63,798,000원
부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 6층 601호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 소유자는 류승우입니다. 2020년 8월 20일 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원으로 상당히 크지만, 이는 공동담보목록이 기재된 근저당권의 금액입니다. 이 물건 하나의 매수인이 그 금액을 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다.
경매는 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에서 가장 중요한 문제는 할인율 자체가 아닙니다. 실제 601호에 누가 점유하고 있고, 어떤 임대차관계가 남아 있는가를 특정해야 합니다. 현황조사상의 전입 등재자는 61명에 달하지만, 이 명단 전체를 601호의 임차인으로 단정할 수 없습니다. 임차인별 보증금·확정일자 및 점유 범위가 확인되기 전에는 매수인의 실질취득액도 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층 601호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 현재 최저가 | 63,798,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 (공동담보목록 제2020-270호) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 민간임대주택 | 2020.06.24 등록 · 2021.03.17 등기 |
| 등기 발급 기준 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 검증
말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후의 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전입 분석 — 61명의 정체부터 확인해야 한다
현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 61명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 이 사실만으로 61명 모두가 서로 독립된 601호 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
등재된 전입일 중 가장 빠른 날짜는 2020.08.31로, 말소기준인 2020.08.20보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로 선순위 대항력자는 없습니다. 다만 각자의 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자 및 전입 이력은 별도 확인이 필요합니다. 우선변제권 역시 확정일자와 관련 요건을 확인해야 판정할 수 있습니다.
전입 등재자 61명 · 배당요구 확인 9명 · 보증기관 승계 표시 없음
| 성명 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력의 '후순위' 표시는 등재 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 모든 사람의 실제 점유·임대차계약 및 601호 해당 여부가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 미확정입니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 186,000,000원이고 현재 최저가는 63,798,000원입니다. 감정가 대비 34.3%로 내려왔으며, 감정가와 최저가의 차이는 122,202,000원입니다.
그러나 감정가와 최저가의 차액을 곧바로 투자수익이나 시세 할인액으로 해석하면 안 됩니다. 본건과 직접 비교할 만한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 또한 601호에 적용되는 보증금 인수 위험이 최종 확인되지 않았으므로, 잠정 실질취득액인 63,798,000원을 확정적인 투자원가로 보아서도 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 63,798,000원 | 34.3% | 5,457,750,364원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,658,600원 | 24.01% | 5,476,545,255원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,261,019원 | 16.81% | 5,489,701,679원 | 0원 |
미배당액은 근저당권 채권최고액 5,520,000,000원을 기준으로 산출한 배당모형의 차액입니다. 공동담보 관계를 포함한 채권 규모이므로 이 금액 전체가 601호에만 귀속된 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 회차별 가격은 시나리오이며, 향후 매각기일과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,548,364원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 62,249,636원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 63,798,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,548,364원을 제외한 62,249,636원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 기준 예상 미배당액은 5,457,750,364원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 또한 현재 배당 계산은 임차인별 보증금·우선변제, 당해세 등의 변수를 반영한 최종 배당표가 아닙니다. 따라서 개별 임차인의 배당 여부와 최종 지급액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 본건은 업무시설(오피스텔)입니다. 건물에는 공동주택 용도 호실과 업무시설 용도 호실이 함께 존재하므로, 주거용 아파트와 동일한 기준으로 가정해서는 안 됩니다.
- 건물. 2020.08.07 사용승인된 이븐2로, 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 2,066,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 건물 명칭. 2020.11.01 기존 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다. 과거 계약서·등기·건축물대장의 명칭을 대조할 때 참고해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가에서는 일부 호실에 다락방이 소재할 가능성을 언급하고 내부 이용상태 확인을 요구합니다. 해당 내용이 601호에도 적용되는지 단정하지 말고 현황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 2.7회, 매각률 67%라는 통계가 있습니다. 최근 직접 비교할 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장가격 대비 할인 여부는 판단을 유보해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 점유자 특정. 전입 등재 61명 가운데 실제 601호에 거주하거나 권리를 주장하는 사람을 정확히 특정하고, 전입 주소·호수 및 점유 현황을 대조해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 실제 해당 호실 임차인의 계약서, 보증금, 확정일자, 최초 점유일, 전입 이력, 계약 갱신 및 임차권 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 배당요구 9명 검토. 배당요구가 확인된 사람들의 배당요구서와 증빙, 실제 임대차관계 및 배당순위를 검토해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.08.20 근저당권의 공동담보목록 및 2024.02.23 근저당권 이전 등기를 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 등록 유지·말소 여부와 매각에 따른 법률관계를 확인해야 합니다.
- 점유 이전과 명도. 후순위 전입자라고 하더라도 실제 점유 해소에는 별도 절차가 필요할 수 있으므로 명도 관련 비용과 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 이븐2 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격과 현재 매물 수준을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 비용과 기타 체납 여부를 관리주체 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 601호의 내부 상태, 사용 용도, 설비와 감정평가상 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34.3%가 곧 안전마진은 아니다”
부산 이븐2 601호는 감정가 186,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 63,798,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 2020.08.20 근저당권을 기준으로 이후 담보권 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 등재 전입일 기준으로도 선순위 대항력자는 확인되지 않습니다.
하지만 이것만으로 입찰 안전성이 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 61명에 달하는 전입 등재자의 실제 해당 호실과 임대차관계를 정리해야 하며, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택 등기, 공동담보 근저당권, 3회 유찰 이력, 직접 비교할 실거래가격의 부재가 함께 존재합니다.
현 단계에서 가장 합리적인 결론은 가격 평가와 입찰 판단을 보류하는 것입니다. 배당모형상의 매수인 인수액 0원은 긍정적인 참고 수치일 뿐, 실제 인수 위험이 모두 제거됐다는 보증은 아닙니다. 601호의 실제 점유자와 보증금 관계를 확정하고 최근 시세를 검증하기 전에는, 최저가가 낮다는 이유만으로 매력적인 경매라고 평가할 수 없습니다.
