93,100,000원
부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 7층 702호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 류승우이고, 2020.08.20 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합이 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.02.23에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
권리의 선후만 보면 임차관계는 비교적 명확합니다. 조사된 61명의 전입일 중 가장 빠른 날짜도 2020.08.31로 말소기준일 2020.08.20보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 61명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 문제는 대항력 인수라기보다 점유자 수와 보증금·확정일자 미상이라는 실무 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층702호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입은 없다
② 점유·전입 조사 — 61명 모두 말소기준 이후
현황조사 등에 나타난 인원은 61명입니다. 이 중 배당요구가 확인되는 인원은 9명입니다. 전입일은 모두 2020.08.20 이후이므로 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 판단 보류
감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 93,100,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 리포트의 가격 판단은 감정가와 경매 회차만으로 제한합니다. 동일 면적의 실거래 가격과 직접 비교되지 않으므로 현재 93,100,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,428,975,800원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 5,428,975,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 5,456,403,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 5,475,602,143원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 대상 중 기호(29)-(56)도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 이븐2는 28세대, 2020.08.07 준공으로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 702호 실제 점유자 특정. 조사 인원 61명이 건물 전체 또는 복수 호실과 연계돼 있을 가능성을 고려해, 본 호실의 실제 점유자·전입자·임대차계약을 현장에서 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 인원들의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당관계와 명도협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 9명 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진은 배당요구 접수가 확인됩니다.
- 근저당권 이전 대조. 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기와 실제 채권자·배당권자를 최신 등기로 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 현재 오피스텔 매매·임대 시세를 별도로 확인하세요.
- 오피스텔 환금성. 주거용 아파트와 다른 수요층·임대수익·공실 변수를 감안해 매도가격과 보유기간을 보수적으로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실제 점유현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 61명의 점유관계
이 사건의 말소기준은 2020.08.20 근저당입니다. 조사된 61명의 전입은 모두 그 뒤에 있어 대항력 인수형 사건은 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리 선후 자체는 명료한 편입니다.
그러나 실무 난도는 낮지 않습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자가 61명이고, 9명은 배당요구까지 접수했습니다. 최저가는 감정가 190,000,000원에서 93,100,000원까지 내려왔지만 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 실거래 비교 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유·명도와 가격 검증을 끝낸 뒤에만 접근할 물건입니다.
