부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 9층 907호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 류승우이며, 2020년 8월 20일 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 무려 5,520,000,000원으로, 공동담보목록이 기재된 근저당권입니다. 이후 임의경매가 개시되었고 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
문제는 담보권의 금액 자체보다 권리의 우선순위와 실제 점유 상태입니다. 등기된 임차권자 이미주의 보증금은 140,000,000원이지만, 전입과 점유개시가 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 보증금을 최저매각가에 무조건 더해 매수인 부담으로 계산하는 것은 맞지 않습니다. 다만 현황조사에 등장하는 다수의 전입자와 실제 907호 점유자를 구별하는 작업이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층 907호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 9층 907호 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전 · 매매원인 2020.08.07) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,798,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 5,520,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사 |
| 임차권등기 | 이미주 · 보증금 140,000,000원 · 2024.02.07 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.17 등기 · 등록원인 2020.06.24 |
| 건물명칭 변경 | 2020.11.01 케이디스페이스알파213 → 이븐2 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
핵심은 2020.08.20입니다. 남부산농업협동조합 근저당권이 이날 설정되었고, 2024년 임의경매개시결정과 이미주의 주택임차권등기는 이보다 뒤에 등장합니다. 따라서 등기상 후순위 근저당 관련 권리와 임차권등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
2020.08.28 설정되었던 케이디홀딩스의 130,000,000원 근저당권은 2020.10.26 이미 말소되었습니다. 또한 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권은 새로운 선순위 권리가 아니라 기존 말소기준 근저당권의 이전으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 140,000,000원 보증금과 다수 전입자의 구분
| 임차권자 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미주 임차권등기 |
2021.03.11 | 140,000,000원 | 2021.02.18 2023.02.16 |
선순위 대항력 없음 | 후순위 배당요구 2024.02.07 |
승계 없음 |
이미주 임차권의 판단: 최초 계약일과 확정일자는 2021.02.18이고, 전입 및 점유개시일은 2021.03.11입니다. 2차 계약일은 2023.02.07, 추가 확정일자는 2023.02.16이며, 임차보증금은 1·2차를 합하여 140,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이 금액을 계약별로 중복 합산하지 않습니다.
말소기준 근저당권이 2020.08.20 설정되었으므로 이미주의 전입·점유 및 확정일자는 그보다 늦습니다. 선순위 대항력이 없어 보증금의 미배당액을 매수인이 승계하는 구조로 판단되지 않습니다. 다만 보증금 전액이 배당으로 회수된다는 뜻은 아닙니다. 후순위 임차인 입장에서 배당 부족이 발생할 수 있고, 실제 점유에 따른 인도 문제도 별도로 남습니다.
현황조사상 기타 전입·임차 관련 인원
아래 60명은 모두 2020.08.20 말소기준권리 이후의 전입일이 기재되어 있습니다. 따라서 해당 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원은 우선변제 여부와 실제 점유관계를 확정할 수 없습니다. 호실별 임대차 여부를 대조하지 않고 모두 907호의 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 점유범위 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
전입일은 현황조사 기준입니다. 보증금과 확정일자를 확인하지 못한 인원에 대해서는 배당액이나 임대차계약 금액을 임의로 계산하지 않았습니다. 대항력 판단은 기재된 전입일과 2020.08.20 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 것입니다.
③ 시세 비교 — 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 볼 수 없다
이븐2의 감정평가액은 186,000,000원이고, 현재 최저매각가는 63,798,000원입니다. 감정가 대비 34.3%로 크게 하락했지만, 감정가 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 186,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 63,798,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 권리상 실질취득 추정 | 63,798,000원 | 인수 산정 0원 · 부대비용 제외 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.7회 | 본건은 3회 유찰 |
| 단지 경매 매각률 | 67% | 경매 통계 · 실거래가격과 구별 |
이븐2는 2020.08.07 준공된 건물로, 주거용 집합건물과 업무시설이 혼재합니다. 감정평가에서는 공동주택(도시형 연립주택·원룸형)과 업무시설(오피스텔)을 별도로 구분하고 있습니다. 본건 907호는 업무시설(오피스텔)이므로, 같은 건물이라도 주택과 오피스텔의 거래가격을 무조건 동일하게 비교해서는 안 됩니다.
감정평가 대상에는 이븐2의 여러 호실이 포함되어 있고, 평가 시 주거시설과 업무시설을 구분했습니다. 특히 일부 호실은 다락방 존재 가능성까지 평가에 반영되어 있어, 호실별 구조와 내부 상태가 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 본건 907호의 실제 내부 이용상태와 비교 대상 거래의 동질성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,548,364원 |
| 1. 남부산농업협동조합 근저당권 | 5,520,000,000원 | 62,249,636원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 예상배당 및 비용 | — | 63,798,000원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,548,364원을 제외한 62,249,636원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다.
근저당권 채권최고액 5,520,000,000원을 기준으로 한 계산상 미배당액은 5,457,750,364원입니다. 다만 이는 공동담보 근저당권의 채권최고액을 적용한 모형상의 부족액입니다. 실제 확정채무액이나 이 907호만의 독립적인 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보의 다른 목적물과 배당관계도 고려해야 합니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 63,798,000원 | 62,249,636원 | 5,457,750,364원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 44,658,600원 | 43,454,745원 | 5,476,545,255원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 31,261,019원 | 30,298,321원 | 5,489,701,679원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 44,658,600원, 31,261,019원까지 낮아지는 시나리오입니다. 현행 권리관계 산정에서는 각 회차 모두 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 유찰에 따른 가격 하락이 곧 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 또한 회차가 내려간다고 해서 실제 점유·임대차 확인의 필요성이 줄어드는 것도 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물입니다. 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감 등이 적용되었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측과 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 ㎡당 2,066,000원으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 이용형태. 이븐2에는 공동주택과 업무시설이 함께 있으며, 본건은 업무시설(오피스텔)입니다. 단순히 같은 건물이라는 이유로 주거용 호실 거래가를 본건 시세로 적용할 수 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 매각률은 67%, 평균 유찰은 2.7회입니다. 오피스텔의 실제 환금성은 동일 용도·유사 면적의 실거래와 매물 경쟁상황을 확인한 후 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 907호 실제 점유자 특정. 이미주 임차권등기와 신지웅의 현황조사·명세서 기재를 포함해, 실제 점유자와 전입자를 해당 호실 기준으로 확인해야 합니다.
- 임대차계약·확정일자 확인. 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수입니다. 실제 907호에 해당하는 임대차계약, 확정일자, 점유개시 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소와 인도. 이미주의 주택임차권등기는 말소기준권리 이후지만, 등기 정리 및 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 민간임대주택등기에 따른 등록·임대의무와 경매 후 처리 여부를 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조. 근저당권 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보와 연결됩니다. 공동담보목록 제2020-270호 및 다른 목적물의 매각·배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 결정. 감정가 대비 34.3%는 시세 할인율이 아닙니다. 동일 오피스텔의 최근 거래 및 현 시세를 확인하기 전에는 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가에서 일부 호실의 다락방 가능성을 언급하고 있으므로, 본건 907호의 실제 내부 구조와 이용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분과 점유자 인도 비용은 권리상 인수액 0원과 별개로 검토해야 합니다.
- 최종 매각조건. 2026.10.26 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건의 최신 내용을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”와 “시세보다 34%”는 다르다
이 물건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 186,000,000원인 부산 민락동 오피스텔이 63,798,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론을 할인율만으로 내려서는 안 됩니다.
선순위 근저당권의 말소 구조는 비교적 명확합니다. 이미주의 보증금 140,000,000원도 전입·점유 시점이 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액으로 더할 보증금으로 판단되지 않습니다. 현재 모형상의 권리 인수액은 0원입니다.
반면 현황조사에 다수의 개인이 등장하고, 일부의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 907호의 실제 점유관계가 명확히 정리되지 않았습니다. 공동담보 근저당과 민간임대주택등기도 추가 확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래가격을 기준으로 이 최저가가 싼지 판단할 수 있는 근거가 확보되지 않았습니다.
결론은 입찰 판단 유보입니다. 현재 산정상 인수액 0원이라는 사실은 긍정적이지만, 3회 유찰과 불명확한 점유관계, 시장가격 검증의 부족을 함께 고려해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 낙찰가 인하가 아니라 907호의 권리·점유관계를 정확히 특정하고, 실제 오피스텔 시세와 실질취득액을 비교하는 것입니다.
