부산지방법원 2023타경111600. 부산 수영구 민락동 ‘이븐2’ 5층 506호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 류승우이며, 2020.08.20 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.01.09 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.02.23에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
506호와 직접 연결되는 주택임차권등기는 박예지입니다. 임차보증금은 130,000,000원, 전입·점유개시는 2021.03.03, 1차 확정일자는 2021.02.01이며 임차권등기명령에 따른 등기는 2024.03.27 접수됐습니다. 중요한 점은 전입이 말소기준인 2020.08.20보다 뒤라는 것입니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 110,740,000원보다 많더라도 낙찰가 + 미배당 보증금 ≈ 130,000,000원으로 고정되는 ‘대항력 인수형’ 구조가 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 5층506호 (민락동, 이븐2) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 건물은 철근콘크리트구조 9층 |
| 소유자 | 류승우 · 2020.08.20 소유권이전(2020.08.07 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 · 공동담보목록 제2020-270호 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 확인일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 임차권
말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당입니다. 경매개시결정과 박예지 주택임차권등기는 모두 그보다 뒤에 접수됐고, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 특히 박예지는 전입일도 2021.03.03으로 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
② 임차인·전입자 — 506호 귀속을 구분해서 봐야 한다
사건에서 확인되는 임차·전입자는 61명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 다만 박예지를 제외하면 대부분 점유 부분이 ‘미상’ 또는 단순 ‘전부’로 표시돼 있어, 이 명단 전체를 곧바로 506호의 실제 점유자로 보기는 어렵습니다. 반면 박예지는 등기부 주택임차권에 506호·건물 전부가 특정돼 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주연 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현철 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연주 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민진 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영희 | 2020.11.18 | 전부 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인영 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이로운 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정흠 | 2022.06.16 | 미상 | 미상 · 배당요구 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허강민 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 · 배당요구 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도완 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심가람 | 2020.10.26 | 미상 | 미상 · 배당요구 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인영 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미영 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준표 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2022.07.06 | 전부 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2023.02.17 | 전부 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민성 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주원 | 2021.08.26 | 전부 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 2022.07.28 | 전부 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은결 | 2020.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍찬용 | 2022.06.24 | 전부 | 미상 · 배당요구 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이리나 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원현 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형주 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2020.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정욱 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서채연 | 2022.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전홍주 | 2022.02.04 | 미상 | 미상 · 배당요구 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병규 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예서 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석재 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현정 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수은 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수완 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양기선 | 2023.03.07 | 전부 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄성윤 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 · 배당요구 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정미 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석우 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이화 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하록 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동찬 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주완 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은샘 | 2023.01.20 | 미상 | 미상 · 배당요구 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성윤 | 2023.02.23 | 미상 | 미상 · 배당요구 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서부교 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 · 배당요구 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미주 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지웅 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예지 | 2021.03.03 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 확정일자 2021.02.01 배당요구 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 같은 이븐2 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각 성사율은 89%로 표시돼 있습니다.
그러나 실거래 금액을 이용한 최근 12개월 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 바꿔 읽을 근거는 없습니다. 따라서 110,740,000원이 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다는 평가는 보류해야 합니다. 이 사건에서 확인 가능한 가격 신호는 ‘2회 유찰·감정가 49%’까지이며, 응찰가 상한은 별도의 실제 거래사례 확인 뒤 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,350,360원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 108,389,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,350,360원을 제외한 108,389,640원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권 미배당액은 5,411,610,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 5,411,610,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 5,444,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 5,467,114,127원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가서상 이븐2 건물은 공동주택 (연립주택-도시형:원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 구성된 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 공시지가 2,066,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물명. 집합건축물대장상 2020.11.01 ‘케이디스페이스알파213’에서 ‘이븐2’로 명칭이 변경됐습니다.
- 내부 확인. 감정평가서에는 기호 51~55의 다락방 소재 가능성이 별도로 언급돼 있으므로, 506호가 해당 기호인지와 실제 내부 이용상태는 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 506호 임차관계 특정. 사건 내 확인 대상 61명을 그대로 506호 점유자로 보지 말고, 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 호수 기준으로 대조하세요.
- 박예지 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입 2021.03.03, 확정일자 2021.02.01, 임차권등기 2024.03.27을 확인하고 말소기준 2020.08.20보다 후순위라는 점을 최종 명세서와 맞추세요.
- 최우선변제 확인. 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당에서 소액임차인 최우선변제가 발생하는지는 별도 검토가 필요합니다.
- 공동담보 배당. 채권최고액 5,520,000,000원은 공동담보 근저당입니다. 다른 담보의 처분·배당 진행과 실제 잔존채권을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.17 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 실제 인근·동일 건물 거래사례를 확인해 응찰가 상한을 별도로 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 사건”은 같은 말이 아니다
이 물건의 말소기준은 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당이고, 확인된 전입자들은 모두 그 이후 전입입니다. 506호 주택임차권자 박예지 역시 전입일이 2021.03.03이라 보증금 130,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 낙찰자가 미배당분을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다. 현재 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 110,740,000원입니다.
다만 투자 판단에서 더 어려운 부분은 따로 있습니다. 사건 내 임차·전입 확인 대상이 61명이고 점유 부분과 보증금이 명확하지 않은 사람이 많으며, 선순위 근저당은 5,520,000,000원의 공동담보입니다. 또한 최근 실거래 금액 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 할인폭을 시세 할인으로 해석할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 임차인 특정과 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건”입니다.
