부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동에 있는 '이븐2' 6층 603호, 업무시설인 오피스텔입니다. 2020년 소유권을 취득한 류승우를 채무자로 하여 남부산농업협동조합이 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권을 바탕으로 임의경매가 시작됐습니다. 해당 근저당은 공동담보로 등기되어 있으므로 채권최고액 전체를 이 603호만의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
낙찰가가 크게 낮아진 까닭에 숫자만 보면 관심이 생길 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 따져볼 지점이 있습니다. 임차권등기, 여러 전입 명의자, 민간임대주택 등록, 공동담보채권의 이전이 얽혀 있습니다. 특히 현황조사 기록에 포함된 전입 명의자들을 모두 603호의 실제 임차인으로 간주할 수도, 반대로 이들 모두가 603호와 관계없다고 단정할 수도 없습니다. 현장과 매각물건명세서로 호실별 점유관계를 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층 603호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 5,520,000,000원 · 공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 · 근저당권 이전등기 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 임차권은 후순위
권리의 중심은 2020.08.20 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 경매 매각으로 말소되는 구조입니다. 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었지만, 새로운 선순위 근저당이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권자의 변경입니다. 따라서 말소기준일이 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
서채연의 주택임차권은 보증금 130,000,000원, 전입일 2022.11.25, 확정일자 2022.11.15, 임차권등기일 2024.02.05입니다. 전입과 점유개시가 모두 말소기준 근저당 설정보다 늦습니다. 이 기록을 기준으로 서채연은 선순위 대항력을 갖춘 임차인이 아니며, 배당받지 못한 보증금이 있다는 이유만으로 낙찰자에게 그 금액이 승계되지는 않습니다.
② 임차권·점유 분석 — 603호의 실제 점유자를 특정해야 한다
603호가 명시된 등기상 임차권자는 서채연 1명입니다. 보증금과 계약·전입·확정일자가 확인됩니다. 이와 별도로 현황조사에는 60명의 전입 명의자가 더 나타나지만, 이들이 모두 603호를 점유하는 실제 임차인이라고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 특히 감정평가 대상 자체가 다수 호실을 포함하는 건물이므로 개별 호실별 전입·점유 명의를 대조해야 합니다.
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 서채연 주택 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.11.25 확정 2022.11.15 등기 2024.02.05 |
130,000,000원 |
선순위 대항력 없음
배당 여력 없음
인수 0원 예상
2020년 근저당 이후 전입·점유. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리.
|
현황조사상 배당요구 관련 기록이 확인되는 전입 명의자는 다음과 같습니다. 모두 기재된 전입일 자체는 2020.08.20 말소기준권리 이후입니다. 다만 각 명의자의 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 확인되지 않으므로 603호 임차인으로 확정하거나 독립적인 보증금 인수액을 산정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 관련 접수일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 백정흠 | 2022.06.16 | 2024.01.22 | 기준일 후 전입 보증금·우선변제 미상, 승계 미확인 |
| 허강민 | 2020.10.06 | 2024.02.22 | 기준일 후 전입 보증금·우선변제 미상, 승계 미확인 |
| 심가람 | 2020.10.26 | 2024.01.25 | 기준일 후 전입 보증금·우선변제 미상, 승계 미확인 |
| 홍찬용 | 2022.06.24 | 2024.01.25 | 기준일 후 전입 보증금·우선변제 미상, 승계 미확인 |
| 전홍주 | 2022.02.04 | 2024.01.30 | 기준일 후 전입 보증금·우선변제 미상, 승계 미확인 |
| 엄성윤 | 2021.02.04 | 2024.02.26 | 기준일 후 전입 보증금·우선변제 미상, 승계 미확인 |
| 변은샘 | 2023.01.20 | 2024.03.11 | 기준일 후 전입 보증금·우선변제 미상, 승계 미확인 |
| 유성윤 | 2023.02.23 | 2024.01.22 | 기준일 후 전입 보증금·우선변제 미상, 승계 미확인 |
| 유진 | 2023.02.14 | 2024.02.29 | 기준일 후 전입 보증금·우선변제 미상, 승계 미확인 |
위 명의자들의 배당요구 관련 접수 사실과 실제 배당순위는 별개입니다. 확정일자·보증금·최우선변제 자격이 확인되지 않아 개별 배당액은 산정하지 않았습니다.
그 밖에도 현황조사에 다수의 전입자가 나타납니다. 전입 명의가 존재한다는 사실만으로 모두 독립된 임차인이거나 모두 603호 점유자라는 뜻은 아닙니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후이지만, 임대차계약의 실재 여부·점유 개시·호실 귀속·보증금·확정일자를 개별 확인해야 최종적인 명도 위험을 판단할 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 34.3%라는 숫자의 함정
최초 감정가 190,000,000원에서 세 차례 유찰된 현재 최저가는 65,170,000원입니다. 감정가 대비 34.3%까지 낮아진 가격입니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 과거 감정평가액 대비 비율입니다. 해당 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서 이를 시세 대비 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 190,000,000원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 65,170,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
이븐2의 경매 이력에서는 평균 유찰 횟수가 2.7회로 집계됩니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 이것이 곧 적정 가격에 도달했다는 뜻은 아닙니다. 같은 건물 내에서도 주거용 호실과 업무시설 오피스텔은 용도가 구분되어 있으며, 면적·호실 위치·내부 상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남부산농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
5,520,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 후순위 주택임차권 · 서채연 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 선순위 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당이며, 서채연의 후순위 임차권에는 배당재원이 남지 않는 것으로 표시했습니다. 공동담보 배당조정, 실제 채권잔액, 당해세·최우선변제·배당요구 자격 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
현재 회차의 예상 채권자 배당금은 63,596,940원, 채권최고액 기준 미배당액은 5,456,403,060원입니다. 다만 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이 미배당액 전체를 603호에만 귀속되는 미회수 채무라고 해석할 수 없습니다. 또한 배당이 부족한 금액이 그대로 매수인의 채무가 되는 것도 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 5,456,403,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 5,475,602,142원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 5,489,041,500원 | 0원 |
회차별 인수 0원은 확인된 등기권리와 후순위 임차권을 기준으로 한 추정입니다. 확인되지 않은 별도 권리, 민간임대주택 관련 의무, 점유·명도 비용 및 매각조건에 따른 부담까지 0원임을 보증하는 수치는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도. 603호는 업무시설(오피스텔)입니다. 같은 감정평가 대상 건물에는 공동주택과 업무시설이 함께 포함되어 있어 주거용 호실의 거래가격을 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다. 토지면적은 872.7㎡로 건물 전체 부지에 관한 수치입니다.
- 건물 이력. 집합건축물대장상 명칭이 2020.11.01 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경되었습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 603호도 3회 유찰된 상태이므로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 신중히 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 603호 점유자 특정. 현황조사 전입자 기록을 호실별로 대조하고, 실제 점유자·점유 개시일·임대차계약·보증금을 확인해야 합니다.
- 서채연 임차권. 전입 2022.11.25, 확정 2022.11.15, 보증금 130,000,000원인 후순위 임차권의 매각 후 소멸 및 실제 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 배당요구 관련 명의자. 별도 배당요구 기록이 있는 명의자들의 임차목적물이 603호인지, 배당요구의 적법성 및 최우선변제 자격이 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록 유지 여부, 임대의무기간, 임대사업자 변경·말소와 관련한 처리 사항을 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 제2020-270호 공동담보목록과 근저당권 이전 내역을 대조해 603호에 관한 매각조건과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 동일 용도 실거래. 업무시설 오피스텔의 유사 면적·층·상태에 해당하는 최근 실거래와 최신 거래를 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 호실 내부 확인. 실제 이용상태, 불법 구조변경 여부, 설비상태, 수선비와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세 및 기타 법정 우선채권의 부담 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수와 점유”
부산 이븐2 603호는 감정가 190,000,000원에서 65,170,000원까지 최저가가 내려온 3회 유찰 물건입니다. 외형상 할인 폭은 상당하지만, 실제 시세보다 싼 가격인지는 아직 판단할 수 없습니다.
등기상 말소기준 근저당은 분명하고, 서채연의 보증금 130,000,000원도 선순위 대항력에 따른 인수대상으로 보이지 않습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그럼에도 민간임대주택등기와 다수의 전입 기록이 남아 있습니다. 실제 603호 점유자가 누구인지 확인하지 않고 '권리가 깨끗하다'고 결론 내리기는 어렵습니다. 공동담보의 배당관계와 오피스텔 실거래 시세도 함께 확인해야 합니다.
결론은 가격만 보고 즉시 응찰하기보다, 점유·임대등록·실거래 확인이 선행되어야 하는 신중 검토 물건입니다. 3회 유찰로 낮아진 최저가 자체는 매입 매력을 증명하지 않습니다. 권리상 인수 추정 0원과 실제 취득·인도 비용, 그리고 시장가격을 모두 확인한 뒤에야 합리적인 입찰가를 정할 수 있습니다.
