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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 114,416,567원 ~ 133,729,624원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 210건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 110,740,000원
C 매력지수52 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
110,740,000 1억 1,074만 감정가 226,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
1,107만원
최저가의 10% · 11,074,000원
실거래 대비
▲ 10.7% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 1건 평균 1.00억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 전입으로 배당모형상 인수는 0원이지만, 사건 전체 다수 점유관계와 민간임대주택등기·가격 검증이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)

인수 0원 구조지만, 점유관계 확인이 핵심 — 부산 민락동 이븐2 404호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층404호 (민락동,이븐2)
감정가 226,000,000원 · 최저매각가 110,740,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.14
🏷️ 49% 📉 2회 유찰 👥 61명 조사 🧾 인수 0원
52
매력지수 C등급 · 배당모형상 인수 0원이나 사건 전체 61명의 점유 조사와 민간임대주택등기·가격 검증 공백 때문에 보수적 접근이 필요한 물건
말소기준 이후 전입으로 대항력은 없고 인수액도 0원이지만, 보증금·확정일자가 미상인 다수 점유 조사 인물과 민간임대주택등기가 있으며 실거래 가격 비교 없이 감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정하기 어려워 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 사건 전체 현황조사에는 전입·점유 관련 인물이 61명 기재돼 있고 보증금·확정일자는 미상입니다. 모두 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만, 404호의 실제 점유관계와 명도 범위를 정확히 특정하는 작업이 핵심입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 실거래 금액을 통한 가격 검증 근거가 없어, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
감정가
226,000,000원
이븐2 4층404호
최저가 / 실질취득
110,740,000원
현 회차 · 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당모형 기준
핵심지표
61명
사건 전체 전입·점유 조사 인물

부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 4층404호의 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태에는 공동주택 연립주택-도시형:원룸형으로 기재돼 있습니다. 소유자는 류승우이고, 말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보목록 제2020-270호가 함께 기재돼 있습니다.

이 근저당권 이후 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.02.23에는 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 한편 2020.08.28 설정됐던 주식회사케이디홀딩스의 120,000,000원 근저당권은 2020.09.04 해지로 이미 말소돼 있습니다. 등기 흐름 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 민간임대주택등기와 다수의 점유 조사 내역입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층404호 (민락동,이븐2)
용도다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
소유자류승우
감정가 / 최저가226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권액4,720,000,000원
말소기준권리2020.08.20 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원
매각기일2026.09.14
건물철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 · 위생·급배수·난방·승강기 설비
민간임대주택등기2021.03.17 등기 · 2020.06.24 민간임대주택 등록

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.20

말소기준권리인 남부산농업협동조합 근저당권은 배당표에서 매각대금으로 배당되는 구조이고, 현재 회차 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보목록이 기재된 근저당권의 금액이므로, 이를 이 404호 한 호실의 독립적인 실질 가치나 취득원가로 해석해서는 안 됩니다.

⚠️ 민간임대주택등기는 별도 확인 포인트 갑구에는 2021.03.17 민간임대주택등기가 존재하고, 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기와 경매 후 관계는 입찰 전 원본을 기준으로 별도 확인할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 확인량이 많다

사건 전체 현황조사에 기재된 전입·점유 관련 인물은 61명입니다. 가장 빠른 전입일도 2020.08.31로 말소기준일 2020.08.20보다 뒤이고, 각 조사 내역의 대항력 판정은 모두 없음입니다. 따라서 이 명단의 전입일만으로 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 보증금과 확정일자는 모두 미상이고, 9명에게는 배당요구 접수 정보가 있습니다. 보증기관 또는 대위·승계 신고로 표시된 인물은 없습니다. 특히 이 목록은 사건 전체 조사 내역이므로, 4층404호와 실제로 연결되는 점유자를 원본 매각물건명세서·현황조사에서 특정하는 절차가 중요합니다.

성명점유전입일보증금·확정일자배당요구대항력우선변제승계
✅ 대항력·승계 관점 조사된 61명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦고, 대항력 판정도 모두 없음입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고도 없어, 현재 배당모형의 매수인 인수액 0원과 방향이 일치합니다.
⚠️ 명도 관점 대항력이 없다는 것과 점유관계가 단순하다는 것은 별개입니다. 보증금·확정일자와 다수 인물의 점유 부분이 미상인 만큼, 404호 실제 점유자와 인도 대상은 입찰 전에 정확히 특정해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 시나리오는 77,518,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 54,262,600원으로 제시돼 있습니다.

하지만 이 사건에는 현재 최저가와 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 배당모형상 인수액 0원을 반영하면 110,740,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 거래가격 확인이 필요합니다.

⛔ 할인율과 시세는 같은 뜻이 아닙니다 2회 유찰·감정가 49%는 경매 회차 정보일 뿐입니다. 실거래 가격 비교 없이 “절반 가격이므로 싸다”거나 “시세차익이 있다”고 결론내리는 것은 근거가 부족합니다.

이븐2는 2020.08.07 준공, 공동주택 기준 28세대로 제시돼 있으며 단지 경매 지표의 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 89%, 최근 낙찰일은 2026.08.03입니다. 이 수치는 경매 이력 참고자료로는 쓸 수 있지만 개별 404호의 시장가격을 대신하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,350,360원
2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원108,389,640원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 채권자 총 미배당액은 5,411,610,360원이고 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.

매각대금 배분 (현재 110,740,000원)
집행비용 2,350,360원, 근저당권 배당 108,389,640원, 소유자 잔여 0원.
회차별 근저당 미배당
실거래 금액 비교 대신 제공된 회차별 미배당액을 표시했습니다. 유찰이 늘수록 매각대금이 줄고 미배당은 증가합니다.
✅ 등기·인수 관점 현재 배당모형에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 조사된 전입자 역시 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
⛔ 종합 리스크 관점 인수액 0원만 보고 단순 물건으로 보면 안 됩니다. 사건 전체에 다수의 점유 조사 인물이 존재하고, 보증금·확정일자가 미상이며 민간임대주택등기도 있습니다. 여기에 실거래 금액 비교가 없어 현재 110,740,000원의 가격 경쟁력을 검증하기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
  • 이용상태. 공동주택 부분은 연립주택-도시형:원룸형으로 이용되며, 건물 전체에는 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 건물 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태이며 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
  • 건물 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
  • 추가 확인. 감정평가서는 기호 51-55에 다락방이 소재하는 것으로 판단했다고 기재하고 있어, 404호에 해당하는지 단정하지 말고 내부 이용상황을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 404호 점유자 특정. 사건 전체 조사 인물 61명 가운데 실제 4층404호와 연결되는 점유자를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 특정하세요.
  • 보증금·확정일자 확인. 전입일은 모두 말소기준 뒤지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차 세부내용을 확인하세요.
  • 민간임대주택등기 확인. 2021.03.17 등기된 민간임대주택 관련 내용의 매각 후 처리 관계를 입찰 전에 확인하세요.
  • 공동담보 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액 5,520,000,000원에는 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2024.02.23 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 흐름을 원본과 대조하세요.
  • 가격 검증. 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 404호와 비교 가능한 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
  • 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다

이 사건의 기본 권리축은 비교적 명확합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자들은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당모형에서도 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 실전 난도는 다른 곳에 있습니다. 사건 전체 현황조사에 61명의 전입·점유 관련 인물이 등장하고 보증금·확정일자가 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 404호의 실제 점유자와 명도범위를 특정하지 않은 채 ‘권리가 깨끗하다’고 단순화하기 어렵습니다. 가격도 마찬가지입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 점유관계와 가격 검증입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·매각물건명세서 관련 정보·감정평가 정보·배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견이며, 실제 배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영될 수 있습니다. 점유관계와 임대차 세부내용, 민간임대주택등기, 공동담보 관계 및 개별 호수의 실제 이용상태는 입찰 전 원본 서류와 현장을 직접 확인하시기 바랍니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층404호 (민락동,이븐2)

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