목록
NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 95,684,651원 ~ 111,835,836원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 210건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 92,610,000원
C 매력지수50 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
92,610,000 9,261만 감정가 189,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
926만원
최저가의 10% · 9,261,000원
실거래 대비
▼ 7.4% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 1.00억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 전입으로 인수액은 0원. 다만 61명의 점유·임차 관련 명의와 시세 검증 문제가 있어 명도 확인이 우선입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대)

인수 0원·감정가 49%지만, 점유관계가 복잡하다 — 부산 민락동 이븐2 307호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층307호 (민락동,이븐2)
감정가 189,000,000원 · 최저매각가 92,610,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.14
🏷️ 감정가 49% 📉 2회 유찰 🛡️ 인수 0원 👥 점유·임차 명의 61명
50
매력지수 C등급 · 인수 0원·감정가 49%지만 2회 유찰 다세대에 점유·임차 명의 61명 — 명도와 시세 확인이 핵심
2020.08.20 말소기준 이후 전입으로 대항력 있는 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이다. 다만 점유·임차 관련 명의가 61명으로 복잡하고 보증금·확정일자 미상 사례가 많으며, 현재 92,610,000원이 실제 시세보다 저렴한지 검증할 거래가격 근거가 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 92,610,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격 할인율보다 복잡한 점유관계입니다. 명의 기준 61명의 임차·점유 관련 기록이 있고, 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유와 명도 대상은 입찰 전 반드시 다시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
189,000,000원
최저 92,610,000원 · 2회 유찰 · 49%
실질취득
92,610,000원
현재 최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
61명
점유·임차 관련 명의

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 3층 307호, 공부상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)인 다세대 물건입니다. 감정가 189,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 92,610,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이고 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.

하지만 권리관계가 단순하다고 해서 점유관계까지 단순한 것은 아닙니다. 현황조사 등에는 다수의 점유·임차 관련 명의가 나타나며, 그중 장인영은 2022.10.31 전입, 2022.10.13 확정일자와 임차보증금 120,000,000원이 확인되고 2024.11.25 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 전입이 말소기준 2020.08.20보다 뒤이므로 대항력은 없고 해당 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층307호 (민락동,이븐2)
물건종류다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
소유자류승우 · 단독소유
감정가 / 최저가189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매 청구액4,720,000,000원
말소기준권리2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 · 공동담보목록 제2020-270호
매각기일2026.09.14

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2024.11.25 장인영 명의의 보증금 120,000,000원 주택임차권이 등기됐지만, 전입일 2022.10.31 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 2021.03.17 민간임대주택등기가 기재되어 있으며, 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 문구가 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 이 등기의 구체적인 법적 처리와 매각 후 상태는 입찰 전 원본 기준으로 확인해야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인이 핵심

명의 기준 61명의 임차·점유 관련 기록이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 명의는 없으며, 모든 전입일이 말소기준일 2020.08.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 모두 없음입니다. 다만 장인영을 제외한 대부분은 보증금·확정일자가 확인되지 않고 점유부분 역시 미상인 경우가 많으므로, 대항력 인수와 별개로 실제 점유자·명도 대상 확인이 필수입니다.

성명점유부분전입일보증금 / 확정일자 배당요구대항력우선변제승계
✅ 장인영 임차권의 핵심 장인영은 건물 전부에 대해 임차보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2022.10.13, 전입·점유개시 2022.10.31, 확정일자 2022.10.13으로 2024.11.25 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준 2020.08.20보다 후순위라 대항력 없음·매각으로 소멸이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 인수 0원과 명도 난도는 다른 문제 보증금 인수가 없다는 것은 낙찰자가 임차보증금을 승계하지 않는다는 의미입니다. 현황조사에 다수 명의가 존재하는 만큼 실제 307호의 현재 점유자, 퇴거 여부, 배당요구 여부와 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 최저가는 감정가 189,000,000원의 49%인 92,610,000원입니다. 다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 현재 가격과 직접 비교할 동일 평형 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 92,610,000원이 실제 시세보다 싼지 여부는 별도 검증이 필요합니다.

단지 정보상 이븐2는 2020.08.07 준공, 28세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.89로 제시되어 있습니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가 대비 가격이 많이 내려왔다는 사실과 시장가 대비 저평가 여부는 구분해서 봐야 합니다.

⚠️ 가격 결론 감정가 49% = 시세 49%는 아닙니다. 동일 조건 실거래 가격을 확인하기 전에는 현재 최저가를 ‘싸다’, ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,066,980원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원90,543,020원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 5,520,000,000원 중 90,543,020원이 배당되고, 미배당은 5,429,456,980원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

매각대금 배분 (92,610,000원)
집행비용 2,066,980원 · 근저당 예상배당 90,543,020원 · 소유자 잔여 0원.
회차별 근저당 미배당
유찰될수록 매각대금이 감소해 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
시나리오매각가근저당 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% 92,610,000원 90,543,020원 5,429,456,980원 0원
3회 유찰 시 · 감정가 34% 64,826,999원 63,260,113원 5,456,739,887원 0원
4회 유찰 시 · 감정가 24% 45,378,899원 44,162,079원 5,475,837,921원 0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물로 외벽은 치장타일·드라이비트 마감, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
  • 용도. 공부상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물이며, 본 물건은 다세대·공동주택으로 분류되어 있습니다.
  • 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01 “케이디스페이스알파213”에서 “이븐2”로 명칭이 변경됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 점유자 재확인. 61명의 임차·점유 관련 명의 가운데 실제 307호를 현재 점유하는 사람과 이미 퇴거한 사람을 구분해야 합니다.
  • 장인영 임차권. 보증금 120,000,000원·전입 2022.10.31·확정일자 2022.10.13·임차권등기 2024.11.25를 원본과 대조하세요.
  • 후순위 임차인. 모든 전입일이 말소기준 2020.08.20 이후라 대항력 없음으로 판단되지만, 보증금·확정일자·실점유 상태가 미상인 명의가 많습니다.
  • 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기된 민간임대주택 관련 문구와 매각 후 처리 상태를 입찰 전에 확인하세요.
  • 공동담보. 남부산농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-270호로 기재되어 있으므로 채권최고액 5,520,000,000원을 이 호실만의 채무로 단순 해석하지 마세요.
  • 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 원룸형 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유현황을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 확인

권리 인수만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 장인영의 120,000,000원 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 현황조사에 점유·임차 관련 명의가 61명 등장하고, 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않는 경우가 다수입니다. 게다가 물건은 이미 2회 유찰돼 감정가 49%까지 내려왔지만, 현재 가격을 직접 검증할 실거래 비교가 없어 ‘싸다’는 결론도 아직 이릅니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 승부처는 실제 점유·명도와 시세 검증으로 정리하는 것이 맞습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 점유관계와 민간임대주택등기의 실제 처리 상태는 입찰 전 원본 서류와 현장을 통해 재확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층307호 (민락동,이븐2)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고