부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 3층 305호에 대한 임의경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물로, 주거용 도시형 원룸과 오피스텔이 혼재하는 구조입니다. 본건은 매각물건명세서에서 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 기재되어 있습니다.
가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 226,000,000원에서 현재 최저가 77,518,000원으로 낮아져 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아닙니다. 2020.08.20 말소기준 근저당, 2024년 임차권등기, 다수의 현황조사 전입 기록, 공동담보 설정을 함께 검토해야 합니다.
특히 현황조사에서 확인되는 전입 관련 인명은 김도완을 포함해 61명입니다. 감정평가 설명에는 같은 건물의 여러 호실이 함께 등장하기 때문에, 이를 전부 305호의 독립 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 305호에 실제 연결되는 임차인과 점유자를 특정하는 일이 권리분석의 선결 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층 305호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,520,000,000원 · 공동담보목록 제2020-270호 |
| 임차권등기 | 김도완 · 보증금 120,000,000원 · 2024.03.08 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.17 등기 · 등록 원인일 2020.06.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
주식회사케이디홀딩스가 2020.08.20 소유권보존등기를 했고, 같은 날 류승우에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권도 설정됐습니다. 이후 주식회사케이디홀딩스의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 추가됐지만, 해당 근저당권은 2020.09.08 이미 말소됐습니다.
2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.02.23 기존 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이어 2024.03.08 김도완 명의의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 분석 — 김도완은 후순위, 다른 전입자는 호실 확인이 관건
등기부에서 305호와 직접 연결되는 임차권자는 김도완입니다. 2022.11.04 임대차계약, 2022.11.11 주민등록과 확정일자, 2022.11.12 점유 개시가 기재되어 있습니다. 임차보증금은 120,000,000원이며, 2024.03.08 주택 전부에 관해 임차권등기가 이뤄졌습니다.
김도완의 주민등록과 점유개시일은 모두 말소기준인 2020.08.20 이후입니다. 따라서 해당 근저당권보다 선순위인 대항력은 없으며, 보증금 120,000,000원이 매수인에게 그대로 승계되는 선순위 대항력 임차인 구조는 아닙니다.
그 밖에 현황조사에는 별도 전입 관련자 60명이 확인됩니다. 이들은 모두 기재된 전입일이 말소기준일 이후입니다. 그러나 보증금과 확정일자, 각자의 실제 점유 호실은 특정되지 않았습니다. 이 명단을 그대로 305호의 실제 임차인 60명으로 해석해서는 안 됩니다.
등기 임차권자 1명 · 기타 현황조사 전입 관련자 60명 · 보증기관 승계 신고 없음 · 실제 305호 점유 인원 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도완 305호 · 주택 전부 · 임차권등기 | 2022.11.11 | 120,000,000원 | 선순위 없음 말소기준 이후 전입·점유 | 확정일자 있음 2022.11.11 · 배당순위 확인 | 보증기관 승계 없음 매수인 인수 0원 산정 |
김도완 외 전입 관련자의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 표의 대항력 표시는 선순위 여부에 대한 전입일 기준 판단이며, 실제 임대차관계와 개별 호실 점유 사실까지 확정한 결과가 아닙니다. 보증금 미상자를 선순위 대항력자로 단정하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 할인율은 확인되지 않는다
현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 감정가 226,000,000원의 34.3% 수준으로, 이미 3회 유찰됐습니다.
하지만 감정가 대비 낙폭은 실제 시장에서의 저평가 정도와 다릅니다. 이븐2 305호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 수준이 확인되지 않았으므로 최저가가 실제 매매시세보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 비교 면적과 해당 호실의 일치 여부도 확인해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 226,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 77,518,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 추가 유찰 시 | 54,262,600원 | 24.01% | 4회 유찰 가정 |
| 추가 유찰 시 | 37,983,820원 | 16.81% | 5회 유찰 가정 |
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
현재 최저가에 매각되는 경우를 기준으로 한 배당 추정입니다. 집행비용은 1,795,324원, 근저당권자에 대한 배당은 75,722,676원이며, 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,795,324원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 남부산농업협동조합 |
5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | - | 77,518,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 기초로 한 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권액의 확정 사항은 반영되지 않았을 수 있습니다. 배당 결과는 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당과 미배당
| 회차 | 매각가격 | 근저당 배당 | 미배당 계산액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 5,444,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 5,467,114,127원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 5,483,099,889원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물입니다. 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감 등이 적용되어 있고, 급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 혼합 용도. 감정평가 설명상 기호 1~28은 공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호 29~56은 업무시설(오피스텔)입니다. 본건은 매각물건명세서상 공동주택으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 872.7㎡, 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 해당 토지 전체 면적을 305호의 개별 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건물 이력. 2020.08.07 준공으로 기재된 이븐2이며, 2020.11.01 건물 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경됐습니다.
- 환금성. 소형 도시형 원룸과 오피스텔이 혼재하는 건물입니다. 경매 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 67%를 참고할 수 있으나, 개별 305호의 시장가격과 매도 소요기간은 별도로 검증해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않습니다. 실제 내부 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 305호 점유자 확정. 현황조사 전입 관련자 60명 중 실제로 본 호실과 연결되는 사람을 구분해야 합니다. 개별 호실의 점유와 임대차계약을 직접 확인하세요.
- 김도완 임차권등기. 보증금 120,000,000원, 2022.11.11 주민등록 및 확정일자, 2024.03.08 임차권등기와 배당요구 사항을 원본으로 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 현황조사 전입자들의 보증금과 확정일자, 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 전입일이 후순위라는 사실만으로 점유 관련 분쟁 가능성까지 배제할 수는 없습니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-270호의 대상 물건과 근저당권 이전·배당 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 처리 사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 77,518,000원이라는 최저가만 보지 말고 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 실제 낙찰사례를 비교하세요. 건물 내 주거용 원룸과 오피스텔 가격을 혼용해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자의 퇴거 가능성, 인도명령 및 명도 절차를 확인하세요.
- 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 34%”가 곧 “시세의 34%”는 아니다
이븐2 305호는 감정가 226,000,000원에서 최저가 77,518,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 말소기준은 2020년 남부산농업협동조합 근저당권이며, 등기 임차권자 김도완은 후순위입니다. 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇지만 낮아진 최저가를 곧바로 투자 매력으로 연결할 수는 없습니다. 현황조사에는 많은 전입 관련자가 확인되고, 이들의 305호 귀속과 실제 점유관계가 특정되지 않았습니다. 또한 공동담보 구조와 민간임대주택등기를 확인해야 하며, 최저가를 실제 시세와 비교할 만한 근거도 충분하지 않습니다.
결론은 입찰 보류·점유관계 선확인입니다. 305호의 실제 점유자와 임대차관계가 정리되고, 동일 용도·유사 면적의 거래가격까지 검증되어야 77,518,000원이라는 금액의 투자 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 권리·점유·가격의 불확실성을 얼마나 해소하느냐에 있습니다.
