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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 114,416,567원 ~ 133,729,624원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 210건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 110,740,000원
C 매력지수46 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
110,740,000 1억 1,074만 감정가 226,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
1,107만원
최저가의 10% · 11,074,000원
실거래 대비
▲ 10.7% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 1건 평균 1.00억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 전입이라 인수 0원 추정이지만, 임차인 61명 중 60명의 보증금·확정일자가 미상이라 원문 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)

인수 0원 추정이지만, 임차인 61명 확인 부담이 크다 — 부산 이븐2 203호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층203호 (민락동,이븐2)
감정가 226,000,000원 · 최저매각가 110,740,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.14 · 청구액 4,720,000,000원
46
매력지수 C등급 · 인수 0원 추정이나 임차인 61명·보증금 미상 다수와 민간임대주택등기로 확인 부담이 큰 2회 유찰 다세대
말소기준 이후 전입으로 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수도 0원이지만, 실제 임차인 기록 61명 중 60명의 보증금·확정일자가 미상이고 민간임대주택등기와 2회 유찰이 겹쳐 조사·명도 부담이 큼.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
⚖️ 말소기준 2020.08.20 👥 실제 임차인 61명 💸 매수인 인수 0원 📉 최저가 49% · 2회 유찰
한 줄 평 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 61명의 전입일은 모두 그 이후라 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 60명의 보증금·확정일자가 미상이고 민간임대주택등기도 존재합니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없는 확인형 물건입니다.
감정가 / 최저가
226,000,000원
최저 110,740,000원 · 감정가 49%
실질취득
110,740,000원
현재 자료상 인수 0원
매수인 인수
0원
대항력 있는 임차인 없음
핵심지표
임차인 61명
60명 보증금·확정일자 미상

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 ‘이븐2’ 2층 203호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이 건물의 공동주택 부분은 연립주택-도시형 원룸형으로 이용되고 있습니다. 소유자는 류승우이고, 핵심 권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다.

현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 실거래 비교 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 오히려 승부처는 다수 임차인 기록과 등기 상태를 얼마나 정확히 정리하느냐입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층203호 (민락동,이븐2)
물건종류 / 이용다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
소유자류승우 · 단독소유
감정가 / 최저가226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
말소기준권리2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원
신청채권자 / 청구남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원
매각기일2026.09.14
등기 발급2026.08.28 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리의 정리

말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.01.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.08.28 설정된 주식회사케이디홀딩스 근저당 120,000,000원은 2020.09.23 해지로 이미 말소됐고, 배연주의 전세권 120,000,000원도 2023.02.15 해지로 이미 말소됐습니다.

⚠️ 민간임대주택등기는 별도 확인 포인트 2021.03.17 이 주택에 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 적혀 있습니다. 현재 권리자료에서 이 등기의 경매 후 처리 결과는 명시돼 있지 않으므로, 응찰 전 등기사항과 매각물건명세서를 원문 대조해야 합니다.

2024.02.26에는 이연주 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 보증금은 120,000,000원, 임대차계약일은 2023.02.09, 전입·점유개시는 2023.02.28, 확정일자는 2023.02.09입니다. 모두 말소기준일 이후이며 현재 자료의 판정도 대항력 없음입니다. 이 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 61명, 대항력보다 ‘확인량’이 문제

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복신고로 제외할 대상은 없으며, 실제 임차인 기록은 61명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 2020.08.20 이후이므로 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 이연주를 제외한 60명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 점유범위도 대부분 미상으로 표시됩니다. 따라서 인수금 자체보다 명도 대상과 배당관계의 실제 범위를 원문에서 정리하는 작업이 중요합니다.

임차인점유범위전입일확정일자보증금 배당요구대항력우선변제승계
✅ 매수인 인수 관점 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이고, 3회·4회 유찰 시나리오에서도 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 최저가가 내려가도 별도 임차보증금 인수액이 붙는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
⛔ 다수 전입기록을 ‘문제없음’으로 단순화하면 안 됨 대항력 없음과 점유·명도 부담 없음은 같은 의미가 아닙니다. 61명의 전입·임차 기록 가운데 60명의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 일부는 배당요구까지 접수했습니다. 권리 인수 0원이라는 결론과 별개로 실제 점유자·퇴거상태·배당요구 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 가격과 유찰 — 감정가 49%지만 시세판단은 보류

현재 회차는 2회 유찰 후 110,740,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 77,518,000원, 4회 유찰 54,262,600원입니다. 하지만 이 사건에는 비교에 사용할 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가하지 않습니다.

회차매각가신청채권자 배당 전체 미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 110,740,000원 108,389,640원 5,411,610,360원 0원
3회 유찰 시 77,518,000원 75,722,676원 5,444,277,324원 0원
4회 유찰 시 54,262,600원 52,885,873원 5,467,114,127원 0원

④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) - 2,350,360원
1. 을구 1번 근저당 · 남부산농업협동조합 5,520,000,000원 108,389,640원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당에 배당되고, 전체 미배당액은 5,411,610,360원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 110,740,000원)
회차별 전체 미배당
실거래 비교 대신 현재·3회·4회 유찰 시 선순위 채권의 미배당 규모를 표시했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 공부상 공동주택 부분은 연립주택-도시형 원룸형입니다. 다세대 물건으로 분석해야 하며 아파트로 가정하면 안 됩니다.
  • 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
  • 도로. 건물 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 2,066,000원/㎡, 전체 토지면적은 872.7㎡입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
  • 규모와 유찰. 공인중개 정보상 이븐2는 28세대, 사용승인일은 2020.08.07이며 해당 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 임차인 61명 원문 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 60명의 보증금·확정일자와 대부분의 점유범위가 명확하지 않습니다. 실제 203호 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 다시 구분해야 합니다.
  • 배당요구 접수자 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진·이연주의 배당요구 기록이 있습니다.
  • 이연주 임차권. 보증금 120,000,000원, 계약일 2023.02.09, 전입·점유개시 2023.02.28, 확정일자 2023.02.09이며 대항력 없음으로 분석돼 있습니다.
  • 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기의 매각 후 처리 여부와 임대사업자 관련 의무의 현재 상태를 등기사항·명세서 원본으로 확인해야 합니다.
  • 공동담보. 선순위 근저당 채권최고액 5,520,000,000원에는 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 이 사건 배당표와 실제 공동담보 정산관계를 함께 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 110,740,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 마십시오. 실거래 비교 금액 없이 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
  • 현장 명도 확인. 권리 인수 0원과 실제 점유 해소는 별개입니다. 현재 점유자·공실 여부·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 임차인 정리

이 물건의 권리 골격은 비교적 선명합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 61명의 전입은 모두 그 이후이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 이연주의 120,000,000원 임차권도 후순위로 분석돼 대항력은 없습니다.

그러나 단순한 ‘깨끗한 권리’ 물건으로 보기는 어렵습니다. 임차인 기록이 61명이고, 그중 60명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 조사량과 명도 확인 부담이 큰 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 적절합니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정요항표 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제·신고채권 및 공동담보 정산 등에 따라 달라질 수 있으며, 점유관계와 민간임대주택등기의 효력도 입찰 전 원본 서류로 재확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 내용을 근거로 한 입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층203호 (민락동,이븐2)

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