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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 114,416,567원 ~ 133,729,624원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 210건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 110,740,000원
C 매력지수49 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
110,740,000 1억 1,074만 감정가 226,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
1,107만원
최저가의 10% · 11,074,000원
실거래 대비
▲ 10.7% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 1건 평균 1.00억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 임차·전입으로 인수 0원 계산. 다만 다수 전입자와 민간임대주택등기를 확인해야 하며 감정가 49%만으로 싸다고 단정하면 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)

최저가 49%·인수 계산 0원 — 하지만 다수 전입자의 점유관계 확인이 핵심

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층306호 (민락동,이븐2)
감정가 226,000,000원 · 최저매각가 110,740,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.14
💸 49% 🔁 2회 유찰 🛡 인수 0원 🏠 임차권 120,000,000원
49
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 임차·전입으로 매수인 인수는 0원 계산이나, 다수 점유관계와 민간임대주택등기·시세 확인 부담이 남는 물건
2020.08.20 근저당이 말소기준이고 심가람 임차권을 포함한 확인 전입은 후순위라 인수 0원이지만, 보증금 미상 전입자가 다수이고 2021.03.17 민간임대주택등기 확인이 필요하며 감정가 49%를 실거래 시세와 직접 비교할 기준도 부족해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자와 심가람의 주택임차권은 모두 그 이후입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이고 실질취득도 현재 최저가인 110,740,000원입니다. 다만 현황조사에는 보증금이 미상인 전입자가 다수 나타나고 2021.03.17 민간임대주택등기도 존재합니다. 또 실거래 시세를 직접 대조할 금액 기준이 없어, 감정가의 49%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 단정하는 접근은 피해야 합니다.
감정가 / 최저가
226,000,000원
110,740,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
110,740,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
배당계산 기준
핵심지표
49%
현재 회차 감정가 대비

부산지방법원 2023타경111600. 민락동 이븐2 3층 306호로, 매각물건명세서 비고상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다. 소유자는 류승우이며 2020.08.20 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주택임차권과 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.

권리의 큰 축은 비교적 명확하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 여러 전입자가 확인되고 상당수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일 자체는 모두 2020.08.20 말소기준 이후로 판정돼 대항력은 없는 것으로 정리되어 있으나, 실제 306호의 점유자와 계약관계가 누구인지, 인도 대상이 누구인지는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 맞춰보는 절차가 중요합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층306호 (민락동,이븐2)
용도다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
소유자류승우
감정가 / 최저가226,000,000원 / 110,740,000원
유찰 / 현재 비율2회 / 감정가 49%
신청채권 청구액4,720,000,000원
매각기일2026.09.14
등기 발급일2026.08.28

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차·전입

✅ 매수인 인수 계산 현재 매각가정 110,740,000원에서 매수인 인수액은 0원입니다. 심가람의 임차보증금 120,000,000원은 낙찰가보다 크지만, 전입일 2020.10.26과 확정일자 2020.10.12가 말소기준 2020.08.20보다 뒤이고 대항력 없음으로 판정돼 대항력 인수형으로 계산하지 않습니다.
⚠️ 민간임대주택등기 별도 확인 2021.03.17 민간임대주택등기가 접수돼 있으며 등록 원인은 2020.06.24입니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원이나, 이 등기의 매각 후 처리와 최종 매각조건은 최신 등기와 매각물건명세서를 직접 대조할 필요가 있습니다.

임차·점유 관계

현황조사상 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.08.20 이후입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다. 심가람은 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 나머지 전입자의 보증금은 대부분 미상이라 실제 점유·계약관계 확인이 필요합니다.

성명점유부분전입일보증금 / 확정일자배당요구권리판정

② 가격·환금성 — 49% 할인만으로 ‘저렴’ 판정 금지

현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거쳤고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 이븐2의 실거래 금액과 직접 비교할 가격 기준이 잡혀 있지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다.

단지명이븐2
세대수28세대
사용승인 기준일2020.08.07
단지 평균 유찰2.0회
매각률 지표0.89
최근 매각일2026.08.03
현재 최저가110,740,000원 (감정가 49%)
⚠️ 가격 판단의 핵심 3회 유찰 시 매각가정은 77,518,000원, 4회 유찰 시 54,262,600원입니다. 할인율은 커지지만, 실거래 시세와 비교하지 않은 채 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,350,360원
2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원108,389,640원
잔여 · 소유자 교부-0원

채권최고액 5,520,000,000원 근저당에는 공동담보목록 제2020-270호가 기재되어 있습니다. 현재 호수의 매각가정에서는 근저당권자에게 108,389,640원이 배당되고 5,411,610,360원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (110,740,000원)
회차별 미배당
현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 근저당 채권의 미배당액을 비교했습니다.
✅ 권리 관점 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이며, 심가람의 임차권과 확인된 전입일은 모두 그 이후입니다. 현재 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 점유·가격 관점 인수액이 0원이라는 것과 명도가 간단하다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 다수 전입자가 확인되고 보증금·확정일자가 미상인 경우가 많습니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세와 대조하기 전에는 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 부족합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
  • 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 점유자 특정. 306호 실제 점유자와 현황조사상 전입 명의가 어떻게 연결되는지 현장과 매각물건명세서로 대조하세요.
  • 심가람 임차권. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2020.10.12, 전입일 2020.10.26, 임차권등기 2024.02.05를 말소기준 2020.08.20과 다시 대조하세요.
  • 민간임대주택등기. 2021.03.17 접수된 민간임대주택등기의 최종 매각조건과 처리 여부를 최신 원본에서 확인하세요.
  • 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 이븐2 및 인근 동일 용도·면적대 거래를 입찰 직전 확인하세요.
  • 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 전 변경사항을 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 물건의 장점은 명확합니다. 2020.08.20 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차권과 전입일은 그 뒤에 있어 배당계산상 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가도 110,740,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다.

다만 승부처는 권리 하나가 아니라 점유와 가격 검증입니다. 현황조사상 다수 전입자가 있고 보증금이 미상인 경우가 많으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 게다가 현재 가격을 직접 비교할 실거래 기준이 뚜렷하지 않아 49% 할인만 보고 ‘싸다’고 단정하기 어렵습니다. 권리는 후순위 정리형, 인수는 0원 계산. 그러나 점유관계와 실제 시세 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정요항 및 배당계산을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 직접 확인하시기 바랍니다. 투자 권유가 아니며 이를 근거로 한 입찰·투자 및 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층306호 (민락동,이븐2)

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