83,300,000원
부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 2층 207호로, 용도는 다세대이고 감정평가상 공동주택 연립주택-도시형 원룸형으로 분류됩니다. 감정가는 170,000,000원, 현재 최저매각가는 83,300,000원으로 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2020-270호가 붙어 있고, 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 권리이전이 등기돼 있습니다.
현재 배당계산상 매각대금 83,300,000원에서 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 근저당권에 배당되고, 미배당액은 5,438,599,400원입니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권 잔액이지 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 이 물건에서 권리보다 더 주의해서 볼 부분은 다수 점유관계와 민간임대주택등기의 현재 효력, 그리고 각 점유자가 실제로 207호와 어떤 관계인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층207호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2020.08.20 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.28 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차관계
소유권은 2020.08.20 주식회사케이디홀딩스에서 류승우에게 이전됐고, 같은 날 남부산농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2024.02.23 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기된 임차권자는 이로운이며 임차보증금은 120,000,000원, 계약일은 2021.07.24, 확정일자는 2021.07.26, 전입 및 점유개시는 2021.08.11입니다. 모두 2020.08.20 말소기준 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있고, 해당 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
확인된 인원은 61명이며 보증기관 대위나 보증기관 승계로 중복된 인원은 없습니다. 전입일은 모두 2020.08.20 말소기준일 이후로 정리돼 있어 대항력은 없습니다. 다만 이로운을 제외한 다수 인원의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 감정평가 내용은 이븐2 제201호 외 55개호를 함께 언급하고 있습니다. 따라서 아래 명단 중 207호에 실제 귀속되는 점유·임차관계가 무엇인지 매각물건명세서·현황조사 원본과 호별로 대조하는 것이 중요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 미상 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 건물 전부 | 2021.08.11 | 2021.07.26 | 120,000,000원 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 83,300,000원으로 감정가 170,000,000원의 49%입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태이고, 다음 시나리오의 매각가는 58,310,000원, 그 다음은 40,817,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 본 건은 실거래 가격과 비교해 가격 가점을 줄 근거보다 권리상 실질취득액과 점유·명도 검증이 우선입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
이븐2의 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 현재 사건 역시 2회 유찰 상태로, 현재 회차 자체가 특별히 이례적인 유찰 깊이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 81,400,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 미배당액은 5,438,599,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 5,438,599,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 5,463,139,580원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 5,480,317,706원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 본건이 속한 기호(1)-(28)는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56)는 업무시설(오피스텔)로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01 “케이디스페이스알파213”에서 “이븐2”로 명칭이 변경됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 207호 점유자 특정. 사건에 연결된 점유·임차 관계가 61명입니다. 이 중 누가 실제 207호 점유자인지 현황조사와 매각물건명세서를 호별로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 다수 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부는 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 이로운 임차권. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2021.07.26, 전입·점유개시 2021.08.11, 배당요구 2025.01.17입니다. 대항력 없음 및 매각 소멸 여부를 원본과 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당권에 공동담보목록 제2020-270호가 붙어 있습니다. 전체 공동담보 관계와 본건 배당 범위를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 거래 가능가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 207호의 실제 점유관계
권리의 큰 줄기는 명확합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이로운의 120,000,000원 임차권을 포함한 확인 전입은 모두 그 뒤입니다. 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 전형적인 ‘권리 깨끗한 단순 물건’으로 보기 어렵습니다. 감정평가가 제201호 외 55개호를 함께 다루고 있고, 점유·임차 관계로 확인된 인원도 61명에 달하며 상당수의 보증금과 확정일자가 특정되지 않았습니다. 따라서 83,300,000원이라는 현재 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 “207호에 누가 실제로 점유하고 있는가”입니다. 권리상 인수는 0원이나, 호별 점유관계를 정확히 걸러내지 않은 채 입찰하는 것은 별개의 위험입니다.
