부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 5층 504호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당히 낮아진 물건입니다. 하지만 등기부에는 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권과 이리나의 임차보증금 130,000,000원 주택임차권등기가 확인됩니다. 근저당권에는 공동담보목록도 기재되어 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실만의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.
말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 여러 전입자의 보증금과 실제 점유 범위가 명확하지 않아 등기상 소멸 분석과 실제 인도 가능성은 구분해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 504호의 실제 권리관계와 확인 가능한 시장가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층504호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물 | 이븐2 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 (공동담보목록 제2020-270호) |
| 매수인 인수 | 배당 시뮬레이션상 0원 · 실제 임차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 잔존 위험을 구분
2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.01.09 경매개시결정이 등기되었고, 2024.02.05에는 이리나의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 해당 임차권의 전입일은 2020.10.16으로 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 전입·점유 및 권리순위를 기준으로는 선순위 대항력 임차권으로 보기 어렵습니다.
2024.02.23에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 채권양도에 따른 이전으로, 별도의 새로운 선순위 담보권이 설정된 것으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 504호 귀속관계가 핵심
등기부에 직접 확인되는 임차권자는 이리나입니다. 주택임차권등기에는 건물 전부를 대상으로 임차보증금 130,000,000원, 전입·점유개시일 2020.10.16, 확정일자 2020.10.07이 기재되어 있습니다. 이는 2020.08.20 근저당권보다 후순위입니다.
| 임차권자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이리나 주택임차권등기 · 건물 전부 |
2020.10.16 | 130,000,000원 | 후순위 | 배당순위 확인 | 없음 |
이리나: 최초 계약 2020.10.06, 변경 계약 2022.09.01, 최초 확정일자 2020.10.07, 변경 확정일자 2022.09.20. 임차권등기일 2024.02.05. 확정일자가 존재하더라도 선순위 근저당권에 대한 우선순위가 자동으로 앞서는 것은 아닙니다.
현황조사에 기재된 다른 전입자들은 제시된 전입일만 놓고 보면 모두 2020.08.20 말소기준권리 이후 전입자입니다. 따라서 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 방향이지만, 임대차계약과 실제 점유관계, 세대별 귀속이 확인되지 않았으므로 실제 권리·점유관계가 확정되었다고 볼 수는 없습니다.
| 현황조사 전입자 | 전입일 | 점유 표시 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
위 표는 현황조사 등에 등장하는 이리나 이외의 전입자 명단입니다. 후순위 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리의 비교 결과이며, 보증금이나 개별 임대차의 존재를 확정한 표시는 아닙니다. 배당요구가 확인되지 않은 사람은 미확인으로 표기했습니다. 보증기관 대위·승계인으로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 감정가 226,000,000원에 비해 크게 내려온 것은 사실입니다. 그러나 감정가는 실거래 시세와 같지 않습니다. 특히 다세대·도시형 원룸형 주택은 개별 호실의 전용면적, 임대차 상태, 층과 내부 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 34.3% | 5,444,277,324원 |
| 4회 유찰 시 가정 | 54,262,600원 | 24.01% | 5,467,114,127원 |
| 5회 유찰 시 가정 | 37,983,820원 | 16.81% | 5,483,099,889원 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 전제로 한 가상 시나리오이며, 실제 매각 결과나 향후 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 채권 미배당액은 등기된 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 단순 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (추정) | — | 1,795,324원 |
| 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 (시뮬레이션) | — | 0원 |
최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,795,324원을 제외한 75,722,676원이 근저당권 배당에 사용됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 채권최고액 기준 미배당은 5,444,277,324원입니다.
다만 채권최고액 5,520,000,000원에는 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이 금액과 미배당액을 504호 한 채만의 실제 채무·손실 또는 낙찰자의 추가 부담으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권의 채권양도에 따른 권리 이전도 동일 채권을 중복 계산할 사유가 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권신고액·법정 우선순위·다른 배당요구 등으로 변동될 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 확인된 권리와 배당 가정에 따른 값으로, 모든 점유·임차 위험이 없다는 보증은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주위에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물의 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가 자료는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 명칭이 변경되었습니다.
- 환금성. 시세 자료상 이븐2는 2020.08.07 준공된 건물로, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 67%입니다. 다만 본 호실과 직접 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 재매각 가능성과 적정 매수가격은 별도로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 504호 실제 점유자 확인. 현황조사에 등장하는 다수 전입자 중 실제 504호와 관련된 사람을 구분하고, 현 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 임대차계약·배당요구 대조. 이리나의 임차권등기, 배당요구와 확정일자뿐 아니라 다른 전입자들의 보증금·계약서·배당요구 여부도 매각물건명세서 및 접수서류 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 등록 상태, 경매 매각 이후 처리사항을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액과 실제 채권액, 공동담보목록의 대상 및 다른 담보물의 처리 상황을 구분해야 합니다.
- 실거래 시세 확보. 해당 호실의 정확한 전용면적을 확인하고, 같은 용도·면적대의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 비교해야 합니다.
- 내부 상태·명도. 실제 점유자, 내부 이용상태, 수리 필요 여부, 인도명령·명도 가능성과 비용을 점검해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담요소를 확인하세요.
- 매각기일·조건 재확인. 2026.10.26 매각기일과 최저매각가, 매각물건명세서의 변경사항 및 특별매각조건을 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이븐2 504호는 3회 유찰로 최저매각가가 77,518,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래와 비교하지 못한 상태에서 이 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
권리 측면에서도 이리나의 임차보증금 130,000,000원은 후순위 임차권으로 분석되므로, 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 보기는 어렵습니다. 그러나 현황조사에 등장하는 전입자들의 실제 세대별 귀속과 점유 상태는 확인이 필요합니다. 민간임대주택등기와 공동담보 관계도 추가 점검 대상입니다.
결론은 조건부 보류입니다. 말소기준권리 이후의 임차권등기가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 실제 임차관계와 시장가격이 검증되지 않은 상태에서는 적극적인 입찰 판단에 이르기 어렵습니다. 권리·점유 확인을 마친 뒤 실거래 시세와 비교하여 응찰가를 결정하는 접근이 타당합니다.
