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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 114,416,567원 ~ 133,729,624원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 210건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 110,740,000원
C 매력지수46 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
110,740,000 1억 1,074만 감정가 226,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
1,107만원
최저가의 10% · 11,074,000원
실거래 대비
▲ 10.7% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 1건 평균 1.00억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 등기상 매수인 인수 0원. 다만 임차인 61명과 다수의 미상 보증금·점유관계를 현장에서 확인해야 하며, 감정가 49%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대·공동주택(연립주택-도시형:원룸형)

감정가 49%·인수 0원, 그러나 임차인 61명 확인이 핵심 — 부산 민락동 이븐2 403호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층403호 (민락동,이븐2)
감정가 226,000,000원 · 최저매각가 110,740,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.14 · 임의경매
💸 110,740,000원 📉 감정가 49% 👥 임차인 61명 🧾 인수 0원
46
매력지수 C등급 · 인수 0원·전 임차인 말소기준 이후이나 실제 임차인 61명, 보증금 다수 미상·실거래 가격 검증 불가 — 현장 확인이 핵심
말소기준 2020.08.20. 이후 전입으로 확인된 임차인 61명 모두 대항력 없음이고 현재 배당상 인수는 0원이나, 다수 보증금·점유관계가 미상이고 2회 유찰·감정가 49%도 실거래 금액 없이 가격 메리트를 검증할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 61명의 전입일은 모두 그보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 대부분의 임차인은 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 실거래 금액으로 가격을 검증할 수 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
226,000,000원
110,740,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
110,740,000원
현재 최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
현재 배당 시나리오 기준
핵심지표
임차인 61명
보증금 다수 미상

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 4층 403호입니다. 매각물건명세서상 공동주택인 연립주택-도시형 원룸형으로 기재돼 있고, 소유자는 류승우입니다. 감정가는 226,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 110,740,000원입니다.

등기 권리의 기준점은 2020.08.20. 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원으로 공동담보가 설정돼 있고, 2024.02.23. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권이 양도됐습니다. 2024.04.12. 김지원의 주택임차권 120,000,000원이 등기됐지만, 주민등록일 2022.07.06.은 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층403호 (민락동,이븐2)
물건종류다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
소유자류승우
감정가 / 최저가226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매 청구액4,720,000,000원
말소기준권리2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원
매각기일2026.09.14
등기 발급일2026.08.28

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심

말소기준 근저당은 2020.08.20. 설정됐고 경매로 소멸하는 권리입니다. 이후 2024.01.09. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2024.04.12. 등기된 김지원의 주택임차권 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⚠️ 민간임대주택 등기 확인 2021.03.17. 이 주택에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 응찰 전 현재 등록 상태와 매각물건명세서 기재를 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 61명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관 대위·승계로 중복된 항목은 없으므로 실제 임차인은 61명입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.08.20. 이후라 대항력은 모두 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김지원 외 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.

임차인점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
박종훈미상2023.12.29미상없음미상없음
이주연미상2020.10.15미상없음미상없음
장현철미상2023.09.07미상없음미상없음
이연주미상2023.02.28미상없음미상없음
박민진미상2020.12.21미상없음미상없음
정영희전부2020.11.18미상없음미상없음
정인영미상2021.01.27미상없음미상없음
이로운미상2021.08.11미상없음미상없음
백정흠미상2022.06.16미상없음배당요구없음
허강민미상2020.10.06미상없음배당요구없음
김수현미상2022.07.04미상없음미상없음
이수진미상2022.11.04미상없음미상없음
김도완미상2022.11.11미상없음미상없음
심가람미상2020.10.26미상없음배당요구없음
장인영미상2022.10.31미상없음미상없음
정미영미상2022.08.03미상없음미상없음
이준표미상2022.10.07미상없음미상없음
김동현전부2023.02.17미상없음미상없음
김민성미상2020.10.05미상없음미상없음
이주원전부2021.08.26미상없음미상없음
이정민전부2022.07.28미상없음미상없음
김정용미상2020.09.10미상없음미상없음
한은결미상2020.09.08미상없음미상없음
김현준미상2023.01.17미상없음미상없음
홍찬용전부2022.06.24미상없음배당요구없음
이리나미상2020.10.16미상없음미상없음
조원현미상2023.12.29미상없음미상없음
박예지미상2021.03.03미상없음미상없음
김형주미상2022.06.27미상없음미상없음
김은정미상2020.10.22미상없음미상없음
이정욱미상2020.09.14미상없음미상없음
서채연미상2022.11.25미상없음미상없음
전홍주미상2022.02.04미상없음배당요구없음
김경미미상2022.08.08미상없음미상없음
조병규미상2020.09.11미상없음미상없음
이예서미상2021.12.24미상없음미상없음
김재연미상2023.12.22미상없음미상없음
이현민미상2020.09.21미상없음미상없음
김석재미상2020.09.21미상없음미상없음
정현정미상2020.09.17미상없음미상없음
김수은미상2020.09.04미상없음미상없음
이수완미상2020.08.31미상없음미상없음
김현서미상2022.03.28미상없음미상없음
양기선전부2023.03.07미상없음미상없음
엄성윤미상2021.02.04미상없음배당요구없음
이소영미상2022.12.06미상없음미상없음
이명재미상2022.03.10미상없음미상없음
양정미미상2020.09.28미상없음미상없음
서석우미상2023.07.07미상없음미상없음
장이화미상2023.07.07미상없음미상없음
최하록미상2021.01.18미상없음미상없음
김동찬미상2023.08.28미상없음미상없음
최재현미상2023.05.02미상없음미상없음
최주완미상2023.05.26미상없음미상없음
변은샘미상2023.01.20미상없음배당요구없음
유성윤미상2023.02.23미상없음배당요구없음
서부교미상2021.08.27미상없음미상없음
유진미상2023.02.14미상없음배당요구없음
이미주미상2021.03.11미상없음미상없음
신지웅미상2023.10.26미상없음미상없음
김지원주택 전부2022.07.06120,000,000원없음배당요구없음
✅ 대항력 판단의 핵심 가장 이른 전입일도 2020.08.31.로 말소기준일 2020.08.20.보다 늦습니다. 따라서 확인된 61명 모두 대항력 없음으로 분류돼 있으며, 김지원의 임차권등기도 말소기준 이후 권리입니다.
⚠️ 보증금 확인은 별개 문제 김지원의 임차보증금 120,000,000원 외에는 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 없다는 점과 실제 점유·명도 및 배당요구 관계는 별개이므로, 응찰 전 매각물건명세서와 현황을 직접 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 검증할 수 없습니다. 따라서 2회 유찰과 49% 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

이븐2는 2020.08.07. 준공됐고 확인된 단지 정보는 28세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.89로 나타납니다. 다만 실거래 금액이 없으므로 이 수치 역시 적정 낙찰가를 직접 산출하는 근거로 사용하지 않습니다.

⛔ ‘감정가 반값’이라는 표현에 주의 현재 최저가가 110,740,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없는 상태에서는 110,740,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리상 인수액보다 현장 점유 확인과 실제 매매·임대 수요 확인이 가격 판단의 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,350,360원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원108,389,640원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서는 매각대금 110,740,000원이 집행비용 2,350,360원과 선순위 근저당 배당 108,389,640원으로 전부 소진됩니다. 근저당 미배당액은 5,411,610,360원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가)
110,740,000원 중 집행비용 2,350,360원, 근저당 배당 108,389,640원입니다.
회차별 근저당 미배당
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 선순위 근저당의 미배당액은 더 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
✅ 권리 관점 확인된 임차인 전입은 전부 말소기준 이후이고, 등기된 김지원 임차권도 말소기준 이후입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 현장 관점 임차인 조사 인원이 61명에 달하고 다수의 보증금·점유부분이 확인되지 않았습니다. 법률상 대항력이 없다는 결론만으로 실제 인도 과정까지 단순하다고 보기는 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡, 토지면적은 872.7㎡입니다.
  • 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01. ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
  • 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 임차인 현황 재확인. 실제 임차인 61명으로 조사돼 있습니다. 현재 403호의 현실 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
  • 보증금 확인. 김지원 120,000,000원 외 대부분의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 최종 확인해야 합니다.
  • 민간임대주택 등기. 2021.03.17. 기재된 민간임대주택 등록 관련 사항을 최신 서류와 대조해야 합니다.
  • 가격 검증. 현재 최저가 110,740,000원이 감정가의 49%여도 실거래 금액 비교 없이 ‘저가’로 판단하지 마십시오.
  • 배당표 한계. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 물건은 등기 순위만 보면 결론이 명확합니다. 2020.08.20. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 61명의 전입일은 모두 그 이후이며, 120,000,000원의 김지원 임차권도 후순위입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 110,740,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 높다고 결론내리기는 어렵습니다. 실거래 가격 검증이 되지 않고, 임차인 조사 인원이 많으며 다수의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았기 때문입니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 현장과 가격 검증은 필수”입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 제공된 경매 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않을 수 있으며 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다. 임차인의 현실 점유·보증금·퇴거 여부 및 민간임대주택 등록 상태는 입찰 전 최신 원본과 현장을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층403호 (민락동,이븐2)

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