부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 7층 701호 오피스텔입니다. 소유자는 류승우이며, 2020년 8월 20일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원으로 기재돼 있고, 공동담보목록도 존재합니다. 해당 근저당권은 2024년 2월 23일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
이후 경매개시결정과 이현민 명의의 임차권등기가 등장합니다. 이현민의 보증금 130,000,000원은 현재 최저매각가보다 크지만, 중요한 것은 보증금 크기 자체가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 확보했는지입니다. 이현민의 전입일은 2020년 9월 21일로 근저당 설정일인 2020년 8월 20일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계상 이 보증금을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
그러나 가격 문제는 별개입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 상당한 하락폭을 보여주지만, 이 물건과 직접 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 증명된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층 701호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 건물 중 7층 701호 |
| 소유자 | 류승우 (단독소유) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,798,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 관련 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 5,520,000,000원 (공동담보) |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.17 등기 |
| 예상 인수금 | 0원 (현재 권리분석 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 후순위
등기상 가장 중요한 권리는 2020년 8월 20일 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 해당 근저당권의 이전등기도 원 근저당권의 처분과 함께 판단됩니다. 이현민의 임차권등기는 2024년 3월 22일 접수됐지만, 임대차계약·전입·확정일자 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 보증금 인수보다 호실 확인이 먼저
701호에 대한 임차권등기가 확인되는 사람은 이현민입니다. 등기된 보증금은 130,000,000원이고, 전입일이 말소기준보다 늦으므로 현재 분석상 인수 대상이 아닙니다. 이외 현황조사에 기재된 다수 명의자는 실제 임차관계와 대상 호실을 구분해 확인해야 합니다.
| 성명 / 확인 근거 | 전입일 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 배당요구 / 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 이현민 701호 · 임차권등기 | 2020.09.21 | 130,000,000원 |
선순위 대항력 없음
후순위 임차권
승계 아님
확정일자 2020.09.14
|
2024.03.22 건물 전부 · 주거 · 배당요구 확인 |
현황조사상 전입자들은 모두 2020.08.20 이후의 전입일로 기재돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 계약관계와 701호 귀속 여부가 확인되지 않은 명의자에 대해서는 현재 점유와 권리 상태를 확정할 수 없습니다. 표의 미확인은 선순위 대항력이 있다는 뜻이 아닙니다. 실제 임차인 수와 현황조사상 명의자 수는 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
이번 회차 최저매각가는 63,798,000원으로, 감정가 186,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이 진행된 만큼 감정가와 최저가의 차이는 상당합니다. 그러나 매수 판단에서 중요한 것은 감정가 대비 하락폭이 아니라 현재 시장에서 701호와 유사한 오피스텔이 실제 얼마에 거래되는가입니다.
| 감정가 | 186,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 63,798,000원 |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 단지 평균 유찰 | 2.7회 |
| 단지 낙찰률 | 67% |
| 최근 동일조건 실거래 | 비교가격 확인 필요 |
| 최신 거래가격 | 확인 필요 |
| 가격 메리트 판단 | 보류 |
단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.7회, 낙찰률은 67%입니다. 현재 물건의 3회 유찰은 이 평균보다 많은 수준이지만, 그러한 통계만으로 현재 매각가격이 적정하다고 볼 수는 없습니다. 오피스텔은 개별 호실의 면적·내부 구조·실사용 상태에 따라 거래가격이 달라지므로 직접 비교 가능한 거래를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,548,364원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 62,249,636원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
채권최고액 기준의 예상배당입니다. 남부산농업협동조합 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 실제 배당권자와 채권액은 관련 서류 확인이 필요합니다. 공동담보관계와 실제 채권액, 당해세·임차인 최우선변제 등은 단순 배당모델에 충분히 반영되지 않을 수 있습니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 현재 추정상 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격만 낮아지는 것은 아니다
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 추정 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 63,798,000원 | 62,249,636원 | 5,457,750,364원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,658,600원 | 43,454,745원 | 5,476,545,255원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,261,019원 | 30,298,321원 | 5,489,701,679원 | 0원 |
가격이 추가로 내려가더라도 현재 권리분석상 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 이것은 선순위 인수권리가 확인되지 않았다는 전제에 따른 것이며, 추가 유찰 시나리오가 실제 진행된다는 보장은 없습니다.
또한 미배당액이 크다는 사실은 매수인이 그 차액을 부담한다는 의미가 아닙니다. 이는 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 배당 부족액을 산출한 것이므로 실제 채권회수액과 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 건물명. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
- 이용상태. 해당 건물은 공동주택과 업무시설이 혼재하며, 본 경매 대상 701호는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 67%입니다. 개별 호실의 최근 실거래 시세와 비교해 환금성을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 701호 임대차 확인. 이현민의 임차권등기 원문과 임대차계약일·전입·확정일자 및 배당요구 내용을 대조하세요.
- 호실별 전입자 구분. 현황조사상 여러 명의 명의자가 701호에 실제 해당하는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록과 경매매수 이후 의무·지위 관계를 확인하세요.
- 시세 확인. 실제 면적·층·용도가 일치하는 오피스텔의 최근 실거래 가격을 조사하고 현재 최저가와 비교하세요.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당의 공동담보목록과 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내역을 확인하세요.
- 명도 확인. 실제 점유자, 사용관계, 퇴거 협의 가능성을 조사하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 원문과 현재 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가가 곧 시세 대비 할인은 아니다”
부산 민락동 이븐2 701호는 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3%까지 하락한 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2020년 남부산농업협동조합 근저당권이며, 후순위 임차권등기의 보증금 130,000,000원은 현재 권리분석상 매수인 인수 대상으로 판단되지 않습니다. 따라서 예상 실질취득액은 최저가 낙찰을 가정하면 63,798,000원입니다.
그러나 다수 전입자 기록의 호실별 귀속이 확정되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 인수액 추정이 0원이라는 점만으로 점유·명도 위험을 없다고 할 수 없으며, 감정가 대비 대폭 하락했다는 이유만으로 가격 매력이 충분하다고 평가할 수도 없습니다.
결론은 권리상 인수 0원 추정, 가격 매력 판단 보류입니다. 실제 701호 점유관계와 비교 시세가 확인되기 전까지는 할인율만 보고 무리하게 입찰할 물건이 아닙니다. 현재 종합평가는 D등급으로, 선순위 보증금 인수 때문이 아니라 시세 검증 부재와 다수 전입기록에 대한 추가 확인 필요성을 반영한 보수적 판단입니다.
