부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 이븐2 5층 506호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 5,520,000,000원으로 매우 크지만 공동담보가 설정된 권리이며, 해당 금액 전체를 이 호실의 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 경매개시결정 이후에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록도 존재합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%로, 감정가 대비 낙폭은 큽니다. 그러나 시세와 감정가는 다릅니다. 확인 가능한 동일 호실·동일 용도 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로 77,518,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 건물은 공동주택과 오피스텔이 혼재된 것으로 감정평가서에 기재되어 있어, 실제 506호의 공부상 용도부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층 506호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건 분류 다세대 |
| 공부상 용도 확인 | 감정서상 공동주택(연립주택·도시형 원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 혼재. 506호의 개별 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 지상 9층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 임차권등기 | 박예지 · 임차보증금 130,000,000원 · 2024.03.27 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.17 등기 · 임대 관련 법적 의무 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차권은 후순위
말소기준권리는 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전된 것은 기존 근저당권에 관한 권리이전으로, 새로운 독립 근저당권이 추가로 설정된 것과는 구별해야 합니다.
② 임차관계 — 보증금 130,000,000원과 다수 전입명의
이 사건에서 가장 구체적으로 확인되는 임차관계는 박예지의 주택임차권등기입니다. 등기상 임차보증금은 130,000,000원이고, 임대차계약일은 2021.01.29 및 2023.01.03, 전입·점유개시일은 2021.03.03입니다. 확정일자는 2021.02.01 및 2023.01.26으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박예지 건물 전부 · 임차권등기 |
2021.03.03 | 130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위 확정일자 2021.02.01 / 2023.01.26 |
보증기관 승계 없음 |
박예지의 보증금 130,000,000원은 현재 최저매각가 77,518,000원보다 큽니다. 하지만 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 매수인이 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 핵심은 말소기준권리보다 앞서는 대항력의 존재 여부입니다. 박예지의 전입일은 말소기준인 2020.08.20보다 늦고, 등기된 임차권도 후순위이므로 현재 자료상 보증금 전체가 매수인의 실질취득비용으로 고정되는 대항력 인수형으로 분류하지 않습니다.
현황조사상 추가 전입명의 60명 전체 보기
다음은 현황조사에 기재된 전입명의입니다. 실제 506호 점유관계 및 임대차계약과의 일치 여부는 미확인입니다. 보증금·확정일자 미상 명의의 우선변제 여부 역시 원본 대조가 필요합니다. 명의별 보증금을 추정하거나 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 점유범위 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
③ 가격 분석 — 3회 유찰의 의미
감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%로 가격이 내려왔지만, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 16.81% | 0원 |
추가 유찰 시 금액은 회차별 가정값이며, 향후 실제 매각가격이나 매각조건을 확정하는 값이 아닙니다. 인수액 0원 역시 현 배당분석의 계산값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 계산상 채권 미배당액은 5,444,277,324원입니다. 이는 근저당 채권최고액을 기준으로 산출한 수치로, 공동담보 전체에 관한 실제 채권잔액이나 해당 호실에 최종 귀속될 배당부족액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 또한 채권자 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.
집행비용은 추정값이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 확인되지 않은 임차보증금은 임의로 배당액에 넣지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물로, 위생·급배수·난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형에 가까운 형태이며, 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지 공시지가 자료는 2,066,000원/㎡입니다.
- 건물 명칭. 2020.11.01 집합건축물대장상 명칭이 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경되었습니다.
- 용도 구분. 감정서상 일부는 공동주택(연립주택·도시형 원룸형), 일부는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 대상 506호의 정확한 호별 공부상 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성. 이븐2 단지 통계는 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 67%입니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 개별 호실의 시장 유동성과 처분가능가격에 대한 추가 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현황조사에 다수 전입명의가 기재된 만큼 506호에 실제 거주하거나 점유 중인 사람과 임대차계약 당사자를 특정해야 합니다. 다른 호실 관련 명의가 혼재되어 있는지도 확인 대상입니다.
- 박예지 임차권 확인. 임차보증금 130,000,000원, 전입 2021.03.03, 후순위 임차권등기 2024.03.27 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 조사. 현황조사상 추가 명의의 보증금, 확정일자, 점유범위와 배당요구 사항을 확인해야 합니다. 미상 보증금을 0원이라고 간주해서는 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보목록 제2020-270호와 관련되어 있습니다. 담보 목적물의 범위와 실제 채권잔액을 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 제한 및 매각 후 법률관계를 확인해야 합니다.
- 호별 공부상 용도 확인. 공동주택과 오피스텔이 혼재된 건물이므로 506호의 건축물대장 용도와 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래가 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 사용하지 말고, 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최근 거래사례를 확보해 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자의 인도 가능 여부와 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 사건기록을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 권리는 많다”
이븐2 506호는 감정가 226,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가 77,518,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 낙폭만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 말소기준 근저당권 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 계산상 인수액도 0원입니다.
그러나 박예지의 130,000,000원 임차보증금 외에도 다수의 전입명의와 미상 임차관계가 남아 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동주택·오피스텔 혼합 용도 문제가 겹쳐 있습니다. 동일 호실과 비교할 신뢰할 만한 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리의 기본 순위는 비교적 명확하지만 실제 점유·임대차·가격 검증은 아직 필요한 물건입니다.
종합 판단은 C등급, 보수적 검토. 낮은 최저가 자체에 가점을 크게 주기보다는 506호의 실제 점유관계와 공부상 용도, 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
