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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 95,684,651원 ~ 111,835,836원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 210건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.14 2회 · 최저 92,610,000원
C 매력지수48 D-2 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경111600 · 동부지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
92,610,000 9,261만 감정가 189,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-14 D-2
동부지원 10:00
입찰 보증금
926만원
최저가의 10% · 9,261,000원
실거래 대비
▼ 7.4% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 1.00억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.207g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수액은 0원이지만 전입자 61명의 점유·배당관계 확인이 핵심이며, 최저가 92,610,000원이 감정가의 49%여도 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-2). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대·도시형 원룸형)

인수 0원이어도 전입 61명 — 부산 민락동 이븐2 501호

부산지방법원 2023타경111600 · 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층501호 (민락동,이븐2)
감정가 189,000,000원 · 최저매각가 92,610,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.14
48
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 전입으로 매수인 인수는 0원이지만, 전입자 61명의 점유·배당 확인과 민간임대주택 등기, 실거래 가격검증 부재를 함께 봐야 하는 물건
2020.08.20 말소기준보다 확인된 61명의 전입일이 모두 늦어 대항력 인수는 0원이나, 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상이고 민간임대주택 등기와 2회 유찰, 비교 가능한 실거래 금액 부재가 겹쳐 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💰 최저가 92,610,000원 📉 2회 유찰 · 감정가 49% 🧾 매수인 인수 0원 👥 현황조사 전입자 61명
한 줄 평 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권이고, 확인된 61명의 전입일은 모두 그 뒤라 자료상 대항력 인수는 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 다수 점유자가 있고 민간임대주택 등기도 존재합니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
감정가 / 최저가
189,000,000원
최저가 92,610,000원 · 49%
최저가 기준 실질취득
92,610,000원
매수인 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
전입 61명
보증금·확정일자 다수 미상

부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 5층 501호로, 매각물건명세서상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다. 등기상 소유자는 류승우이고, 2020.08.20 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합 명의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2024.01.09 임의경매개시결정이 기입됐습니다.

이 사건의 특징은 채권액보다 점유관계입니다. 현황조사에 이름이 확인된 사람은 61명이고, 가장 이른 전입일도 2020.08.31로 말소기준일인 2020.08.20보다 늦습니다. 각 조사자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있어 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 점유·명도 대상은 입찰 전 다시 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2023타경111600
소재지부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층501호 (민락동,이븐2)
물건종류다세대 · 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)
소유자류승우 · 단독소유
감정가 / 최저가189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구남부산농업협동조합 / 4,720,000,000원
말소기준권리2020.08.20 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 5,520,000,000원
매각기일2026.09.14
등기 확인일2026.08.28

① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하다

말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2020-270호에 포함돼 있고, 2024.02.23 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.

⚠️ 민간임대주택 등기 확인 2021.03.17 등기부에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록됐다는 표시가 기입돼 있습니다. 입찰 전 현재 등록상태와 경매 이후 처리 내용을 원본 자료에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 61명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사상 확인된 61명은 모두 말소기준일인 2020.08.20 이후 전입입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 배당요구가 확인된 사람은 백정흠, 허강민, 심가람, 홍찬용, 전홍주, 엄성윤, 변은샘, 유성윤, 유진입니다.

성명점유부분전입일보증금배당요구대항력우선변제승계
✅ 대항력 판단 가장 빠른 전입도 2020.08.31로 말소기준 2020.08.20보다 늦습니다. 확인된 61명 전부 말소기준 이후 전입으로 분류돼 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수는 계산되지 않습니다.
⛔ 점유·배당 확인 부담은 별개 인수 0원과 점유관계가 단순하다는 뜻은 다릅니다. 다수 전입자의 보증금·확정일자와 상당수의 실제 점유부분이 확인되지 않았고, 일부는 배당요구까지 제출했습니다. 입찰 전 현재 점유자와 매각물건명세서의 최종 기재를 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 189,000,000원, 현재 최저매각가는 92,610,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 64,826,999원, 4회 유찰 시 45,378,899원으로 제시돼 있습니다.

다만 이 사건에는 동일 단지의 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 89%가 확인되며 마지막 매각일은 2026.08.03입니다. 현재 회차가 이미 평균 유찰 횟수에 도달한 만큼 가격 판단은 별도의 실거래 원본 대조가 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정)-2,066,980원
2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합5,520,000,000원90,543,020원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 가정에서 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,429,456,980원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 92,610,000원)
회차별 미배당액
유찰이 추가될수록 근저당권 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
✅ 권리 관점 말소기준보다 앞선 전입자가 없고, 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 선순위 대항력 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
⚠️ 가격 관점 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 지표가 아닙니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 매각물건명세서상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다. 감정평가상 건물에는 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 있습니다.
  • 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 872.7㎡, 공시지가 2,066,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
  • 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
  • 명칭 변경. 집합건축물대장상 건물 명칭은 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 변경됐습니다.
  • 추가 확인. 감정평가서는 기호 51~55에 다락방이 있는 것으로 판단했다고 별도 기재하고 있으므로, 응찰 대상 호수와의 대응 여부 및 내부 이용상황을 확인할 필요가 있습니다.
  • 경매 통계. 이븐2의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 89%입니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 현재 점유자 특정. 현황조사상 61명의 전입자가 확인됩니다. 실제 501호의 현재 점유자가 누구인지 최종 현황을 확인하세요.
  • 보증금·확정일자 확인. 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 판단을 위해 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
  • 배당요구자 확인. 백정흠·허강민·심가람·홍찬용·전홍주·엄성윤·변은샘·유성윤·유진의 배당요구 접수가 확인됩니다.
  • 민간임대주택 표시. 2021.03.17 민간임대주택 등기가 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 처리관계를 확인하세요.
  • 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 금액과 직접 비교할 자료가 없습니다. 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
  • 공동담보·채권 이전. 2020.08.20 근저당권은 공동담보목록 제2020-270호에 포함되고 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있습니다. 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당보다 앞선 전입자는 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 선후만 놓고 보면 선순위 임차보증금 승계 위험은 드러나지 않습니다.

그러나 현황조사에는 61명의 전입자가 등장하고 보증금·확정일자·우선변제 여부가 대부분 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택 등기와 2회 유찰 이력이 겹칩니다. 최저가 92,610,000원이 감정가의 49%라는 숫자만으로는 부족합니다. 최근 실거래 금액이 없는 상태에서는 가격 메리트 판단을 유보하고, 현재 점유자·배당관계·민간임대주택 표시를 먼저 정리하는 접근이 적절합니다. 권리 인수는 0원, 실무 확인 부담은 큰 물건. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 시뮬레이션·감정평가 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않을 수 있습니다. 실제 점유관계와 임대차 조건은 변동될 수 있으므로 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본 서류를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층501호 (민락동,이븐2)

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