91,140,000원
부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 6층 601호, 업무시설인 오피스텔입니다. 현재 소유자는 류승우이고, 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2024.02.23에는 해당 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
권리순위 자체보다 이 사건에서 눈에 띄는 부분은 임차·점유관계의 규모입니다. 현황조사에 이름이 올라온 전입자는 모두 61명입니다. 가장 빠른 전입일도 2020.08.31로, 말소기준인 2020.08.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 61명 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 미상이고, 배당표도 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 낙찰 전 원본 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층601호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 6층 601호 |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.20 근저당
말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 5,520,000,000원의 공동담보 근저당이고, 경매로 소멸하는 권리로 판정돼 있습니다. 2024.01.09 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서는 매수인에게 넘어가는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차·점유관계 — 61명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 전입자는 61명입니다. 모두 2020.08.20 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 제공된 권리판정은 전원 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복된 신고자는 없으며, 61명 모두 개별 조사대상입니다. 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 2024.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 2024.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 2024.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 2024.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 2024.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
감정가는 186,000,000원, 현재 최저매각가는 91,140,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 63,797,999원, 4회 유찰 시 44,658,599원입니다.
다만 이 사건은 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액으로 비교할 수 있는 값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가하지 않습니다. 시세 표본으로 제시된 면적 28.4339㎡도 대상 호수와 면적 일치가 확인되지 않아 가격 판단 근거로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,040,520원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당액은 5,430,900,520원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 5,430,900,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 5,457,750,365원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 44,658,599원 | 43,454,744원 | 5,476,545,256원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 외벽은 치장타일·드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 872.7㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
- 규모. 이븐2는 28세대이며 준공일은 2020.08.07입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 61명 임차관계 원본 대조. 전입일은 모두 후순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최종본으로 다시 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 특히 배당요구가 확인된 9명의 실제 보증금과 점유범위를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 현재 등록·처리상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 대상 호수와 실제 면적이 맞는 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 다수의 전입자가 조사된 물건이므로 실제 601호 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 서류. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 61명의 임차관계
현재 최저가는 91,140,000원으로 감정가 186,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아진 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 현황조사상 전입자가 61명이고, 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구가 확인된 사람도 9명입니다.
예상배당상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준권리 구조도 비교적 명확합니다. 반면 실제 시세와 비교할 수 있는 동일 면적 거래값이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 별도 검증이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리순위는 정리되지만, 임차관계·배당과 가격 검증은 보수적으로”입니다.
