했습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 정미영의 120,000,000원을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수여서, 최종 매각물건명세서와 배당요구·점유 현황을 입찰 직전에 다시 맞춰보는 작업이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층401호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 2026.08.28 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 매각절차로 정리
말소기준은 2020.08.20 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2024.01.25 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2024.01.08 임의경매가 개시됐고, 정미영의 120,000,000원 주택임차권은 2024.02.13 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 61명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 인원은 실제 임차인 61명입니다. 모든 전입일이 2020.08.20 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 정미영은 보증금 120,000,000원·확정일자 2022.06.24·전입 2022.08.03으로 확인되고, 나머지는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 건물 전부 | 2022.08.03 | 120,000,000원 | 2024.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론 금지
현재 회차 최저가는 83,300,000원으로 감정가 170,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 58,310,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 40,817,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
이븐2는 28세대, 사용승인일은 2020.08.07이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 이번 물건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다. 시세 판단은 감정가 할인율이 아니라 동일 용도·유사 면적의 최신 실거래 원본과 대조한 뒤 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 81,400,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당액은 5,438,599,400원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
- 위반건축물. 위반 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 실제 임차인 61명의 현재 거주·퇴거 여부와 각 점유부분을 현황조사 및 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 보증금 확인. 정미영 120,000,000원을 제외한 다수 임차인의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 문건접수로 배당요구가 확인되는 임차인 외에도 최종 배당요구종기까지의 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 최종 매각조건에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 용도·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서도 근저당권에 81,400,600원만 배당되고 5,438,599,400원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 점유관계는 가볍지 않다”
현재 최저가는 83,300,000원으로 감정가 170,000,000원의 49%까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 정미영의 보증금 120,000,000원도 말소기준 이후 전입이라 대항력 인수형이 아닙니다.
하지만 이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 현황상 실제 임차인이 61명이고 대부분 보증금이 확인되지 않았으며, 갑구에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 최근 실거래 금액까지 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 점유·명도와 가격검증은 별도. 이 세 항목을 모두 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 사건입니다.
