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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 97,671,210원 ~ 111,152,090원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 254건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 93,100,000원
C 매력지수52 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
93,100,000 9,310만 감정가 190,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
931만원
최저가의 10% · 9,310,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.90억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리금전 인수는 0원. 다만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 가격이 없어 저가 여부는 미확인이고, 임차인·점유자 61명의 실제 점유 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

권리상 인수 0원, 49%까지 내려왔지만 점유 확인이 핵심 — 부산 이븐2 704호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층704호 (민락동,이븐2)
감정가 190,000,000원 · 최저매각가 93,100,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.14 · 오피스텔
💰 93,100,000원 📉 49% 🔁 2회 유찰 👥 61명 등재
52
매력지수 C등급 · 매수인 인수 0원·최저가 감정가의 49%지만, 임차인·점유자 61명과 보증금 미상 다수·실거래 가격 부재로 확인 난도가 높은 오피스텔
말소기준 이후 권리와 임차권은 매각으로 정리되고 모든 회차의 매수인 인수는 0원이나, 현황조사 등재 61명의 점유관계와 보증금 미상 항목이 많고 실거래 금액이 없어 49% 최저가의 시장가격 메리트를 검증할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 93,100,000원(49%)까지 내려왔지만, 비교할 실거래 금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 현황조사 등에 이름이 올라온 임차인·점유자는 61명이며 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으나, 다수의 보증금이 미상이라 점유·명도 현황 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
190,000,000원
최저 93,100,000원 · 49%
현재 실질취득
93,100,000원
매수인 인수 0원 반영
임차인·점유자
61명
보증금 미상 다수
매수인 인수
0원
현재 회차 배당 시뮬레이션

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 7층 704호로, 매각물건명세서 비고상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 190,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있고, 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 등기됐습니다.

권리금액만 보면 근저당 채권최고액이 이 한 호실의 감정가를 크게 웃돌지만, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 91,024,200원이 근저당권자에게 배당되고 나머지 5,428,975,800원은 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 제시된 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층704호 (민락동,이븐2)
물건종류오피스텔 · 업무시설
소유자류승우 · 단독소유
감정가 / 최저가190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
말소기준권리2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원
청구금액4,720,000,000원
매각기일2026.09.14

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

핵심은 2020.08.20 근저당권입니다. 이후 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.03.20 정현정의 주택임차권이 등기됐습니다. 정현정의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.09.17, 임차보증금은 130,000,000원으로, 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 갑구에는 2021.03.17 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등록관계와 현재 효력 상태를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 숫자가 많다

현황조사·문건접수·등기부 등에 이름이 확인되는 임차인·점유자는 61명입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 61명 모두 실제 임차인·점유자 명의로 분류돼 있습니다. 각 전입일은 말소기준일인 2020.08.20보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 정현정을 제외하면 보증금이 대부분 미상입니다.

이름전입일보증금배당요구대항력우선변제승계
✅ 금전 인수 관점 현재 회차 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 정현정의 임차권 보증금 130,000,000원도 말소기준 이후 전입·점유로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있어 낙찰자 승계액에 포함되지 않습니다.
⛔ 점유·명도 관점 금전 인수 0원과 명도 난도가 낮다는 뜻은 다릅니다. 전입자 명의가 61명이고 다수의 보증금·점유부분이 미상으로 표시돼 있으므로, 실제 704호의 현 점유자와 점유 범위를 매각 전 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 검증 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

현재 최저가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이븐2의 중개단지 정보에는 비교할 수 있는 실제 거래금액이 제시돼 있지 않고, 최근 매각 관련 기록도 금액 없이 2026.08.03 날짜만 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실을 곧바로 시세 대비 저가로 해석하면 안 됩니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.89입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가와 임대수익을 별도로 확인하는 방식이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,075,800원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원91,024,200원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서 근저당권 미배당액은 5,428,975,800원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

매각대금 배분 (93,100,000원)
회차별 근저당 미배당
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지지만 근저당 미배당액은 커집니다. 이 부족액 자체가 매수인 인수액은 아닙니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 분리해서 볼 것

회차매각가근저당 배당미배당매수인 인수
현재 · 2회 유찰 (49%)93,100,000원91,024,200원5,428,975,800원0원
3회 유찰 시 (34%)65,169,999원63,596,939원5,456,403,061원0원
4회 유찰 시 (24%)45,618,999원44,397,857원5,475,602,143원0원

이 사건은 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 따라붙어 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰 시 실질취득액도 각각 해당 회차의 매각가와 동일하게 낮아집니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 어느 회차가 ‘시세 대비 저렴한지’는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)

  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 외벽은 치장타일·드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
  • 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
  • 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
  • 명칭. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 변경됐습니다.
  • 내부 확인. 감정평가서에는 기호 51~55에서 다락방이 관찰돼 내부 이용상황 재확인을 권고하고 있으므로 704호 해당 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 실점유 확인. 현황조사 등에 이름이 올라온 61명 가운데 현재 704호를 실제 점유하는 사람과 점유부분을 특정하세요.
  • 보증금 확인. 정현정 130,000,000원을 제외하면 다수의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 필요한 사실관계를 확인하세요.
  • 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 현재 효력을 원문과 관계기관 자료로 확인하세요.
  • 시세 원본 대조. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고 동일·유사 오피스텔의 실제 최근 거래금액을 확인하세요.
  • 임차권 원본 확인. 정현정의 임차권은 보증금 130,000,000원, 주민등록·점유개시 2020.09.17, 임차권등기 2024.03.20입니다. 말소기준 2020.08.20과 순서를 원문에서 재확인하세요.
  • 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유 구조

이븐2 704호는 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰돼 93,100,000원까지 내려왔고, 제시된 권리·배당 기준으로는 매수인 인수 0원입니다. 정현정의 130,000,000원 임차권도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나 실질취득액을 고정시키는 사건은 아닙니다.

다만 이 사건의 난점은 다른 곳에 있습니다. 현황조사 등에 61명의 임차인·점유자가 등재돼 있고 다수의 보증금과 점유부분이 미상입니다. 동시에 실거래 금액이 확인되지 않아 93,100,000원이 실제 시장가격보다 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 권리금전 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 점유 확인은 필수입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 내용과 제공된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등은 실제 매각과정에서 달라질 수 있습니다. 실거래 금액 비교가 가능하지 않아 감정가 대비 회차별 가격과 권리관계 중심으로 분석했습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 원본과 실제 점유상태를 반드시 확인하시기 바랍니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층704호 (민락동,이븐2)

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매각결과

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변경 이력

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