부산지방법원 2023타경111600. 부산광역시 수영구 민락동 이븐2 제2층 203호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)이며, 감정평가 대상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다. 소유자 자료에는 류승우가 기재되어 있습니다. 신청채권액은 4,720,000,000원이고, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원으로 공동담보목록이 연결되어 있습니다.
가장 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 226,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 77,518,000원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 대비 할인율이 아닙니다. 이븐2 동일 면적의 확인된 거래가격이 없어, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층203호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 대상 전용면적 | 24.84㎡ · 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 건물 중 2층 |
| 건물 준공 | 2020.08.07 |
| 소유자 | 류승우 (소유자 요약 기준) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 임차권등기 | 이연주 · 임차보증금 120,000,000원 · 2024.02.26 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인은 별개
핵심은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-270호가 기재되어 있습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었지만, 최초 근저당권의 설정 순위와 날짜가 말소기준 판단의 출발점입니다.
주식회사케이디홀딩스의 후순위 근저당권 120,000,000원은 2020.09.23 말소되었습니다. 배연주 명의 전세권 120,000,000원 역시 2023.02.15 말소되어 현재 존속하는 전세권으로 취급하지 않습니다. 반면 이연주 명의 주택임차권등기 120,000,000원은 별도로 남아 있습니다.
또한 2021.03.17 민간임대주택등기가 이루어져 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기이므로, 매각 후 처리와 잔존 의무 여부를 확인해야 합니다. 단순히 후순위라는 이유만으로 모든 행정상 의무가 사라진다고 단정할 수 없습니다.
② 임차관계 — 확정된 인수액과 미확인 점유를 구분
203호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 이연주이며 임차보증금은 120,000,000원입니다. 계약일 및 확정일자는 2023.02.09, 주민등록일과 점유개시일은 2023.02.28입니다. 배당요구 관련 문건접수일은 2024.02.26으로 기재되어 있습니다.
| 성명 / 근거 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이연주
203호 · 주택임차권등기
|
2023.02.28 | 120,000,000원 | 기준권리 후 |
배당 미확정
확정일자 2023.02.09
|
해당 없음 |
임차권등기 이연주의 보증금 120,000,000원은 현재 최저매각가인 77,518,000원보다 큽니다. 하지만 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 매수인이 차액을 인수하는 것은 아닙니다. 대항력의 선후관계와 임차권등기의 효력 등을 함께 판단해야 합니다. 제시된 주민등록·점유개시일은 말소기준일 이후이므로, 현재 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
현황조사 전입자 명단 — 203호 귀속 미확정
현황조사에 등장하는 아래 60명의 전입 관련 인적 기록은 203호의 실제 임차인 60명을 의미하지 않습니다. 개별 점유 호실과 보증금이 확인되지 않으며, 등기상 임차권자 이연주와도 별도로 구분한 기록입니다. 모두 기재된 전입일이 말소기준일인 2020.08.20 이후입니다. 전입일만으로 현 점유자 여부나 개별 임대차관계까지 확정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
위 명단은 현황조사상 전입 관련 자료이며, 실제 203호 임차인 수를 의미하지 않습니다. 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 개별 우선변제액도 산정하지 않았습니다. 배당요구 표시 역시 최종 배당자격이나 인수 여부가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 감정가 대비 34%와 실거래 시세는 다르다
최저매각가 77,518,000원은 감정가 226,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 기준 할인 폭은 크지만, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실거래 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 따라서 '시세보다 저렴하다' 또는 '확실한 가격 메리트가 있다'는 결론을 내리지 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 77,518,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 16.81% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 5,444,277,324원 |
| 매수인 인수(계산상) | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권의 5,520,000,000원은 공동담보목록이 연결된 채권최고액으로, 이를 203호만의 실제 확정채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 표의 미배당액은 해당 채권최고액을 적용한 계산상 부족분일 뿐, 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 실제 배당에서는 공동담보 처리, 확정채권액, 조세·임차인 우선배당 등이 영향을 미칠 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 9층 건물입니다. 위생·급배수, 난방설비 및 승강기 등이 있습니다.
- 용도. 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 혼재된 건물입니다. 본 203호는 공동주택 유형으로 검토해야 합니다.
- 도로. 부지 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 명칭. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다.
- 환금성. 소형 원룸형 주거시설로서 개별 호실의 층·향·내부 상태와 임대수요가 가격에 영향을 줍니다. 동일 면적 거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호의 정확한 범위. 등기부·집합건축물대장·감정평가서에서 203호 전용면적과 실제 물건 범위를 대조하세요. 전용 24.84㎡의 면적 일치 여부도 확인 대상입니다.
- 이연주 임차권등기. 임대차계약, 전입·점유개시, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기의 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 기타 전입자. 건물 전체 현황조사 명단에서 실제 203호에 해당하는 사람을 특정하고, 임대차보증금과 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등록임대주택의 임대의무기간과 매각 이후 처리, 행정상 의무의 존속 여부를 확인하세요.
- 공동담보. 제2020-270호 공동담보목록과 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전을 확인해 실제 채권액 및 배당관계를 검토하세요.
- 가격 검증. 동일 면적·유사 층 실거래와 현재 매물을 대조하고, 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득비용을 기준으로 판단하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 절차, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인하세요.
- 최종 원본. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
부산 이븐2 203호는 3회 유찰되어 최저매각가가 77,518,000원까지 하락한 물건입니다. 제시된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 이연주의 120,000,000원 임차권등기도 기재된 전입·점유개시일 기준으로 말소기준권리보다 후순위입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순히 말소되는 권리의 수가 아닙니다. 실제 203호에 해당하는 임차인과 점유자를 특정하고, 민간임대주택등기 및 공동담보 관계를 점검해야 합니다. 아울러 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.
결론은 권리상 계산 인수 0원, 가격 검증과 점유 확인은 보류입니다. 낮아진 최저가만으로 입찰을 결정하기보다, 원본 권리관계와 실제 점유를 확인한 후 실질취득비용을 비교하는 접근이 적절합니다.
