65,170,000원
부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 8층 804호 업무시설(오피스텔) 경매입니다. 소유자는 류승우이며, 2020년 소유권을 취득한 뒤 남부산농업협동조합 앞으로 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 공동담보와 관련된 채권최고액 5,520,000,000원의 권리로, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 채권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
감정가 190,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 65,170,000원까지 내려왔다는 점은 눈길을 끕니다. 그러나 감정가 대비 할인 폭과 실제 시장가격 대비 할인 폭은 다릅니다. 특히 이 물건은 임차권등기 및 다수의 전입 기록이 존재하고, 공동담보 근저당의 채권액도 커서 권리 정리와 실제 점유 상태를 분리해 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 8층 804호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 8층 804호 |
| 소유자 | 류승우 (단독소유) |
| 소유권 이전 | 2020.08.20 (매매 원인일 2020.08.07) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 (공동담보 설정) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권이 매각으로 소멸하면 그 후순위에 해당하는 임의경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 소멸 대상입니다. 최초 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이는 기존 근저당권의 채권자 변경에 해당합니다.
2020.08.28 주식회사케이디홀딩스 명의로 설정됐던 채권최고액 130,000,000원의 별도 근저당권은 2020.10.26 이미 말소됐습니다. 2021.03.17에는 민간임대주택등기가 이루어져 임대사업 관련 사항도 확인 대상에 포함됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 140,000,000원 임차권등기와 다수 전입 기록
이 사건의 핵심 확인사항은 804호와 실제로 연결되는 임대차·점유관계가 무엇인지입니다. 현황조사 등에는 다수의 이름이 기재되어 있으며, 별도로 이명재 명의 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다.
전입·점유 관련 인명 기록은 총 61건으로, 그중 이명재의 임차권등기 기록이 포함되어 있습니다. 나머지 기록 역시 전입일이 모두 2020.08.20 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 다수의 기록은 보증금과 확정일자, 개별 점유 범위가 확인되지 않습니다.
또한 감정평가의 건물 설명에는 제201호 외 55개 호실이 함께 언급되어 있습니다. 그러므로 아래 인명 기록 전부를 804호에 실제 거주하거나 임차한 사람으로 해석하면 안 됩니다. 실제 임차인 수, 중복 여부 및 804호 관련 여부는 호실별 임대차자료와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
※ 대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 전입일 외 계약 내용과 점유 범위가 불명확한 경우, 확정된 선순위 대항력 보유자로 판단하지 않습니다. 우선변제권 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 사람은 미상으로 표기했습니다. 위 명단은 804호의 실제 임차인 수를 확정하는 명단이 아닙니다.
③ 가격 비교 — 감정가 대비 크게 낮지만 시세 할인은 미확인
감정가 190,000,000원에 시작한 이 물건은 3회 유찰되어 최저매각가가 65,170,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 65,170,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 45,619,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 31,933,299원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 위 할인율이 실거래 시세가 아니라 감정가를 기준으로 산출됐다는 사실입니다. 이븐2의 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 매매가격을 확인할 수 없으므로 최저매각가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 기재 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 남부산농업협동조합 근저당권 (채권 이전 기록 있음) | 5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 5,456,403,060원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
근저당권 채권최고액 5,520,000,000원을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 채권액에는 공동담보관계가 포함되어 있으며 실제 확정 배당채권액과는 차이가 있을 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 회차별 예상배당 및 실질취득
| 구분 | 현재 회차 | 4회 유찰 시 | 5회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 65,170,000원 | 45,619,000원 | 31,933,299원 |
| 채권자 예상배당 | 63,596,940원 | 44,397,858원 | 30,958,500원 |
| 미배당 | 5,456,403,060원 | 5,475,602,142원 | 5,489,041,500원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 실질취득 추정 | 65,170,000원 | 45,619,000원 | 31,933,299원 |
현재 확인된 권리와 배당 가정에서는 낙찰가가 내려가면 실질취득 추정액도 함께 내려갑니다. 보증금을 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차인이 확인된 구조는 아니기 때문입니다. 다만 이는 점유관계 및 인수 여부에 대한 추가 확인을 전제로 한 추정이며, 취득세·명도·관리비 등 별도 비용을 포함한 실제 총투자금과는 다릅니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가 2,066,000원/㎡, 토지면적 872.7㎡로 기록되어 있습니다. 토지면적은 건물 부지의 수치로 개별 호실 면적이 아닙니다.
- 용도. 본 매각물건은 업무시설(오피스텔)입니다. 같은 건물에는 도시형 생활주택과 오피스텔이 함께 있어 다른 호실의 주택 용도나 면적을 804호에 적용하면 안 됩니다.
- 명칭. 건물 명칭은 2020.11.01 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
- 환금성. 관련 경매물건 평균 유찰은 2.7회로 기록되어 있으나, 본 호실에 대응하는 최근 매매가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 경쟁력과 매도 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 804호 실제 점유자 특정. 다수의 현황조사 인명 기록 가운데 어떤 임대차가 실제 804호와 연결되는지 확인해야 합니다. 현장 점유 상태, 주민등록과 호실별 계약관계를 대조하세요.
- 이명재 임차권등기 확인. 보증금 140,000,000원, 계약·전입·확정일자 및 임차권등기 내용을 원본에서 확인하고 배당요구와 말소 여부를 검토하세요.
- 말소기준과 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당의 공동담보목록, 농업협동조합자산관리회사로의 채권 이전 및 실제 배당 대상 채권액을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 임대주택 관련 의무와 경매 후 처리되는 행정사항을 관할 기관 및 관련 서류로 확인하세요.
- 실거래 가격 확보. 동일 용도와 유사한 면적의 최근 오피스텔 거래를 비교해 65,170,000원의 가격 경쟁력을 따로 검증하세요.
- 내부상태·명도. 실제 사용 형태, 점유자 퇴거 여부와 내부 수리 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 별도 공과금을 확인하세요.
- 매각서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 먼저 확인할 것
부산 이븐2 804호는 감정가 190,000,000원에서 최저매각가 65,170,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 명확하고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
그런데 가격이 크게 내려간 사실만으로 투자 안전성이 확보되지는 않습니다. 보증금 140,000,000원의 임차권등기가 있고, 여러 명의 전입 기록이 확인됩니다. 특히 이 기록들이 실제 804호의 점유관계를 어느 정도 반영하는지 검증해야 합니다. 공동담보 채권의 배당관계와 개별 오피스텔의 실제 시세도 확인할 필요가 있습니다.
결론은 ‘말소기준은 확인, 인수는 0원 추정, 가격 판단은 보류’입니다. 이 사건은 최저매각가가 낮다는 이유로 접근하기보다 실제 임차인과 점유자, 호실별 권리관계 및 실거래가를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
