부산지방법원 2023타경111600. 이번 물건은 부산 수영구 민락동 이븐2 3층 304호입니다. 사건상 용도는 다세대로 표시되지만, 매각물건명세서 비고와 감정평가상으로는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 설명됩니다. 소유자는 류승우이며, 2020년 설정된 남부산농업협동조합 근저당을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 226,000,000원이 세 차례 유찰되면서 현재 최저가가 77,518,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 34.3%라는 사실은 실거래 시세 대비 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 본건 304호에 직접 대응하는 최근 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격 아래인지 판단할 객관적인 비교 기준이 부족합니다.
권리관계도 겉으로는 비교적 단순하지만, 실제 조사는 그렇지 않습니다. 2020년 말소기준 근저당보다 늦게 전입한 여러 명의 주민등록 기록과 이수진 명의의 주택임차권등기가 확인됩니다. 우선하는 대항력은 확인되지 않았으나 실제 점유자와 임대차관계를 확정했다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 3층 304호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 3층 304호 |
| 소유자 | 류승우 (2020.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 채권자 | 남부산농업협동조합 (경매개시결정 기재) |
| 청구금액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 임차권등기 | 이수진 · 미반환 임차보증금 117,800,000원 |
| 매수인 인수 산정 | 0원 (후순위 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
가장 중요한 기준은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며 공동담보목록 제2020-270호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.02.23 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 권리이전으로 말소기준일이 새로 정해지는 것은 아닙니다. 기존 근저당과 그에 종속되는 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 산정돼 있습니다.
주식회사케이디홀딩스 명의의 후순위 근저당권은 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐으나 2020.09.08 이미 말소됐습니다. 2024년 경매개시결정과 이수진 명의의 임차권등기는 말소기준권리보다 늦은 권리입니다.
② 임차인·점유 조사 — 이 사건의 실질적인 확인 과제
등기부상 304호와 직접 연결되는 임차권자는 이수진입니다. 임대차계약일은 2022.10.24, 주민등록 및 점유개시일은 2022.11.04, 확정일자는 2022.10.24로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024.03.28 접수됐으며, 미반환 보증금은 117,800,000원입니다.
이수진의 주민등록과 점유개시는 2020.08.20 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 날짜를 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못한 후순위 임차권입니다. 따라서 임차보증금이 최저매각가보다 많더라도 그 차액이 매수인에게 자동으로 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 점유 현황과 임대차 원본을 확인해야 하며, 보증금의 미반환 자체가 명도 문제까지 해결됐다는 뜻은 아닙니다.
한편 현황조사에는 이수진 외에도 60명의 전입 명단이 기재돼 있습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만, 개별 보증금과 확정일자, 실제 304호에 대한 점유관계가 확인되지 않습니다. 다수의 건물 관련 전입기록이 혼재했을 가능성이 있어 이를 모두 304호에 거주하는 실제 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수진 304호 임차권등기 |
2022.11.04 | 117,800,000원 | 후순위 | 확정일자 2022.10.24 배당요구 기재 · 실제 배당 0원 추정 |
없음 |
| 백정흠 | 2022.06.16 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.01.22 우선변제 미확인 |
없음 |
| 허강민 | 2020.10.06 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.02.22 우선변제 미확인 |
없음 |
| 심가람 | 2020.10.26 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.01.25 우선변제 미확인 |
없음 |
| 홍찬용 | 2022.06.24 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.01.25 우선변제 미확인 |
없음 |
| 전홍주 | 2022.02.04 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.01.30 우선변제 미확인 |
없음 |
| 엄성윤 | 2021.02.04 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.02.26 우선변제 미확인 |
없음 |
| 변은샘 | 2023.01.20 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.03.11 우선변제 미확인 |
없음 |
| 유성윤 | 2023.02.23 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.01.22 우선변제 미확인 |
없음 |
| 유진 | 2023.02.14 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.02.29 우선변제 미확인 |
없음 |
| 그 외 전입기록 51명 | 모두 말소기준 이후 | 미상 | 점유관계 미상 | 확정일자 미상 배당요구 확인되지 않음 |
없음 |
그 외 전입기록 51명 명단 보기
박종훈, 이주연, 장현철, 이연주, 박민진, 정영희, 정인영, 이로운, 김수현, 김도완, 장인영, 정미영, 이준표, 김지원, 김동현, 김민성, 이주원, 이정민, 김정용, 한은결, 김현준, 이리나, 조원현, 박예지, 김형주, 김은정, 이정욱, 서채연, 김경미, 조병규, 이예서, 김재연, 이현민, 김석재, 정현정, 김수은, 이수완, 김현서, 양기선, 이소영, 이명재, 양정미, 서석우, 장이화, 최하록, 김동찬, 최재현, 최주완, 서부교, 이미주, 신지웅.
모두 말소기준권리 이후 전입으로 기재돼 있습니다. 각 사람의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 304호 점유 여부는 별도 확인 대상입니다. 위 명단은 실제 현재 거주자 수를 의미하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 77,518,000원으로 감정가 226,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰됐다는 점에서 가격이 상당히 낮아진 것은 분명하지만, 최근 동일 호형의 거래 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 할인폭은 계산할 수 없습니다.
이븐2의 단지정보에는 28세대, 준공일 2020.08.07로 기재돼 있으며, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회, 매각률은 67%입니다. 본건은 3회 유찰 상태로 단지 평균 유찰 횟수를 이미 웃돌고 있습니다. 이 수치는 가격과 환금성을 살펴볼 보조지표일 뿐, 현재 최저매각가가 적정가격이라는 증거는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 54,262,600원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 37,983,820원 | 16.81% | 0원 |
향후 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각 일정이나 확정 가격이 아닙니다. 인수액 0원 역시 현재 확인된 권리 및 배당 산정에 따른 값입니다. 실제 취득 시 세금, 명도, 관리비 등 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 77,518,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남부산농업협동조합 이후 농업협동조합자산관리회사로 권리이전 |
5,520,000,000원 채권최고액 |
75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 77,518,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,795,324원을 제외한 75,722,676원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 산정됩니다. 후순위 임차권자 이수진에게 돌아갈 배당액은 이 계산상 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여도 없습니다.
근저당권의 채권최고액 5,520,000,000원을 기준으로 계산하면 미배당액은 5,444,277,324원입니다. 다만 이 근저당은 공동담보로 설정됐으므로, 위 채권최고액과 미배당 추정치를 304호 한 세대의 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보의 다른 목적물 및 실제 확정 채권액에 따라 배당관계가 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제·채권확정액·공동담보 배당관계 등에 따라 금액과 순위가 달라질 수 있습니다. 후순위 임차권의 미배당액을 매수인 인수액으로 자동 전환하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 5,444,277,324원 |
| 4회 유찰 가정 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 5,467,114,127원 |
| 5회 유찰 가정 | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 5,483,099,889원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물로, 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감 등이 적용됐습니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 서측과 남측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적은 872.7㎡, 공시지가 자료는 2,066,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 기재돼 있지 않습니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 명칭은 2020.11.01 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경됐습니다.
- 환금성. 단지정보상 28세대 규모이며, 경매물건 평균 유찰 2.7회, 매각률 67%입니다. 최근 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 본건의 적정 매도가격이나 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 304호 점유자 특정. 이수진 임차권등기와 현황조사 전입기록을 구분하고, 실제 304호 거주자와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이수진의 미반환 보증금 117,800,000원, 임차권등기, 확정일자, 배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다. 다른 전입자들의 임대차계약 및 보증금도 확인 대상입니다.
- 대항력 판정. 말소기준 2020.08.20과 각 전입·점유개시일을 비교하고, 선순위 대항력이나 승계될 임차보증금이 실제로 존재하는지 최종 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 5,520,000,000원과 청구금액 4,720,000,000원을 개별 호실의 실채무액으로 혼동하지 말고, 공동담보목록 제2020-270호 및 권리이전 내역을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 확인. 민간임대주택등기 및 임대사업자 관련 등록 상태와 매수 이후 적용될 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
- 실거래가 재검증. 동일 용도·면적·층·상태의 거래 사례를 확보해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 결정해서는 안 됩니다.
- 건축물대장 대조. 304호의 전용면적, 대지권, 건축물 용도, 내부 구조 및 공부상 표시를 확인해야 합니다.
- 명도·체납 확인. 점유자 퇴거 협의, 인도명령 등 절차와 공용부분 관리비 체납 등 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.26 매각 진행 여부, 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 확인 가능한 권리와 시세”
부산 민락동 이븐2 304호는 감정가 226,000,000원에서 최저매각가 77,518,000원까지 떨어진 물건입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 감정가와 현재 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다.
등기상 말소기준은 2020년 남부산농업협동조합 근저당권이며, 이수진의 임차권등기는 후순위여서 산정 인수액이 0원입니다. 이 점은 권리분석상 긍정적입니다. 그러나 실제 304호의 점유자를 확인하지 못했고, 다수의 전입기록 및 임대차관계가 정리되지 않았습니다. 최근 실거래 비교도 어려워 77,518,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
결론은 권리구조 일부 긍정, 점유·가격 판단 보류입니다. 세 차례 유찰됐다는 이유로 서둘러 응찰하기보다, 304호 실제 점유관계와 원본 임대차자료, 공동담보 관계, 비교 가능한 시세를 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 낙찰 후 실제 부담과 적정 시장가치를 어디까지 검증할 수 있느냐에 있습니다.
