목록
NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 95,684,651원 ~ 111,835,836원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 210건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 92,610,000원
B 매력지수56 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
92,610,000 9,261만 감정가 189,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
926만원
최저가의 10% · 9,261,000원
실거래 대비
▼ 7.4% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 1.00억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 전입 61명으로 대항력은 없고 인수 0원. 다만 점유관계가 복잡하고 실거래 금액이 없어 감정가 49%만으로 저가매수라 판단하면 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대)

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 부산 이븐2 407호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층407호 (민락동, 이븐2)
감정가 189,000,000원 · 최저매각가 92,610,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.14 · 임의경매
📉 감정가의 49% 🏷️ 최저가 92,610,000원 👥 전입·점유자 61명 🧾 매수인 인수 0원
56
매력지수 B등급 · 말소기준 이후 전입 61명으로 대항력은 없고 인수 0원이나, 다수 점유·보증금 미상과 시세 부재로 확인 부담이 큰 사건
2020.08.20 근저당이 말소기준이고 현황조사상 전입 61명 전원이 후순위라 매수인 인수는 0원이다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 대부분 확인되지 않고 비교 가능한 실거래 금액도 없어, 권리 안전성은 있으나 명도와 가격 검증 부담을 반영해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이고, 현황조사상 전입·점유자 61명 전원이 그 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 전입자들의 보증금·확정일자와 상당수 점유부분이 확인되지 않아 407호의 실제 점유관계와 명도 대상 특정이 핵심입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 이것만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
189,000,000원
92,610,000원
2회 유찰 · 감정가의 49%
실질취득
92,610,000원
최저가 낙찰 가정 · 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
전입·점유자 61명
배당요구 확인 9명

부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 4층 407호로, 매각물건명세서 비고상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다. 감정가 189,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 92,610,000원입니다. 등기상 소유자는 류승우이고, 2020.08.20 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2020-270호에 연결되어 있으며, 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

권리의 선후관계만 보면 핵심은 단순합니다. 현황조사에 잡힌 전입일은 가장 빠른 2020.08.31부터 시작해 모두 말소기준인 2020.08.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 0명이고 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 대항력이 아니라 점유관계의 복잡성입니다. 전입·점유자로 기록된 61명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 점유부분도 대부분 미상이라 실제 407호와 누구의 점유가 연결되는지 원본 서류에서 대조해야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600 (임의경매)
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층407호 (민락동, 이븐2)
물건종류다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
소유자류승우 · 단독소유
감정가 / 최저가189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원
말소기준권리2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원
매각기일2026.09.14
등기 열람 기준2026.08.28 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 이후 전입자는 대항력 없음

2020.08.20 소유권이 류승우에게 이전된 같은 날 남부산농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 2021.03.17에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록됐다는 등기가 추가됐습니다. 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2024.02.23에는 기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

✅ 대항력 판정 현황조사상 61명의 전입일은 모두 2020.08.20 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정 기준으로 대항력 있는 임차인은 없습니다. 보증금이 확인되지 않더라도 선순위 전입이 아니므로 대항력 인수형 사건으로 보지 않습니다.
⚠️ 권리는 단순하지만 점유는 단순하지 않다 현황조사상 전입·점유자는 61명이고, 이 가운데 배당요구가 확인된 인원은 9명입니다. 보증금·확정일자는 모두 확인되지 않았고 점유부분도 대부분 미상입니다. 따라서 응찰 전에는 407호에 실제 누가 점유 중인지를 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장조사로 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.

② 임차인·점유자 현황 — 실제 61명, 보증기관 중복 없음

보증기관 대위·승계로 중복 집계된 인원은 없습니다. 따라서 아래 61명은 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 우선변제 여부는 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 미상입니다.

성명점유부분전입일배당요구대항력우선변제승계

점유부분이 “전부”로 기록된 인원도 복수이고 나머지 상당수는 미상입니다. 따라서 위 명단 전체가 407호에 동시에 대응한다고 단정하지 말고, 해당 호수와 실제 점유자의 대응관계를 원본 자료에서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인보다 먼저 볼 것은 ‘시세 근거 부재’

현재 최저매각가 92,610,000원은 감정가 189,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건과 면적이 일치하는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 단지 자료에도 최근 낙찰일 2026.08.03은 있으나 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 89%입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 이 수치는 유찰이 특별한 이례 상황이라기보다 해당 단지 경매에서 반복되는 패턴일 수 있음을 보여주지만, 시세 대비 저평가 여부를 증명하는 자료는 아닙니다.

⛔ “감정가의 절반이니 싸다”는 결론 금지 감정가 189,000,000원에서 92,610,000원까지 내려왔다는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 비교 가능한 거래금액이 없는 상태에서는 현재 최저가가 시세 아래인지, 적정한지, 여전히 비싼지 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,066,980원
2. 근저당권 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원90,543,020원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 낙찰 가정 시 근저당 채권 5,520,000,000원 중 90,543,020원이 배당되고 미배당액은 5,429,456,980원입니다. 신청 청구액 4,720,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (92,610,000원 가정)
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 근저당권 미배당액은 더 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
시나리오매각가근저당 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%92,610,000원90,543,020원5,429,456,980원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%64,826,999원63,260,113원5,456,739,887원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%45,378,899원44,162,079원5,475,837,921원0원
✅ 권리 관점 말소기준 이전 전입자가 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 명확한 장점입니다. 근저당권 미배당이 크게 남더라도 그것이 곧 매수인 승계금액이 되는 구조는 아닙니다.
⚠️ 점유·명도 관점 권리상 인수 0원과 실제 명도 난도는 별개입니다. 전입·점유자 61명이 확인되고 보증금·확정일자와 점유부분이 충분히 특정되지 않았으므로, 실제 407호 점유자와 퇴거 협의 대상부터 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
  • 용도. 매각물건명세서 비고상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다. 감정평가 대상 전체는 공동주택과 오피스텔이 함께 구성된 건물입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
  • 단지. 이븐2는 28세대, 2020.08.07 준공으로 정리되어 있으며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 89%입니다.
  • 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01 “케이디스페이스알파213”에서 “이븐2”로 명칭이 변경됐습니다.
  • 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 407호 실제 점유자 특정. 전입·점유자가 61명이고 점유부분이 대부분 미상이므로 현황조사 원본과 현장에서 해당 호수의 실제 점유자를 먼저 특정해야 합니다.
  • 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 명도 협상에 필요한 사실관계를 추가 확인해야 합니다.
  • 배당요구자 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진은 배당요구 접수가 확인됩니다.
  • 민간임대주택 등기 대조. 2021.03.17 민간임대주택 등록 표시가 있으므로 현행 등기와 매각물건명세서상 처리 내용을 원본에서 함께 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 면적·층·용도가 실제로 비교 가능한 거래사례를 별도로 확보해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자 상태를 다시 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 아직 결론이 아니다

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.08.20 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 전입자 61명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리상 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.

다만 실제 입찰 판단에서는 두 가지를 분리해야 합니다. 첫째, 점유입니다. 61명의 전입·점유 기록과 미상인 보증금·점유부분 때문에 407호의 실제 명도 대상 확인이 필요합니다. 둘째, 가격입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 현재 가격이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 점유관계 확인과 가격 검증을 마치기 전에는 공격적으로 평가하기 어렵다.”입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시나리오 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등은 실제 배당 및 명도 결과에 영향을 줄 수 있으며, 임차인 보증금·확정일자·점유부분은 추가 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 점유상태를 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받으시기 바랍니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 4층407호 (민락동,이븐2)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고