부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2의 8층 803호 오피스텔입니다. 이 물건에서 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 190,000,000원에서 시작해 세 차례 유찰을 거쳤고, 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다.
그러나 이번 사건은 할인율만 보면 위험합니다. 근저당 채권최고액이 5,520,000,000원으로 매우 크게 표시되어 있지만 공동담보목록이 연결된 채권입니다. 이 금액을 803호에만 발생한 채무로 단정해서는 안 됩니다. 또한 다수의 전입자와 별도의 임차권등기가 확인되므로, 매각으로 소멸할 권리와 실제 인도받을 때 문제가 될 점유관계를 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 8층 803호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 대상층 | 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 류승우 (단독소유) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 민간임대주택 | 민간임대주택등기 있음 (2021.03.17) |
| 임차관계 | 이소영 임차권등기 및 다수 전입자 확인 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (점유·임대차관계 추가 검증 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계는 복잡하다
권리의 출발점은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고 공동담보목록 제2020-270호가 연결되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로, 그 이후의 후순위 담보권과 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
2020.08.28 설정된 주식회사케이디홀딩스의 근저당권 130,000,000원은 2020.09.11 이미 말소되었습니다. 2024.01.09 등기된 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기입니다.
② 임차인 분석 — 140,000,000원 임차권등기와 다수 전입자
이 사건에서 가장 분명하게 확인되는 임차권자는 이소영입니다. 임차권등기에는 건물 전부를 대상으로 하는 보증금 140,000,000원, 임대차계약일 2022.11.21, 주민등록·점유개시일 2022.12.06, 확정일자 2022.11.21이 기재되어 있습니다. 임차권등기명령에 따른 등기일은 2024.02.26입니다.
| 임차권자 | 임차범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이소영 | 건물 전부 |
전입 2022.12.06 확정 2022.11.21 |
140,000,000원 |
선순위 대항력 없음
우선변제 순위 확인
승계 없음
말소기준 후 전입 · 임차권등기 · 배당요구 있음
|
한편 현황조사에는 이소영 외에도 많은 전입자 명의가 나타납니다. 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 일부는 배당요구 관련 문건을 제출했습니다. 전입일은 모두 위 말소기준일 이후이지만, 실제 계약관계와 점유 여부, 해당 호실과의 대응관계는 확인이 필요합니다.
현황조사 전입자 상세
전입일은 모두 2020.08.20 말소기준권리 이후입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 명의는 대항력 및 우선변제의 세부 요건을 단정하지 않고 추가 확인 대상으로 표시했습니다. 보증기관 승계로 표시된 명의는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 범위 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다
현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 190,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰됐다는 점에서는 가격이 크게 내려왔지만, 이 수치는 어디까지나 감정가를 기준으로 한 할인율입니다.
이븐2의 동일 조건에 대한 최신 실거래가, 최근 12개월 평균 실거래가, 거래 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 65,170,000원이 실제 시세보다 낮은지, 적정한지, 높은지 판단할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 감정가 | 190,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 65,170,000원 |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 실거래 기준 시세 | 확인 필요 |
| 최근 거래 추세 | 확인 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.7회 |
| 단지 경매 매각률 | 67% |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
| 최저가 기준 실질취득 추정 | 65,170,000원 (기타 취득비용 제외) |
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 남부산농업협동조합 근저당권 | 5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 65,170,000원 |
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우 집행비용 1,573,060원을 차감하면 근저당권 관련 예상배당은 63,596,940원입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 5,456,403,060원이며 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다.
위 배당은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 기계적 추정입니다. 실제 채권잔액, 공동담보의 배당관계, 근저당권 이전, 임차인 우선변제, 최우선변제, 당해세와 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 입찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 5,456,403,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 5,475,602,142원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 5,489,041,500원 | 0원 |
유찰이 추가로 발생하면 최저매각가와 예상배당이 줄고, 공동담보 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 하지만 후순위 권리가 소멸하는 구조라면 미배당액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
다만 4회·5회 유찰 시 가격은 가정된 시나리오일 뿐 확정 매각가격이 아니며, 실제 재매각 여부와 최저가격은 법원의 매각기일 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측과 남측으로 각각 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도. 본 경매대상은 업무시설인 오피스텔입니다. 같은 건물에는 공동주택(도시형 연립주택)과 오피스텔이 함께 존재하므로, 각 호실의 공부상 용도를 구분해야 합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 지목은 대입니다. 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 건물 명칭. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정요항표에는 일부 다른 호실의 다락방 관련 확인사항이 있으므로 해당 내용을 803호의 내부 구조로 단정해서는 안 됩니다.
- 환금성. 건물의 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회이며, 매각률은 67%입니다. 다만 실거래 시세와 개별 호실 거래량이 확인되지 않아 803호의 재매각 가능성과 적정 매각기간을 판단하기에는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당과 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전을 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 이소영의 보증금 140,000,000원과 2022.12.06 전입일, 확정일자, 배당요구 및 매각 후 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 실제 점유자. 여러 전입자 명의 중 실제 803호에 관련된 사람이 누구인지, 현재 누가 점유하는지 현장조사와 주민등록 관련 자료 등으로 확인해야 합니다.
- 임대차보증금. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자에 대해서는 계약의 존재, 보증금, 우선변제 가능성 및 점유관계를 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기된 민간임대주택 관련 의무와 경매매각에 따른 법적 처리관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 공동담보목록 제2020-270호를 확인해 근저당권의 담보 범위와 배당관계를 검토해야 합니다.
- 적정 가격. 같은 지역의 비슷한 면적·용도·층·상태를 가진 오피스텔 실거래를 확보해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 명도비용. 임차권등기가 후순위라도 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도 및 이사 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 매각대금 외에 부담할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 매각 공고. 매각기일 2026.10.26, 최저매각가 65,170,000원, 매각조건과 매각물건명세서 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 확인해야 할 것이 많다”
부산 이븐2 803호는 감정가 190,000,000원에서 65,170,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 표면적인 가격 하락 폭은 크지만, 이 사실만으로 저평가 물건이라고 결론 낼 수는 없습니다.
권리관계에서는 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이소영의 보증금 140,000,000원 임차권등기는 그 이후에 성립한 후순위 권리입니다. 확인된 배당 추정에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
반면 현황조사에는 많은 전입자 이름이 등장하고, 실제 803호의 임차인 및 점유관계는 충분히 특정되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동담보 근저당까지 있으므로 낙찰 후 인도 가능성과 권리 처리의 확실성을 먼저 확보해야 합니다.
결론적으로 권리상 후순위 소멸 구조는 확인되지만, 실거래 가격과 점유관계는 검증이 필요한 물건입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 입찰하기보다, 동일 조건 실거래 시세와 임차인·점유자를 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
