부산지방법원 2023타경111600. 부산광역시 수영구 민락동의 이븐2 8층 801호 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원으로, 공동담보목록 제2020-270호가 기재되어 있습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으나 이는 기존 담보권의 채권자 변경이지 새로운 선순위 권리의 발생은 아닙니다.
가격만 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가 186,000,000원에서 최저매각가 63,798,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 유찰에 의한 감정가 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 이 물건은 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액을 확인할 수 없어 시세 대비 저렴한지를 입증하기 어렵습니다. 권리관계와 실제 점유자를 확인하기 전까지는 낮은 최저가를 투자 메리트로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 8층801호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 슬라브지붕 · 지상 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 류승우 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2020.08.20 (매매 원인일 2020.08.07) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,798,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 현재 근저당권자 | 농업협동조합자산관리회사 (2024.02.23 이전등기) |
| 임대주택 관련 등기 | 2021.03.17 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 대상, 점유관계는 확인 대상
2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 해 설정된 주식회사케이디홀딩스의 채권최고액 125,000,000원 근저당권은 2020.09.23 이미 말소되었습니다. 2024.01.09 등기된 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2024.02.23 등기된 농업협동조합자산관리회사의 권리이전은 기존 말소기준 근저당권의 이전입니다. 기존 근저당권의 순위가 유지되는 구조이며, 매각으로 말소되는 담보권 자체를 낙찰자가 채무로 승계하는 것은 아닙니다. 다만 공동담보목록 제2020-270호가 있으므로, 채권최고액 전체를 801호 하나의 개별 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 분석 — 현황조사 명의 61건
현황조사 등에서 확인되는 명의 기록은 61건입니다. 모든 기록의 전입신고일이 말소기준일인 2020.08.20 이후이므로, 기재된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 확인되지 않습니다. 하지만 보증금, 확정일자, 임대차 범위 및 현재 점유 여부는 확정되지 않았습니다.
특히 감정평가가 이븐2의 다수 호실을 대상으로 하고, 조사된 명의 기록도 다수이므로 아래 기록 전부를 801호의 현재 실제 임차인 61명이라고 단정해서는 안 됩니다. 건물 전체의 다른 호실 관련 기록이 포함되었을 가능성을 구분하여, 매각 대상인 801호의 실제 점유자와 임대차 범위를 특정해야 합니다.
| 명의자 | 점유 부분 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
현황조사 및 문건접수 기준. 대항력 표시는 말소기준일 대비 기재 전입일을 기준으로 한 선후순위 판단입니다. 모든 명의자의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 실제 801호 임차인 수는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 34.3%가 곧 시세 할인율은 아니다
감정가 186,000,000원인 이 물건의 현재 최저매각가는 63,798,000원입니다. 3회 유찰된 결과 감정가의 34.3% 수준까지 낮아졌습니다. 그러나 최근 12개월의 동일 면적 평균 거래가격과 최신 거래금액이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 63,798,000원 | 34.3% | 0원(잠정) |
| 4회 유찰 시 | 44,658,600원 | 24.01% | 0원(잠정) |
| 5회 유찰 시 | 31,261,019원 | 16.81% | 0원(잠정) |
위 회차별 금액은 유찰 시나리오에 따른 최저매각가입니다. 미래 회차가 실제로 진행되거나 해당 금액에 낙찰된다는 뜻은 아닙니다. 또한 인수 추정액은 현재 배당 계산상 0원으로 설정되어 있으나, 임대차관계 확인 결과에 따라 실질취득 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,548,364원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 (농업협동조합자산관리회사로 이전) | 5,520,000,000원 | 62,249,636원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 5,520,000,000원을 배당 계산상 채권액으로 사용한 추정표입니다. 예상 미배당액은 5,457,750,364원이며, 신청채권액은 별도로 4,720,000,000원입니다. 실제 배당은 공동담보, 확정 채권액, 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제액 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자 측 잔여채권 추정치이며 낙찰자의 인수채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다. 이븐2의 사용승인 관련 기준일은 2020.08.07입니다.
- 도로. 건물 부지는 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 지목은 대입니다. 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 건물 명칭. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다.
- 환금성. 오피스텔로서 실제 면적, 내부 상태 및 임대차관계에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 이븐2 관련 세대수 자료는 28세대이나, 감정평가에서는 여러 용도의 다수 호실을 다루고 있으므로 규모 및 거래 표본의 일치 여부를 확인해야 합니다. 동일 면적 최근 실거래가 확인되지 않아 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 801호 점유자 특정. 현황조사상 명의 기록 61건 가운데 실제 매각 대상 801호에 해당하는 점유자와 임대차관계를 분리하여 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 명의자들의 보증금과 확정일자가 미상이므로 계약서 및 매각물건명세서 원본으로 우선변제와 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 배당요구 검토. 배당요구 문건접수가 있는 명의자들의 청구 범위, 실제 임차 호실 및 보증금 자료를 확인해야 합니다. 최우선변제 등 법정 우선권이 배당에 미치는 영향도 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기된 민간임대주택 관련 의무와 경매 매각 후 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2020-270호와 농업협동조합자산관리회사로의 채권 이전관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 801호의 확정 전용면적과 동일하거나 충분히 유사한 오피스텔의 최근 실거래가격, 층별 차이, 내부 상태를 확인해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 퇴거 가능성과 명도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 최저매각가를 확인하고, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 해당 호실 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%의 최저가, 그러나 확인되지 않은 실질가치”
부산 이븐2 801호는 3회 유찰 끝에 최저매각가가 63,798,000원까지 내려온 업무시설(오피스텔)입니다. 담보권 구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 담보권은 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다.
그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사상 61건의 명의 기록이 존재하지만, 실제 801호에 속하는 임차인 수와 보증금은 확정되지 않았습니다. 민간임대주택등기도 확인 대상입니다. 여기에 동일 면적의 최근 실거래가격까지 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지도 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리·시세 확인 전 보류입니다. 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점과 감정가 대비 할인율이 높다는 점은 참고할 만하지만, 그것만으로 안전성과 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 801호의 실제 임대차관계와 비교 가능한 시장가격을 먼저 확정하는 것입니다.
