부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 306호는 공부상 공동주택(연립주택·도시형 원룸형)입니다. 이 건물은 2020년 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물이며, 감정평가 대상에는 공동주택과 오피스텔이 함께 포함돼 있습니다. 다만 이 306호의 용도는 다세대주택으로 보아야 합니다.
현재 소유자는 류승우입니다. 2020.08.20. 소유권이전등기와 함께 남부산농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-270호와 연결됩니다. 이후 근저당권자의 채권이 농업협동조합자산관리회사로 양도됐고, 해당 근저당을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 306호에는 심가람 명의의 120,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 현재 확인되는 전입일은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 후순위 임차권으로 분석되지만, 다른 전입자들의 실제 점유 호실과 계약내용까지 확인해야 안전한 입찰 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 이븐2 제3층 제306호 (민락동) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20. 소유권이전) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 · 대상 3층 306호 |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 (경매개시결정 등기상) |
| 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 공동담보 | 제2020-270호 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 임차권등기 | 심가람 · 보증금 120,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (현재 확인된 권리관계 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권과 점유는 별도 검증
권리의 출발점은 2020.08.20. 을구 1번 근저당권입니다. 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준이 되며, 이 근저당권에 기초한 경매로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다.
을구 2번 주식회사케이디홀딩스 근저당권 120,000,000원은 2020.09.08. 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 채무로 중복 계산하지 않습니다. 2024.02.23. 농업협동조합자산관리회사에 대한 근저당권 이전등기는 기존 근저당의 채권자 변경으로, 별도의 신규 근저당 채무가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 120,000,000원 임차권과 전입자 검증
306호에 관하여 등기상 직접 확인되는 주택임차권자는 심가람 1명입니다. 임차보증금은 120,000,000원이며, 주택 전부를 목적으로 하는 임차권등기가 2024.02.05. 접수됐습니다.
| 임차권자 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 심가람 을구 4번 · 주택 전부 |
2020.10.26. 점유 2020.10.24. |
120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 0원 추정 |
심가람의 최초 임대차계약일은 2020.10.09., 최초 확정일자는 2020.10.12.입니다. 두 번째 계약은 2022.09.01., 확정일자는 2022.09.02.로 기재돼 있습니다. 주민등록일은 2020.10.26.이며, 등기된 점유개시일도 2020.10.24.로, 모두 2020.08.20. 말소기준권리보다 늦습니다.
따라서 심가람의 임차권은 후순위로 판단되며, 보증금 120,000,000원이 배당으로 회수되지 못하더라도 현재 확인된 전입·점유관계에서는 그 미회수액을 매수인이 당연히 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 대항력 판단은 실제 주택 인도, 점유의 연속성, 주민등록 관계까지 대조해 최종 확인해야 합니다.
다음은 배당요구 사실이 확인되는 전입자들입니다. 이들 모두 전입일 자체는 말소기준일 이후이지만, 306호와의 임대차관계가 확정되지 않은 사람에게 확정적인 권리판정을 적용해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 접수일 | 권리 확인 |
|---|---|---|---|
| 백정흠 | 2022.06.16. | 2024.01.22. | 전입 후순위 · 호실·보증금 미상 |
| 허강민 | 2020.10.06. | 2024.02.22. | 전입 후순위 · 호실·보증금 미상 |
| 홍찬용 | 2022.06.24. | 2024.01.25. | 전입 후순위 · 호실·보증금 미상 |
| 전홍주 | 2022.02.04. | 2024.01.30. | 전입 후순위 · 호실·보증금 미상 |
| 엄성윤 | 2021.02.04. | 2024.02.26. | 전입 후순위 · 호실·보증금 미상 |
| 변은샘 | 2023.01.20. | 2024.03.11. | 전입 후순위 · 호실·보증금 미상 |
| 유성윤 | 2023.02.23. | 2024.01.22. | 전입 후순위 · 호실·보증금 미상 |
| 유진 | 2023.02.14. | 2024.02.29. | 전입 후순위 · 호실·보증금 미상 |
위 전입자들의 배당요구 접수 사실은 확인되지만, 배당요구만으로 306호 임차인임이 확정되거나 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 보증금·확정일자와 목적물 일치 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시세 검증은 별개
감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 숫자상 감정가 대비 하락폭은 크지만, 실제 시장가격이 감정가와 같다는 뜻은 아닙니다.
이븐2는 2020.08.07. 준공된 건물이며, 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 67%로 집계돼 있습니다. 다만 이 통계는 306호의 적정 매매가격을 직접 증명하는 근거가 아닙니다.
이 물건과 동일한 전용면적·용도의 최근 12개월 거래평균 및 최신 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 최저가 77,518,000원이 실제 시세보다 저렴한지는 판단을 보류해야 합니다. 특히 다세대주택과 오피스텔은 용도, 면적, 임대차조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 77,518,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보가 설정된 채권의 최고액으로, 306호에 독립적으로 귀속되는 실제 대출잔액을 뜻하지 않습니다. 당해세, 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
현재 계산에서 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,444,277,324원입니다. 그러나 이는 공동담보 관련 전체 채권최고액을 기준으로 산출된 수치이므로 매수인이 그 금액을 떠안는다는 의미는 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당의 미회수 채권액과 매수인 인수액은 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 추정 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 34.3% |
77,518,000원 | 75,722,676원 | 5,444,277,324원 | 0원 추정 |
| 4회 유찰 가정 감정가의 24.01% |
54,262,600원 | 52,885,873원 | 5,467,114,127원 | 0원 추정 |
| 5회 유찰 가정 감정가의 16.81% |
37,983,820원 | 36,900,111원 | 5,483,099,889원 | 0원 추정 |
미래 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며, 실제 매각기일이나 유찰 여부를 확정하는 것은 아닙니다. 미배당액은 공동담보 채권최고액 기준 계산입니다. 인수 0원도 현재 파악된 권리관계에 따른 추정치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물이며, 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감 등으로 구성됩니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 속하며, 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 해당 토지는 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도·건물 구성. 감정평가 대상은 공동주택과 업무시설이 함께 있는 형태입니다. 이 306호는 공동주택(연립주택·도시형 원룸형)으로 구분되므로, 오피스텔 거래가격을 혼합해 시세로 판단해서는 안 됩니다.
- 환금성. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 67%입니다. 다만 이러한 통계만으로 306호의 실제 매도 가능가격과 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 306호 점유자 확인. 현재 실제 거주자가 누구인지, 심가람의 퇴거 여부와 다른 전입자의 306호 관련성을 직접 확인해야 합니다.
- 120,000,000원 임차권. 심가람의 임대차계약, 주민등록 및 점유개시일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 다수 전입기록 검증. 전입자의 목적물 호실, 보증금, 확정일자, 점유 범위를 확인하고 다른 호실의 임차인을 306호 임차인으로 잘못 포함하지 않아야 합니다.
- 공동담보 근저당. 채권최고액 5,520,000,000원을 306호 단독 채무로 오인하지 말고, 공동담보 범위와 근저당권 이전관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 및 의무기간, 경매 후 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 같은 건물의 동일 용도·유사 전용면적을 기준으로 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 우선 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 현장·명도. 내부 상태, 실제 점유, 인도 협의 가능성, 명도비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 우선변제 공과금 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기일별 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,751만원이라는 가격보다 중요한 것은 확인되지 않은 점유관계”
부산 이븐2 306호는 감정가 226,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 77,518,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 가격만 보면 눈길이 가는 물건이지만, 현재 이 가격이 실제 시세보다 저렴하다는 판단을 뒷받침할 동일 유형 실거래 비교는 충분하지 않습니다.
권리관계에서는 말소기준 근저당 이후에 대항요건을 갖춘 것으로 나타나는 심가람의 120,000,000원 임차권이 핵심입니다. 현재 판단상 이 보증금을 매수인이 인수할 가능성은 낮고, 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 여러 전입자의 호실별 귀속과 실제 점유자가 확인되지 않아 명도 및 계약관계에 관한 불확실성은 남아 있습니다.
더구나 3회 유찰, 공동담보 근저당, 민간임대주택등기, 실거래 비교 부족이 겹칩니다. 따라서 현 단계에서는 가격이 충분히 저렴하다고 단정하거나 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유·환금성·적정가격 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
