91,140,000원
부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 ‘이븐2’ 7층 701호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 186,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 91,140,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 4,720,000,000원이며, 말소기준권리는 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-270호에 연결되어 있고, 경매개시 뒤인 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전등기가 이루어졌습니다.
권리표에서 가장 중요한 사실은 기준일 이후의 전입입니다. 임차 관련 명단 중 가장 이른 전입일도 2020.08.31로 말소기준일 2020.08.20보다 늦고, 등기된 임차권자 이현민의 주민등록일과 점유개시일 역시 2020.09.21입니다. 따라서 제공된 권리판정상 이들 전입자는 모두 대항력 없음으로 분류되어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 7층701호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.08.20 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 늦은 전입
2020.08.20 소유권보존과 류승우 명의 소유권이전, 그리고 같은 날 남부산농업협동조합 근저당 설정이 이어집니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2021.03.17 민간임대주택등기가 기재됐고, 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2024.02.23 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 2024.03.22 이현민의 130,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명단이 많다
현황조사·등기·문건접수에 나타난 임차 관련 명단은 총 61명입니다. 모두 말소기준일 이후 전입으로 분류되어 대항력 없음으로 판단돼 있습니다. 이 가운데 이현민은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고, 보증금 130,000,000원, 확정일자 2020.09.14, 주민등록·점유개시 2020.09.21입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.21 | 130,000,000원 | 2024.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
이현민의 확정일자는 2020.09.14, 임대차계약일자는 2020.09.07(1차)·2022.08.01(2차), 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.09.21입니다. 나머지 명단은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,040,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,140,000원을 전제로 하면 집행비용 2,040,520원을 제외한 89,099,480원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 5,430,900,520원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 5,430,900,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 5,457,750,365원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,658,599원 | 43,454,744원 | 5,476,545,256원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 본 물건이 속한 기호(29)-(56)는 공부상 업무시설(오피스텔)이고, 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 명칭. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 변경되었습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 701호 실제 점유자 확인. 현황조사 명단이 많고 점유부분이 미상인 사람이 다수이므로, 701호의 현재 점유자와 인도 상대방을 현장에서 특정해야 합니다.
- 이현민 임차권 원본 대조. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2020.09.14, 주민등록·점유개시 2020.09.21, 임차권등기 2024.03.22 내용을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 배당요구 명단 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진 및 이현민의 문건접수·배당요구 내용을 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.17 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각조건상 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 5,520,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2020-270호와 연결되어 있으므로, 채권최고액 자체를 이 701호 단독 부담액으로 오해하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 오피스텔의 실제 거래가격·임대료·공실 수준과 비교해 입찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 선명합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 모든 전입과 이현민의 임차권등기는 그 이후입니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 임차 관련 명단이 61명이고 점유부분 미상·보증금 미상인 신고가 많습니다. 따라서 법적 승계위험은 낮지만 현장 명도 확인 난도는 높다고 보는 편이 맞습니다. 여기에 오피스텔이 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔더라도, 할인율만 보고 시세보다 싸다고 가점할 근거는 충분하지 않습니다. 결론은 권리는 통과, 점유와 가격은 보수적으로 확인입니다.
