부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 4층 402호에 대한 임의경매입니다. 공부상 매각대상은 도시형 원룸형 공동주택으로 기재된 다세대주택입니다. 2020년 소유권이 류승우에게 이전되었고, 같은 날 남부산농업협동조합이 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2024년 임의경매개시결정이 등기되었고, 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 2025년에는 이준표 명의의 임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기에 기재된 미반환 보증금은 110,000,000원이지만, 임차인의 전입일과 계약일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계에서는 이 보증금을 낙찰자가 그대로 승계하는 선순위 대항력 임차권으로 볼 근거가 없습니다.
다만 권리의 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 본건은 전입 명의가 다수 등장하므로 402호의 실제 점유자와 임대차계약 내용을 구분해 확인하는 작업이 특히 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층 402호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 전용면적 | 등기·감정 원본 대조 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 9층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 195,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,885,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 경매 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 건물 준공 | 2020.08.07 |
| 건물 명칭 | 이븐2 (2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 변경) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권도 후순위
② 임차인·점유 조사 — 보증금 110,000,000원과 다수 전입 명의
등기부에서 해당 호실의 임차권자로 구체적인 보증금과 계약관계를 확인할 수 있는 인물은 이준표입니다. 임차권등기의 임대차 범위는 건물 전부이며, 기존 보증금 120,000,000원 중 반환되지 않은 금액이 110,000,000원으로 기재되어 있습니다.
| 임차권자 | 주요 임대차 사항 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이준표 을구 2번 · 건물 전부 |
계약 2022.09.07 점유개시 2022.09.23 전입 2022.10.07 확정 2022.09.07 임차권등기 2025.04.14 미반환 보증금 110,000,000원 |
선순위 대항력 없음
말소기준일 이후 전입
|
후순위 · 배당 확인
확정일자 2022.09.07
|
인수 0원 추정
매각으로 임차권등기 소멸 대상
|
임대차계약일·전입일·확정일자는 모두 근저당권 설정일인 2020.08.20보다 늦습니다. 따라서 이준표의 보증금 110,000,000원이 현재 최저가 66,885,000원보다 크더라도, 보증금 전체를 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 배당받지 못한 보증금이 발생하더라도 선순위 대항력 임차보증금처럼 낙찰자에게 자동 승계되는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
현황조사상 추가 전입 명의 60명 상세보기
아래 명의는 402호의 확정된 실제 임차인 명단이 아니라 추가 조사 대상입니다. 각 명의의 전입일은 말소기준일 이후이며, 보증금·확정일자 및 본건 점유 관련성은 확인이 필요합니다.
| 전입 명의 | 전입일 | 점유 범위 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 관련 |
|---|
③ 가격 분석 — 34.3% 낙찰가가 곧 저평가를 뜻하지 않는다
감정가는 195,000,000원이며 3회 유찰된 현재 최저매각가는 66,885,000원입니다. 감정가에 비해 크게 낮아진 가격이지만, 주변 동일 용도·동일 면적 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격이 확인되지 않았습니다.
특히 이븐2는 공동주택과 오피스텔이 함께 평가된 건물입니다. 공동주택과 업무시설은 이용 및 환금 특성이 다를 수 있으므로, 이 사건의 가격을 검증할 때는 402호와 용도가 일치하는 실제 거래를 우선해야 합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
| 감정가 | 195,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 66,885,000원 |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 유찰 | 3회 |
| 같은 건물 경매 평균 유찰 | 2.7회 |
| 같은 건물 경매 매각률 | 67% |
| 동일 용도·면적 실거래 비교 | 확인 필요 |
| 확인된 보증금 인수 | 0원 추정 |
④ 예상배당표 (최저가 66,885,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,603,930원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 65,281,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 이준표의 임차권등기는 후순위이며, 본 배당추정에서 별도 배당액이 배정되지 않았습니다.
매각대금 66,885,000원에서 추정 집행비용 1,603,930원을 제외하면 근저당권에 돌아가는 금액은 65,281,070원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 5,454,718,930원으로 계산됩니다. 다만 해당 근저당은 공동담보이므로 채권최고액 전체를 이 호실만의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다. 이 미배당액 역시 낙찰자가 승계할 채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 감정가의 34.3% |
66,885,000원 | 65,281,070원 | 5,454,718,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가의 24.01% |
46,819,500원 | 45,576,749원 | 5,474,423,251원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가의 16.81% |
32,773,649원 | 31,783,723원 | 5,488,216,277원 | 0원 |
추가 유찰 시 낙찰가가 내려가면 근저당권자의 배당액은 줄어들고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 말소기준권리인 근저당과 후순위 임차권이 소멸하는 구조가 유지된다면, 채권자 미배당액이 늘어난다는 이유만으로 매수인 인수액이 늘어나지는 않습니다.
이는 선순위 대항력 임차인의 보증금이 남는 경매와 구별되는 핵심입니다. 이 사건에서 확인되는 이준표의 임차권은 선순위 대항력 인수형이 아니므로, 보증금 110,000,000원을 실질취득가에 가산하거나 낙찰가가 내려갈 때 그 보증금만큼 인수액이 증가하는 방식으로 계산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 9층 건물이며, 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지의 형상은 장방형입니다. 공시지가는 2,066,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 구성. 감정평가 대상 56개 호실 가운데 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 포함되어 있습니다. 매각물건명세서상 본건은 도시형 원룸형 공동주택으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표에서 공부와의 차이는 확인되지 않았고, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다. 개별 호실 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 같은 건물의 경매 평균 유찰은 2.7회, 매각률은 67%입니다. 본건도 3회 유찰된 만큼 매수 수요와 실제 거래가격을 추가 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 확인. 현황조사에 기재된 전입 명의 60명 중 본건 호실과 직접 관련된 사람을 구분하고, 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 이준표 임차권 확인. 계약일 2022.09.07, 전입일 2022.10.07, 미반환 보증금 110,000,000원과 임차권등기 내용을 대조하고 배당 및 퇴거관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 문건 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진의 문건이 본건 호실과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간·임대료 제한 및 매각 후 등록 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보로 설정된 근저당의 금액입니다. 다른 담보물건과의 관계 및 근저당권 이전 내용을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가나 유찰률만 사용하지 말고, 402호와 용도·전용면적이 일치하는 최근 실거래를 기준으로 입찰가격을 검증해야 합니다.
- 호실 이용상태 확인. 같은 건물에 공동주택과 오피스텔이 혼재하므로 대상 호실의 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 퇴거 협의 가능성, 미납 공용관리비 등 추가 비용을 점검해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전에 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 변경·정정사항을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 점유와 시세가 중요하다”
부산 민락동 이븐2 402호는 감정가 195,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 66,885,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리인 남부산농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이준표의 110,000,000원 임차보증금 역시 선순위 대항력 인수형으로 파악되지 않습니다. 확인된 등기상 권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 낮은 최저가만으로 좋은 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 현황조사에 등장하는 다수 전입 명의의 실제 호실 관련성과 점유관계가 명확하지 않고, 민간임대주택 등록사항도 점검해야 합니다. 무엇보다 현재 최저가를 비교할 수 있는 동일 용도·면적 실거래가격이 확인되지 않았습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 제한적으로 보이나, 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류해야 한다는 것입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제로 인도받을 수 있는 402호의 상태와 그 호실의 시장가격입니다.
가격 평가: 비교 실거래 확인 전까지 보류
핵심 위험: 다수 전입 명의의 호실 관련성·명도·민간임대주택 등록
종합: C등급 — 점유와 시세를 검증한 이후에만 입찰 검토
