부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 6층 603호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 190,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 93,100,000원, 감정가의 49% 구간입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.20. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보이고 2024.01.25. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전등기가 이루어졌습니다.
가격만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 사건은 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 자체만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 더욱이 현황조사상 전입자가 다수이고 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 할인율보다 점유관계와 임차보증금 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층603호 (민락동,이븐2) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 |
| 소유자 | 류승우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20. 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.09. 임의경매개시결정과 2024.02.05. 서채연의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다. 서채연의 임차보증금은 130,000,000원, 임대차계약일은 2022.11.14., 주민등록·점유개시는 2022.11.25., 확정일자는 2022.11.15.로 기재되어 있으며, 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사와 등기부에 나타난 전입·임차 조사 인원은 61명입니다. 제공된 판정에서는 모두 2020.08.20. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 서채연을 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 일부는 배당요구를 접수했습니다. 대항력과 별개로 배당순위 및 소액임차인 최우선변제 여부는 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023-12-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020-10-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023-09-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023-02-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020-12-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020-11-18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021-01-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021-08-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022-06-16 | 미상 | 2024-01-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 미상 | 2020-10-06 | 미상 | 2024-02-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 미상 | 2022-07-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022-11-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022-11-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020-10-26 | 미상 | 2024-01-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 미상 | 2022-10-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022-08-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022-10-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022-07-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023-02-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020-10-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021-08-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022-07-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020-09-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020-09-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023-01-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022-06-24 | 미상 | 2024-01-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 미상 | 2020-10-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023-12-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021-03-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022-06-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020-10-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020-09-14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 2024-01-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2022-08-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020-09-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021-12-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023-12-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020-09-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020-09-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020-09-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020-09-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020-08-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022-03-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023-03-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021-02-04 | 미상 | 2024-02-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022-12-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022-03-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020-09-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023-07-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023-07-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021-01-18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023-08-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023-05-02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023-05-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023-01-20 | 미상 | 2024-03-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 미상 | 2023-02-23 | 미상 | 2024-01-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 미상 | 2021-08-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023-02-14 | 미상 | 2024-02-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 미상 | 2021-03-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023-10-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 주택 전부 | 2022-11-25 | 130,000,000원 | 2024-02-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 2. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 5,520,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 5,428,975,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 5,428,975,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 5,456,403,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 5,475,602,143원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어드는 만큼 근저당권의 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 근저당권자의 배당 부족분이지, 곧바로 매수인이 부담한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건이 포함된 기호 29-56은 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 준공. 이븐2는 2020.08.07. 준공, 전체 28세대로 기재되어 있습니다.
- 명칭. 건물 명칭은 2020.11.01. 케이디스페이스알파213에서 이븐2로 변경되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 실제 점유자 확인. 현황조사에 다수 전입자가 확인되는 만큼 실제 603호의 현재 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 대부분 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 서채연 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 임차권등기 2024.02.05., 전입 2022.11.25., 확정일자 2022.11.15.입니다. 제공 판정은 대항력 없음입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.17. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무의 현 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 확인
이 사건은 등기상으로는 말소기준이 분명합니다. 2020.08.20. 남부산농업협동조합 근저당권이 기준이고, 알려진 130,000,000원 임차권과 조사된 전입자들은 모두 그 이후에 들어와 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 안전하다고 단정하기에는 확인할 것이 많습니다. 현황조사상 전입·임차 조사 인원이 61명이고 대부분의 보증금이 미상이며 일부는 실제 배당요구까지 했습니다. 게다가 실거래 시세가 없어 감정가의 49%라는 할인율도 곧바로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유·배당관계는 확인 필요, 가격은 시세 검증 전 보류. 이 세 가지가 이븐2 603호의 핵심입니다.
