부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동에 있는 이븐2 4층 403호입니다. 감정가 2.26억원이 세 차례의 유찰 끝에 7,751만8,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 상당히 큰 폭의 가격 조정이지만, 이 물건은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격을 구분해서 봐야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준은 남부산농업협동조합이 2020.08.20. 설정한 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으며, 2024년 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이후 경매개시결정과 김지원의 임차권등기가 이어집니다. 확인된 임차권은 말소기준보다 후순위지만, 실제 403호의 점유자와 임대차 내역은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층 403호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20. 소유권이전) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 4층 403호 |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 채권액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 · 공동담보 |
| 등기 임차권 | 김지원 · 임차보증금 120,000,000원 · 후순위 임차권등기 |
| 민간임대주택 | 2021.03.17. 민간임대주택등기 |
| 건물 명칭 | 2020.11.01. 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
말소기준인 2020.08.20. 근저당권은 매각에 따라 말소될 권리입니다. 이 근저당권을 기초로 경매가 진행되고 있으며, 이후 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 근저당권의 채권최고액이 큰 이유를 해당 403호 하나의 채무로 단정해서는 안 됩니다. 등기에는 공동담보목록 제2020-270호가 기재되어 있으므로 공동담보의 범위와 실제 채권잔액을 구분해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 403호를 특정해야 한다
403호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 김지원입니다. 임대차계약일은 2022.06.13., 확정일자는 2022.06.15., 점유개시일은 2022.06.30., 주민등록일은 2022.07.06.입니다. 임차권등기명령에 따른 등기는 2024.04.12. 이루어졌습니다.
| 임차인 | 보증금 / 범위 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 등기 임차권자 |
120,000,000원 주택 전부 |
2022.07.06 2022.06.15 |
선순위 대항력 없음 | 후순위·배당 확인 | 인수 0원 추정 |
김지원의 전입일과 점유개시일은 말소기준권리보다 늦습니다. 임차권등기의 존재만으로 선순위 대항력을 취득하는 것은 아닙니다. 후순위 임차권의 배당 여부와 실제 매수인 부담 여부는 매각물건명세서 및 최종 권리관계로 확인해야 합니다.
현황조사에 나타난 전입 명의자 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 백정흠, 허강민, 심가람, 홍찬용, 전홍주, 엄성윤, 변은샘, 유성윤, 유진입니다. 다만 배당요구 사실만으로 403호에 대한 임차보증금이나 우선변제권이 확인되는 것은 아닙니다. 각자의 임차 목적물, 계약 내용, 보증금과 배당요구 관계를 구별해야 합니다.
| 추가 확인 대상 | 전입일 | 배당요구일 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 백정흠 | 2022.06.16 | 2024.01.22 | 후순위 전입 · 보증금·우선변제·403호 점유 미확인 |
| 허강민 | 2020.10.06 | 2024.02.22 | 후순위 전입 · 보증금·우선변제·403호 점유 미확인 |
| 심가람 | 2020.10.26 | 2024.01.25 | 후순위 전입 · 보증금·우선변제·403호 점유 미확인 |
| 홍찬용 | 2022.06.24 | 2024.01.25 | 후순위 전입 · 보증금·우선변제·403호 점유 미확인 |
| 전홍주 | 2022.02.04 | 2024.01.30 | 후순위 전입 · 보증금·우선변제·403호 점유 미확인 |
| 엄성윤 | 2021.02.04 | 2024.02.26 | 후순위 전입 · 보증금·우선변제·403호 점유 미확인 |
| 변은샘 | 2023.01.20 | 2024.03.11 | 후순위 전입 · 보증금·우선변제·403호 점유 미확인 |
| 유성윤 | 2023.02.23 | 2024.01.22 | 후순위 전입 · 보증금·우선변제·403호 점유 미확인 |
| 유진 | 2023.02.14 | 2024.02.29 | 후순위 전입 · 보증금·우선변제·403호 점유 미확인 |
위 명의자들은 403호 임차인으로 확정된 사람들이 아닙니다. 보증금 미상·호실 미특정 상태이므로 김지원의 120,000,000원과 합산하거나 매수인 인수액을 임의 산정하지 않습니다. 확인된 전입일만으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵지만, 실제 점유와 임대차 내용은 별도로 검증해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 77,518,000원으로 감정가 226,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 동일한 면적과 용도에 대한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시장가치보다 낮다고 평가할 근거는 아직 부족합니다.
특히 본건은 도시형 원룸형 공동주택으로, 일반 아파트의 넓은 평형과 같은 기준으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다. 건물 내에는 공동주택과 오피스텔이 함께 존재하므로 반드시 403호와 같은 용도·면적·상태의 거래를 기준으로 판단해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 34.3% | 실거래 비교 및 점유 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 24.01% | 가격 하락에도 점유 위험은 별개 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 16.81% | 시세 검증 없는 저가 판단 금지 |
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 채권최고액·공동담보 |
75,722,676원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 1,795,324원을 제외한 75,722,676원을 근저당권에 배당하는 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제·개별 임차인의 우선배당은 별도 검증이 필요합니다. 근저당권은 공동담보이며 채권최고액이 실제 채무잔액을 의미하지 않으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
이 추정에서는 매각대금 대부분이 근저당권에 배당되어 소유자에게 돌아가는 잔여금이 없습니다. 김지원 임차권은 후순위이고 이 단순 배당 시나리오에서 별도로 배당이 잡혀 있지 않습니다. 다만 후순위 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액은 동일한 개념이 아닙니다. 선순위 대항력이 인정되지 않는 김지원의 미배당 보증금을 매수인이 자동 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물입니다. 외벽은 치장타일·드라이비트 등으로 마감되어 있으며 승강기, 급배수·위생설비, 난방설비가 있습니다.
- 용도 구분. 건물은 공동주택(도시형 원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 403호는 다세대주택으로 분석하며, 오피스텔 거래가격과 무분별하게 비교해서는 안 됩니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 대지의 전체 면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물 이력. 2020.08.07. 준공된 건물이며 2020.11.01. 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 임대차·점유 상황을 확인하지 않고 수익형 원룸으로서의 수익성을 산정해서는 안 됩니다.
- 환금성. 도시형 원룸형 공동주택은 개별 호실의 임대수요와 매매거래 사례가 중요합니다. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌더라도 동일 호실 유형의 실거래가격이 확인되지 않아 가격 경쟁력과 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유자 특정. 현황조사에 다수의 전입 명의자가 등장하므로 반드시 403호에 누가 실제로 거주하거나 점유하고 있는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입 명의자를 본건 임차인으로 오인해서는 안 됩니다.
- 김지원 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 전입 2022.07.06., 확정 2022.06.15. 및 임차권등기 2024.04.12.를 매각물건명세서와 대조해야 합니다. 확인된 날짜상 후순위지만 최종 권리변동 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금·배당요구 확인. 배당요구가 접수된 다른 명의자들이 어느 호실과 관계되는지 확인하고, 실제 본건과 관련된 임차인이 있다면 계약서·보증금·확정일자·점유관계를 각각 확인해야 합니다.
- 공동담보와 채권양도. 남부산농업협동조합의 근저당권은 공동담보이며, 2024.02.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 공동담보목록 및 현재 권리자를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.03.17. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 등록·임대의무 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 동일한 다세대주택 용도와 면적의 최근 거래, 개별 호실의 층·향·내부 상태를 비교해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인하고 별도 취득비용도 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,751만원이라는 숫자보다 403호의 실체가 중요하다”
이븐2 403호의 현재 최저매각가 77,518,000원은 감정가 226,000,000원과 비교하면 상당히 낮습니다. 그러나 시세 확인 없는 큰 할인율은 투자수익을 보장하지 않습니다. 더욱이 현황조사상 다수의 전입 명의자가 나타나는 만큼 실제 403호 점유자를 먼저 확인해야 합니다.
김지원의 임차권등기는 말소기준 이후에 성립한 후순위 권리여서, 보증금 120,000,000원을 매수인이 자동으로 인수한다고 보는 것은 맞지 않습니다. 그렇다고 인수 위험이 완전히 사라졌다고 확정할 수도 없습니다. 다른 전입 명의자의 호실 관계, 임대차 내용, 민간임대주택 등록과 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
결론은 가격 판단 보류·권리 추가 확인입니다. 확인된 임차권의 선후관계는 비교적 명확하지만, 점유 및 가격 검증의 불확실성이 큽니다. 현재 단계에서 감정가 대비 할인폭만 보고 높은 평가를 부여하기는 어렵습니다. 403호의 실제 점유와 동일 유형의 최근 실거래가격이 확인된 뒤에야 입찰가와 투자 가능성을 판단할 수 있습니다.
