부산지방법원 2023타경111600. 부산광역시 수영구 민락동 이븐2 6층 602호 오피스텔입니다. 소유자는 류승우이며, 2020년 8월 20일 소유권이전과 함께 남부산농업협동조합 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 근저당 채권최고액은 5,520,000,000원으로, 이 물건의 감정가보다 매우 큽니다.
이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 남부산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다. 등기상 담보권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 담보권 소멸과 임차관계의 완전한 해소는 별개의 문제입니다.
또한 이븐2에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 업무시설인 오피스텔의 실제 이용상태, 등록임대주택 관련 의무, 그리고 본건 602호에 해당하는 임차인을 확인해야 안전한 권리분석이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층 602호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 류승우 · 단독소유 |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 5,520,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사 |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.17 등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2020.08.20 접수된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.02.23의 농업협동조합자산관리회사 근저당권 이전은 기존 담보권의 채권자 변경으로, 새로운 선순위 담보권이 설정된 것은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 최우선 확인 대상
현황조사에 61명의 이름이 기재되어 있으며, 이 가운데 9명은 배당요구 관련 문건 접수가 확인됩니다. 전입일은 모두 2020.08.20 말소기준권리 이후입니다. 따라서 기재된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
그러나 전원에 대해 보증금과 확정일자가 미상이고, 대부분의 점유 부분도 미상입니다. 특히 아래 명단 전체를 602호의 실제 임차인으로 볼 근거는 확인되지 않습니다. 본건 602호의 실제 점유자와 임대차계약을 특정하는 작업이 선행되어야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|
표의 대항력 판정은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 한정합니다. 실제 점유개시일, 임대차계약, 확정일자 및 602호 해당 여부에 따라 최종 권리분석은 달라질 수 있습니다. 보증금·월세·확정일자는 확인되지 않았으며, 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없습니다.
③ 가격 분석 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
감정가 190,000,000원 대비 현재 최저매각가는 65,170,000원으로 34.3% 수준입니다. 감정가와의 차액은 124,830,000원입니다.
그러나 이 수치는 감정가 대비 하락폭일 뿐, 현재 실거래 시세보다 그만큼 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 본건 602호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균 및 최신 거래가 확인되지 않아 가격 메리트는 판정 보류가 타당합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권최고액 대비 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 34.3% | 5,456,403,060원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 24.01% | 5,475,602,142원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 16.81% | 5,489,041,500원 |
4회·5회 유찰 가격은 시나리오이며 향후 실제 매각가격이나 매각기일을 확정하는 값이 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정치로, 확정된 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 65,170,000원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 대비 미배당액은 5,456,403,060원, 소유자 잔여는 0원으로 추정됩니다.
이 미배당 금액은 낙찰자의 인수채무를 의미하지 않습니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 경우 채권의 미회수 부분을 낙찰자가 자동으로 부담하지 않습니다. 반면 임차인의 최우선변제, 당해세 등은 별도 확인이 필요한 항목입니다.
예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 계산이며, 임차인 배당과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 변경될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 외벽은 치장타일·드라이비트 마감이며 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택과 업무시설이 혼재된 건물이며, 본건 602호의 매각상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용 상태 및 전입관계를 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 위치하며, 장방형에 가까운 토지로 서측과 남측의 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,066,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 872.7㎡로, 이를 개별 602호의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건물 이력. 2020.11.01 건물 명칭이 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다.
- 환금성. 오피스텔의 실제 거래가, 임대수요 및 개별 호실 면적을 확인하지 못한 상태이므로 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 실제 점유자 특정. 현황조사에 기재된 61명 가운데 본건 602호의 실제 임차인과 점유자가 누구인지 확인합니다. 다른 호실 관련 인원을 본건 임차인으로 합산하지 않습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 확정일자, 전입일, 실제 점유개시일, 배당요구 내역을 함께 대조합니다. 보증금 미상 상태에서 매수인 인수 0원을 확정하지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간, 경매 후 관련 의무 및 등록 말소 여부를 확인합니다.
- 근저당권 이전. 남부산농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 담보권과 경매신청 채권의 관계를 확인합니다.
- 실거래 조사. 602호와 면적·층·용도가 유사한 오피스텔의 최근 거래를 확보한 후 실질취득 총액과 비교합니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 입찰가를 결정하지 않습니다.
- 배당 관련 확인. 배당요구 문건을 제출한 인원의 보증금 및 우선변제 요건, 당해세와 최우선변제 가능성을 확인합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 인도 가능성, 명도비용, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인합니다.
- 입찰 조건. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금, 특별매각조건, 매각물건명세서와 등기부 최신본을 확인합니다.
맺으며 — “34%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 인수관계”
이븐2 602호는 감정가 190,000,000원에서 최저매각가 65,170,000원까지 내려온 3회 유찰 오피스텔입니다. 말소기준 근저당권과 관련 경매권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 현황조사에 이름이 올라온 61명과 본건 602호의 관계를 특정하지 못했고, 보증금과 확정일자 역시 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기가 존재한다는 점도 별도로 검토해야 합니다. 여기에 직접 비교할 실거래가까지 확인되지 않아 실질취득액도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다.
결론은 권리·가격 모두 조건부 보류입니다. 등기상 담보채무의 인수 위험은 낮게 평가되지만 임차인과 점유관계의 확인이 끝나기 전에는 안전한 물건이라고 단정할 수 없습니다. 602호의 실제 임차관계가 해소되고 비교 가능한 시세가 확보된 이후에야 입찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
