부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 5층 504호로, 매각물건명세서에는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재된 다세대 물건입니다. 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 소유권을 취득한 날 남부산농업협동조합이 채권최고액 5,520,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.02.05 이리나의 주택임차권 130,000,000원이 등기됐습니다. 이리나의 주민등록일은 2020.10.16으로 말소기준인 2020.08.20보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 현황조사에 나타난 다른 전입자들도 모두 말소기준일 이후 전입으로 분석돼 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층504호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 · 공동담보목록 제2020-270호 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준 근저당은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따라 이전됐습니다. 공동담보 채권최고액은 5,520,000,000원으로 이 호실 하나의 매각가보다 훨씬 크지만, 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 110,740,000원 가운데 집행비용 2,350,360원을 제외한 108,389,640원이 근저당 쪽에 배당되고, 미배당 채권이 남더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·전입자 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
현황조사상 확인된 전입자들은 모두 말소기준일 이후 전입으로 정리돼 있습니다. 특히 등기된 임차권자 이리나는 임차보증금 130,000,000원, 주민등록 2020.10.16, 확정일자 2020.10.07이며 대항력은 없습니다. 그 밖의 전입자 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 금전 인수와 별개로 실제 점유·명도대상을 직접 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.10.16 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.02.05 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 110,740,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 77,518,000원, 4회 유찰 시 54,262,600원으로 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
이븐2는 2020.08.07 준공, 28세대로 정리돼 있고 비교 대상 면적은 24.84㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.89로 제시돼 있습니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰된 상태이므로, 단순히 ‘많이 내려왔다’는 이유만으로 가격 점수를 높이기보다는 개별 호실의 실제 거래가격과 현재 점유상태 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 108,389,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 가운데 5,411,610,360원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수로 계산되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수설비·난방설비·승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 대지 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 대조. 현황조사 전입자 명단이 많고 점유부분이 미상인 경우가 다수이므로 현재 호실 점유자를 특정해야 합니다.
- 이리나 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 주민등록 2020.10.16, 확정일자 2020.10.07, 배당요구 2024.02.05입니다. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 배당요구자 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진 및 이리나의 문건접수·배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보목록 제2020-270호와 연결돼 있으므로 이 호실 단독채무로 해석하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 개별 호실의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 승부는 점유와 가격”
이 물건의 금전 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.08.20 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 이리나 임차권은 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리 인수보다 현황조사상 다수 전입자와 불명확한 점유관계입니다. 여기에 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격 메리트를 확정할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 금전 인수는 안전, 점유·명도와 실거래 가격은 확인 후 판단입니다.
