부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 3층 303호로, 공부상 용도는 공동주택 가운데 연립주택-도시형 원룸형입니다. 소유자는 류승우이고, 2020년 8월 20일 설정된 남부산농업협동조합 근저당 5,520,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2020-270호가 붙어 있고, 2024년 2월 23일에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 결론 자체는 분명합니다. 임차권자 김수현을 포함해 현황조사에 나타난 전입자는 전부 2020년 8월 20일 이후 전입했습니다. 따라서 확인된 61명 가운데 말소기준보다 앞선 대항력 임차인은 없습니다. 특히 김수현은 임차보증금 120,000,000원, 확정일자 2022년 6월 13일, 주민등록일자 2022년 7월 4일이 확인되지만 모두 선순위 근저당보다 늦습니다. 보증금이 최저매각가보다 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층303호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.08.20 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 확인일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤의 임차권
말소기준인 남부산농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하고, 2024년 1월 9일의 임의경매개시결정과 2024년 1월 31일 등기된 김수현의 주택임차권도 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024년 2월 23일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이는 2020년 8월 20일 설정된 기존 근저당권의 이전입니다.
② 임차인 — 61명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 등기부 등에 나타난 사람은 총 61명입니다. 보증금이 확인된 사람은 김수현으로 120,000,000원이며, 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 그러나 전입일만 놓고 보면 가장 이른 전입도 2020년 8월 31일로, 말소기준일 2020년 8월 20일보다 늦습니다. 따라서 아래 전입자들은 모두 대항력 없음으로 판정됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 110,740,000원으로 2회 유찰된 상태이며 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 77,518,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 54,262,600원(감정가 24%)입니다.
다만 이 물건에는 동일면적의 실제 거래금액을 기준으로 한 현재 시세 판단 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 이븐2의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.89이고, 최근 낙찰일은 2026.08.03으로 확인됩니다. 가격 평가는 실제 매매사례를 별도로 대조한 뒤 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 108,389,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 110,740,000원에서 집행비용 2,350,360원을 제외한 108,389,640원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,411,610,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로, 아파트가 아닌 다세대 계열 물건입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자가 61명입니다. 호별 실제 점유와 현재 거주자를 현장에서 반드시 특정해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 김수현 외 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 관계 파악을 위해 매각물건명세서와 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 김수현 임차권. 보증금 120,000,000원, 계약일 2022.06.13, 확정일자 2022.06.13, 주민등록일자 2022.07.04이며 말소기준 뒤입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태와 매각 후 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 사용하지 말고, 110,740,000원의 실질취득액을 실제 주변 매매사례와 비교해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당 채권최고액 5,520,000,000원에는 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 이를 해당 303호의 단독 대출액으로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 61명의 점유관계가 중요하다
이 사건의 법적 순위는 어렵지 않습니다. 2020.08.20 근저당이 기준이고, 확인된 전입자 61명은 모두 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 보증금 120,000,000원의 김수현도 같은 이유로 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 대상이 아니며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수 0원은 곧바로 쉬운 물건이라는 뜻이 아닙니다. 전입자가 61명이고 대부분의 보증금·점유부분·확정일자가 구체적으로 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실제 거래가격과 비교할 근거 없이 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전 쪽, 점유·명도와 가격 검증은 보수적으로입니다.
