부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동의 이븐2 3층 303호입니다. 매각물건명세서에는 공동주택(연립주택·도시형 원룸형)으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트나 오피스텔로 가정하여 가격을 비교해서는 안 됩니다. 건물은 2020년에 준공된 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 감정평가에서는 공동주택과 업무시설이 함께 평가되었습니다.
이 사건의 특징은 감정가에서 가격이 크게 내려왔다는 점입니다. 226,000,000원에서 3회 유찰 후 77,518,000원으로 하락했습니다. 숫자만 보면 상당한 할인으로 느껴지지만, 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 특히 소형 도시형 주택에서 임차인 확인, 실제 인도 가능성, 거래 비교의 정확성은 낙찰가만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층 303호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택·도시형 원룸형) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 3층 303호 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 (공동담보) |
| 임차권등기 | 김수현 · 보증금 120,000,000원 · 2024.01.31 등기 |
| 민간임대주택 | 2021.03.17 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 후순위
권리의 출발점은 2020.08.20 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 뒤에 등기된 경매개시결정과 김수현의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었지만, 이는 기존 근저당권의 이전으로서 말소기준일을 새롭게 만드는 것은 아닙니다.
임차인·점유 관계 — 등기된 김수현과 다수 전입자
303호와 직접 연결되는 임차권등기자는 김수현입니다. 등기상 임차보증금은 120,000,000원이며, 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.13, 점유개시일은 2022.06.29, 주민등록일은 2022.07.04입니다. 후순위라는 사실과 별개로, 현재 점유 및 실제 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
| 임차인 / 구분 | 전입·권리일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김수현 303호 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.07.04 확정 2022.06.13 점유 2022.06.29 등기 2024.01.31 |
120,000,000원 |
선순위 대항력 없음 우선변제: 근저당 후순위, 실제 배당 확인 승계: 0원 추정 임차권등기는 매각 소멸 예정 |
| 그 밖의 현황조사 전입자 개별 호실 특정 필요 |
기재 전입일 모두 2020.08.20 이후 확정일자 미상 |
미상 |
전입일 기준 선순위 대항력 확인되지 않음 우선변제: 미상 실제 점유·303호 귀속·승계 여부 확인 필요 |
김수현의 우선변제 가능성과 실제 배당 여부는 별개입니다. 확정일자가 존재하더라도 선순위 근저당보다 앞서 배당받는다는 뜻은 아닙니다. 등기상 후순위 임차권의 소멸 판단과 실제 점유자 인도 문제도 구분해야 합니다.
현황조사에는 김수현 외에도 박종훈·이주연·장현철·이연주·박민진·정영희·정인영· 이로운·백정흠·허강민 등 다수의 전입자가 나타납니다. 또한 여러 사람이 건물 전부를 점유하는 것으로 기재된 항목도 있습니다. 이들을 모두 303호의 별도 임차인으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 이븐2에는 여러 호실이 존재하므로 전입자별 실제 점유 호실과 계약관계부터 구분해야 합니다.
특히 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진 등은 배당요구 또는 관련 문건 접수 내역이 확인됩니다. 다만 접수 내역만으로 해당 사람이 303호의 임차인이라고 단정하거나, 보증금 및 배당액을 임의로 산정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 시장가격은 다르다
감정가 226,000,000원에서 최저가가 77,518,000원으로 내려온 것은 사실입니다. 하지만 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이븐2의 동일 용도·동일 면적을 확인할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확보되지 않아 실제 매매시장 대비 가격 우위는 검증되지 않았습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 226,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 77,518,000원 | 감정가의 34.3% |
| 인수 0원 가정 실질취득 | 77,518,000원 | 취득세·명도·수리비 등 제외 |
| 최근 동일 조건 실거래 | 확인 필요 | 시장가격 대비 할인 여부 미확정 |
인근 거래와 비교할 때에도 주의가 필요합니다. 감정평가 대상에는 공동주택과 오피스텔이 함께 포함되어 있으나, 본건 303호의 매각물건명세서상 용도는 공동주택(연립주택·도시형 원룸형)입니다. 오피스텔이나 일반 아파트 거래가격을 섞어 평균을 내면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 우선 공제하고 남는 금액을 선순위 근저당권에 배당하는 방식입니다. 실제 배당금은 공동담보의 채무관계, 다른 배당요구권자, 세금, 법원의 배당순위 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원* | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 5,520,000,000원은 공동담보 근저당의 채권최고액으로, 303호 단독의 확정채권액이 아닙니다. 이 표는 선순위 근저당에 매각대금이 전부 소진되는 단순 배당 예시입니다. 김수현의 임차보증금 120,000,000원에 대한 실제 배당, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다. 배당받지 못한 후순위 보증금이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 계산상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 5,444,277,324원 | 0원 추정 |
| 4회 유찰 가정 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 5,467,114,127원 | 0원 추정 |
| 5회 유찰 가정 | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 5,483,099,889원 | 0원 추정 |
회차별 미배당액은 공동담보 채권최고액 5,520,000,000원에서 각 회차의 예상 근저당 배당액을 차감한 기계적 계산값입니다. 실제 채권 부족액이나 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다. 추가 유찰 회차 역시 가정이며 실제 매각기일·최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물. 치장타일·드라이비트 외벽 마감, 샷시창, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 장방형 평지. 토지면적 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡입니다. 해당 토지의 전체 면적·공시지가는 303호의 전용면적이나 대지지분과 구별해야 합니다.
- 건물 이용. 공동주택과 오피스텔이 혼재한 평가 대상입니다. 본건의 매각물건명세서상 용도는 공동주택(연립주택·도시형 원룸형)입니다.
- 건물명. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다.
- 환금성. 소형 주거시설의 매매 수요와 임대 수요를 확인해야 합니다. 동일 조건 실거래가격이 명확하지 않으므로 즉시 재매각 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 특정. 김수현의 현재 거주 여부, 임차권등기 이후의 점유 변화, 기타 전입자 중 303호 점유자가 있는지 확인하세요.
- 임차인별 계약·보증금 대조. 후순위 전입자라는 사실과 실제 임차인 여부는 별개입니다. 임대차계약서, 점유 호실, 보증금, 확정일자, 배당요구 내역을 대조하세요.
- 김수현 임차권등기 확인. 보증금 120,000,000원, 점유개시 2022.06.29, 전입 2022.07.04, 확정 2022.06.13, 등기 2024.01.31의 관계를 매각물건명세서와 확인하세요. 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 인수형이 되는 것은 아닙니다.
- 공동담보 분석. 공동담보목록 제2020-270호에 포함된 부동산, 근저당권 이전 경위, 실제 채권잔액 및 다른 물건의 배당 영향을 검토하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 유지·말소 상태, 의무임대기간, 임대사업자 관련 의무가 매수인에게 적용되는지 확인하세요.
- 실거래·시세 조사. 동일 건물 또는 인근의 동일 용도·유사 면적 거래를 우선 확보하고, 최근 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 확인하세요. 오피스텔과 주택의 가격을 단순 혼합하지 마세요.
- 내부 상태·명도. 원룸형 주거시설의 내부 상태, 설비 작동, 누수, 실제 인도 가능성과 명도비용을 검토하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 각종 미납금이 매수인에게 영향을 줄 가능성을 확인하세요.
- 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 매각공고의 변경 사항을 최종 확인하세요.
맺으며 — “34.3%의 가격표보다 확인되지 않은 점유가 더 중요하다”
부산 민락동 이븐2 303호는 감정가 226,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 77,518,000원이 된 물건입니다. 가격 하락 폭은 크지만, 이것을 곧바로 투자 수익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 김수현의 보증금 120,000,000원은 이 근저당보다 후순위인 임차권에 해당하므로, 확인된 권리만으로는 매수인 인수형 보증금이라고 보기 어렵습니다. 그러나 이 물건에서는 권리 말소 여부만큼 여러 전입자의 실제 점유 호실, 계약관계, 민간임대주택 관련 의무를 확인하는 작업이 중요합니다.
더구나 최근 동일 조건 실거래가 명확하지 않아 77,518,000원이 시장가격보다 낮은지도 확정할 수 없습니다. 권리순위상 인수액은 0원으로 추정되지만, 취득·인도에 필요한 전체 비용은 아직 확정되지 않았습니다.
결론은 ‘가격은 크게 내려왔지만 검증 전에는 보류’입니다. 최저가 자체가 아니라 실제 점유관계와 시세를 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정해야 합니다. 낮은 최저가는 기회일 수 있지만, 확인되지 않은 위험까지 없애주지는 않습니다.
