부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동에 있는 이븐2 5층 503호입니다. 매각물건명세서상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재된 물건으로, 소유자는 류승우입니다. 2020년 8월 20일 소유권을 이전받은 날 남부산농업협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이후 임의경매가 개시됐습니다.
표면적인 가격 변화는 상당합니다. 감정가 226,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 77,518,000원입니다. 하지만 도시형 원룸형 주택의 실제 거래가격과 수요를 검증하지 않은 상태에서는 감정가 대비 큰 할인율이 곧 투자수익을 의미하지 않습니다. 더욱이 이 건물에는 다수의 전입 관련 기록이 존재하므로 해당 기록 중 실제로 503호에 해당하는 임차관계를 먼저 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층 503호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 (공동담보목록 제2020-270호) |
| 경매 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 지역지구 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.17 등기 · 등록 및 경매 후 처리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2020.08.20 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 남부산농업협동조합이 설정한 근저당으로, 근저당 자체와 이를 기초로 진행된 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.
2024년 2월 23일에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지 별도로 선순위인 새로운 근저당권이 생겼다는 뜻은 아닙니다. 매각 후 말소 여부도 기초 근저당권의 처리와 함께 보아야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 이 물건의 최대 확인 사항
현황조사에는 전입·점유 관련자 61명이 기재되어 있습니다. 다만 이븐2는 여러 호실로 이루어진 건물이며, 이 명단에 기재된 사람이 모두 503호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 이름별 실제 점유 호실, 임대차계약 체결 여부, 보증금과 확정일자를 대조해야 503호의 실제 임차인 수와 명도 대상을 확정할 수 있습니다.
기재된 전입일은 모두 2020.08.20 말소기준권리보다 늦습니다. 제시된 전입일을 기준으로는 후순위로 분류되고 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 각자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 임차목적물 및 점유관계도 특정되지 않았습니다. 대항력·우선변제·배당 및 최우선변제 여부를 최종 판단하려면 매각물건명세서와 개별 임대차관계를 확인해야 합니다.
| 기재자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
현황조사 및 문건접수 내역 기준. 모든 기재자의 보증금·확정일자는 미상이며, 대항력 표시는 2020.08.20 말소기준권리와 전입일을 비교한 판단입니다. 배당요구일이 표시된 경우는 해당 문건접수 사실을 뜻할 뿐, 배당순위 또는 배당가능액이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 503호에 관한 실제 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
배당요구 접수 사실이 확인되는 관련자는 백정흠, 허강민, 심가람, 홍찬용, 전홍주, 엄성윤, 변은샘, 유성윤, 유진입니다. 다만 이들의 배당요구가 어느 호실의 임대차에 해당하는지, 보증금이 얼마인지, 우선변제 요건이 충족되는지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세와 유찰 — 감정가의 34%가 곧 저가는 아니다
현재 최저매각가는 77,518,000원으로 감정가 226,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 503호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가 대비 65.7% 낮다는 사실을 시장가격 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수(모형) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 77,518,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 54,262,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 37,983,820원 | 0원 |
향후 회차 가격은 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 매각조건과 다음 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수 0원은 확인되지 않은 임차보증금 등을 반영한 확정 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 (권리이전: 농업협동조합자산관리회사) | 5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 77,518,000원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 1,795,324원을 공제한 75,722,676원이 근저당 관련 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 한 예상 미배당액은 5,444,277,324원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 실제 채권 잔액과 공동담보 배당관계, 당해세·최우선변제·집행비용 확정액 및 임차인 배당을 반영하면 결과가 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액을 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 9층 건물로 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감 등이며, 위생·급배수·난방설비와 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 건물 용도. 건물에는 도시형 원룸형 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 있으며, 매각물건명세서에는 본건을 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재하고 있습니다. 503호의 공부상 전용면적과 구체적 이용상태는 원본에서 대조해야 합니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설의 건부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 토지 전체 면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 수치를 503호의 개별 전용면적이나 직접적인 매매시세로 볼 수는 없습니다.
- 건물 명칭. 2020.11.01 집합건축물대장상 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 명칭이 변경됐습니다.
- 환금성. 관련 경매 통계에서 평균 유찰 2.7회, 매각률 67%가 확인됩니다. 최근 실거래가격과 동일 조건 거래 표본을 확보해 재매각 가능성과 적정 입찰가격을 따로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 실제 점유자 특정. 현황조사의 다수 전입기록을 건물 전체와 해당 호실로 구분하고, 실제 거주자 및 임차인을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 503호에 해당하는 임대차계약서, 전입·점유 개시 사실, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 보증금 규모가 미상인 상태에서 최종 인수액을 단정하면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 원본. 인수되는 권리, 점유관계, 임차인 배당 및 최우선변제 사항을 최신 명세서와 기록에서 확인해야 합니다.
- 공동담보·권리이전 확인. 남부산농업협동조합 근저당과 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 공동담보목록 제2020-270호를 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태 및 매각 이후 관련 의무 처리 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 도시형 원룸형이라는 용도, 503호의 실제 면적·층·상태에 맞는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 확인하고 거래가격의 하락 여부까지 살펴야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 가능성, 임대차 종료관계, 미납 관리비 중 인수될 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 2026.10.26 매각기일, 최저매각가, 매각물건명세서 변경 및 법원의 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 취득부담
부산 이븐2 503호는 이미 3회 유찰되어 감정가 226,000,000원 대비 최저매각가가 77,518,000원으로 내려왔습니다. 등기상 근저당권은 말소기준권리로 정리되고, 예상배당도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
그러나 현황조사에는 다수의 전입·점유 관련자가 남아 있고, 그중 503호의 실제 임차관계와 보증금·확정일자는 아직 명확하게 특정되지 않았습니다. 민간임대주택등기에 따른 별도 확인 사항도 존재합니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래가격까지 확인되지 않아 실제 시장가격보다 저렴한 물건이라고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 입찰 보류·추가 권리확인 우선입니다. 감정가 대비 할인율만으로 평가하기보다, 503호 실제 임차인과 인수 가능액을 먼저 확정하고 실질취득액을 최신 시세와 비교해야 합니다. 매각대금이 낮아 보이는 것과 안전하고 저렴하게 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.
