부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동에 있는 이븐2 7층 704호 오피스텔입니다. 이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 가격입니다. 190,000,000원으로 평가받았지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가격이 65,170,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 상당히 큰 폭으로 낮아졌지만, 경매에서는 감정가 할인율과 실제 시세 대비 저렴함을 구분해야 합니다.
등기상 소유자는 류승우이며, 2020.08.20. 남부산농업협동조합 명의로 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 채권최고액 전체를 704호 한 세대의 개별 대출 잔액으로 이해해서는 안 됩니다.
이후 경매개시결정이 있었고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2024년에는 정현정의 임차보증금 130,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권은 설정 시점과 전입일을 고려할 때 말소기준권리보다 후순위입니다. 문제는 그 밖의 다수 전입 기록과 실제 704호 점유관계를 구별해 확인해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층 704호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 건물 중 7층 704호 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20. 소유권이전) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 경매 신청채권 | 남부산농업협동조합 · 청구액 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 5,520,000,000원 · 공동담보) |
| 등기 임차권 | 정현정 · 임차보증금 130,000,000원 · 후순위 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.28. |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차권은 후순위
근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원이고 경매 신청채권액은 4,720,000,000원입니다. 두 금액은 각각 담보채권의 최고한도와 경매 신청채권액을 나타내며, 서로 동일한 개념이 아닙니다. 해당 근저당권에 공동담보목록 제2020-270호가 부기된 점도 중요합니다.
또한 2021.03.17. 민간임대주택등기가 이루어져 있습니다. 민간임대주택의 임대의무기간 및 임대료 증액 제한에 관한 등기이므로, 매각 당시의 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다. 이를 금전채권과 동일한 방식으로 단순히 말소된다고 가정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금 1.30억보다 중요한 것은 순위
등기에서 구체적인 임차보증금과 점유 호실을 확인할 수 있는 사람은 정현정입니다. 주택 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고, 전입일은 2020.09.17., 최초 확정일자는 2020.08.25.입니다.
| 구분 / 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현정 704호 주택 전부 · 임차권등기 |
전입 2020.09.17. 최초 확정 2020.08.25. 추가 확정 2022.06.17. |
130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위 실제 배당 여부 확인 |
승계 없음 매수인 인수 0원 추정 |
| 백정흠 현황조사 전입자 |
2022.06.16. 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.01.22. |
승계 없음 호실 확인 필요 |
| 허강민 현황조사 전입자 |
2020.10.06. 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.02.22. |
승계 없음 호실 확인 필요 |
| 심가람 현황조사 전입자 |
2020.10.26. 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.01.25. |
승계 없음 호실 확인 필요 |
| 홍찬용 현황조사 전입자 |
2022.06.24. 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.01.25. |
승계 없음 호실 확인 필요 |
| 전홍주 현황조사 전입자 |
2022.02.04. 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.01.30. |
승계 없음 호실 확인 필요 |
| 엄성윤 현황조사 전입자 |
2021.02.04. 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.02.26. |
승계 없음 호실 확인 필요 |
| 변은샘 현황조사 전입자 |
2023.01.20. 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.03.11. |
승계 없음 호실 확인 필요 |
| 유성윤 현황조사 전입자 |
2023.02.23. 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.01.22. |
승계 없음 호실 확인 필요 |
| 유진 현황조사 전입자 |
2023.02.14. 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2024.02.29. |
승계 없음 호실 확인 필요 |
| 그 밖의 전입 기재자 현황조사 |
모두 말소기준권리 이후 전입 기재 | 미상 | 전입일 기준 후순위 | 미확인 | 승계 없음 개별 점유 여부 확인 필요 |
현황조사 전입 기록은 실제 임대차계약의 존재나 현재 점유를 확정하는 자료가 아닙니다. 표에 기재된 후순위 판단은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 하며, 우선변제·최우선변제 및 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
전입·점유관계와 법적인 선순위 대항력은 서로 다른 문제입니다. 등기와 전입일만을 기준으로 한 인수 추정액이 0원이더라도, 실제 점유자의 퇴거 협의, 인도명령 가능 여부, 명도 소요기간 등은 별도로 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 65,170,000원이 실제로 싼가?
현재 최저가는 감정가 190,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 만큼 감정평가액과 현재 입찰 가능한 가격 사이에는 큰 차이가 생겼습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 190,000,000원 | 최초 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 65,170,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 감정가의 약 24% |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 감정가의 약 17% |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 현재 확인된 후순위 권리 기준 |
| 기본 실질취득 추정 | 65,170,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 3회 유찰은 이 평균을 넘어선 상태입니다. 그러나 해당 수치만으로 추가 유찰이나 낙찰 가능성을 예측할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 이븐2 704호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격입니다. 현재 확인 가능한 근거만으로는 동일 호실 유형의 최근 거래 평균이나 최신 거래가격을 확정하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실을 곧바로 시장가격 대비 수익성으로 연결할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,573,060원과 근저당권자 배당 63,596,940원을 합하면 매각대금 65,170,000원입니다. 위 표는 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정이며, 실제 피담보채권액·공동담보 배당조정·세금·임차인 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 계산된 근저당권 관련 미배당 추정액은 5,456,403,060원입니다. 이는 채권최고액과 단순 예상배당액 사이에서 계산된 부족액이지, 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 아닙니다. 근저당권의 실제 잔존 채권액을 확정한 수치로도 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물로, 위생·급배수설비와 난방설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역 및 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 용도. 이븐2는 공동주택과 업무시설이 혼합된 건물입니다. 본 경매 대상인 704호는 업무시설인 오피스텔로 분류됩니다. 다른 공동주택 호실의 이용 형태를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 건물명 변경. 2020.11.01. 건물 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다. 관련 기록을 대조할 때 변경 전후 명칭을 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔은 면적·층·실제 이용상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 해당 호실과 직접 비교되는 최근 거래가격을 확인하기 전에는 환금성과 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 실제 점유자 확인. 현황조사에 나타난 다수 전입 기록을 대상 호실과 대조하고, 현재 점유자와 임대차계약의 존재를 확인하세요.
- 정현정 임차권 확인. 보증금 130,000,000원의 계약·전입·확정일자, 임차권등기와 배당요구를 확인하고 매각물건명세서의 인수 여부 기재와 대조하세요.
- 배당요구자별 호실 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진의 배당요구가 어느 호실과 임대차를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대등록 상태와 의무기간, 경매매각에 따른 등록·의무 처리 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2020-270호, 채권양도 이후 권리관계와 배당조정 가능성을 확인하세요.
- 최근 실거래 비교. 이븐2의 업무시설 오피스텔 중 704호와 비교 가능한 면적·층·이용상태의 최근 거래를 확인하고, 최저가 65,170,000원을 시장가격과 비교하세요.
- 관리비 및 명도비용. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자 명도에 드는 비용을 실질취득 자금에 별도로 반영하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.26. 매각 진행 여부와 기일 변경, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서의 최신 내용을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 것은 확인 가능한 가격과 점유
이븐2 704호는 감정가 190,000,000원에서 최저매각가 65,170,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 관심이 갈 만한 물건입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 할인율 자체가 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 총비용과 시장에서 회수 가능한 가격입니다.
권리상으로는 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이 되고, 정현정의 130,000,000원 임차권은 후순위입니다. 현재 추정 인수액은 0원이며, 근저당권자의 배당 부족액 역시 매수인이 부담하는 채무로 계산하지 않습니다.
그럼에도 현황조사의 다수 전입 기록, 보증금 미상인 전입자, 민간임대주택 등록, 비교 가능한 최근 실거래가격의 불확실성이 남아 있습니다. 이미 3회 유찰된 오피스텔이라는 점도 함께 고려해야 합니다.
결론은 조건부 입찰 보류입니다. 704호의 실제 점유자와 임차관계를 확인하고, 최근 실거래가격으로 적정가를 검증한 이후에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 지금 단계에서 이 물건을 단순히 “1.90억짜리를 6,517만원에 사는 경매”로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
