부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 8층 802호의 임의경매입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 감정가는 190,000,000원입니다. 이미 3회 유찰되어 최저매각가가 65,170,000원으로 내려왔습니다. 가격표만 보면 상당한 할인으로 보이지만, 이 물건의 판단 기준은 감정가에서 얼마나 내려왔는가가 아니라 실제 거래 가능한 시세와 점유·임대차 위험이 얼마인가입니다.
권리의 출발점은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이 거액을 802호 단독의 채무액으로 보아서는 안 됩니다. 반면 현황조사상 다수의 전입 관련 인원이 확인되어 점유관계와 임대차계약 확인의 중요성이 높은 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 8층 802호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 류승우 · 2020.08.20 소유권이전등기 |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 공동담보 | 제2020-270호 |
| 기타 등기 | 민간임대주택등기 (2021.03.17) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2020.08.28 설정된 주식회사케이디홀딩스의 130,000,000원 근저당권은 2020.09.11 이미 말소되었습니다. 2024.01.09 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2024.02.23에는 기존 남부산농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 독립된 신규 근저당권을 하나 더 더하는 구조가 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 가장 중요한 검증 지점
현황조사 등에 기재된 인적사항은 61명입니다. 다만 감정평가 대상이 여러 호실인 점과 점유 부분의 불명확성을 고려하면, 이들을 802호의 실제 임차인 61명으로 확정할 수 없습니다. 실제 임차인 수와 점유 호실을 먼저 구분해야 합니다.
기재된 전입일은 모두 2020.08.20 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되는 인원이 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 실제 점유 호실도 불명확하므로 후순위 전입이라는 사유만으로 명도와 배당 문제가 모두 해결되었다고 단정할 수는 없습니다.
| 기재인 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|
대항력 없음: 기재된 전입일이 2020.08.20보다 늦다는 기준의 판정입니다. 우선변제는 확정일자와 보증금, 배당요구 등 추가 확인이 필요합니다. 승계·인수 역시 개별 임대차 및 매각물건명세서와 대조하여 최종 판단해야 합니다. 명단의 인원이 모두 802호에 거주하거나 동일한 임대차계약의 당사자라는 뜻은 아닙니다.
배당요구가 접수된 것으로 표시된 인원은 백정흠, 허강민, 심가람, 홍찬용, 전홍주, 엄성윤, 변은샘, 유성윤, 유진으로 총 9명입니다. 이 역시 개별 호실 및 계약내용 확인이 필요하며, 배당요구 사실만으로 802호에 대한 배당액 또는 인수액을 산정할 수는 없습니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 34.3%, 시세 할인율은 미확정
현재 최저가는 65,170,000원으로 감정가 190,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰됐고, 같은 건물 관련 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 67%로 집계되어 있습니다.
그러나 802호에 직접 대응하는 신뢰할 만한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행 상태를 보여줄 뿐, 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 동일 건물에서 오피스텔과 공동주택의 거래를 혼용하는 비교도 피해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 65,170,000원 | 5,456,403,060원 |
| 4회 유찰 가정 | 24.01% | 45,619,000원 | 5,475,602,142원 |
| 5회 유찰 가정 | 16.81% | 31,933,299원 | 5,489,041,500원 |
4회·5회 유찰 가격은 가상 시나리오이며 실제 매각기일이나 매각조건이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 미배당액은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산출한 모형값으로, 802호 단독 채무액이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 근저당권 배당에 반영됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 5,456,403,060원, 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 최초 근저당권은 공동담보이고 근저당권 이전등기도 있으므로, 이 표는 제시된 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 다른 공동담보의 처분·배당, 세금, 임차인의 최우선변제 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 미배당액이 곧 매수인이 떠안을 금액이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근입니다. 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물로, 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감 등이 적용되어 있습니다. 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도. 같은 건물에 공동주택과 업무시설이 혼재합니다. 802호는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으므로 일반 아파트나 다른 유형의 호실과 동일한 시세 기준을 적용하지 않아야 합니다.
- 명칭. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경되었습니다.
- 환금성. 같은 건물 경매 통계에서 평균 유찰 횟수 2.7회, 낙찰률 67%가 확인됩니다. 다만 802호의 현재 매매시세와 개별 환금성은 별도의 실거래 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 802호 실제 점유자 확인. 현황조사 등에 나타난 인원 중 802호와 직접 관련된 사람을 구분하고, 현재 점유 여부와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 임대차계약 검증. 보증금·월세·확정일자·점유개시일·전입일·배당요구 여부를 실제 계약과 매각물건명세서에 대조해야 합니다.
- 인수금액 재산정. 배당모형의 인수 0원을 그대로 확정하지 말고, 점유관계와 선순위 권리 여부 확인 후 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 공동담보 관계. 남부산농업협동조합 근저당권의 공동담보 범위와 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 실제 채권잔액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대등록 상태, 임대의무기간과 매각 후 관련 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 이븐2 내 오피스텔과 면적·층·이용상태가 비교 가능한 최근 거래를 확인하고, 최근 12개월 가격 및 최신 거래를 우선하여 응찰가를 산정해야 합니다.
- 현장 및 비용. 내부 이용상태, 관리비 체납, 점유자 인도 가능성, 명도비용과 취득 관련 부대비용을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”
부산 민락동 이븐2 802호는 감정가 190,000,000원에서 최저매각가 65,170,000원까지 내려온 3회 유찰 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 명확하고 배당모형의 인수 추정액은 0원입니다. 그럼에도 권리분석이 끝났다고 볼 수는 없습니다.
핵심은 61명의 전입 관련 기재 중 실제 802호에 해당하는 점유자가 누구인지, 그 점유자의 임대차계약과 보증금이 무엇인지 확인하는 일입니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동담보관계도 검토해야 합니다. 최근 실거래 시세까지 확인되지 않았으므로 현재 최저가를 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.
결론은 '저가 낙찰 기회'가 아니라 '권리·시세 확인 전 입찰 보류'입니다. 802호의 점유와 임대차를 구분하고, 실제 거래가격을 확보한 후 인수·명도·취득비용을 포함한 응찰가격을 결정하는 것이 타당합니다.
