부산지방법원 2023타경111600. 수영구 민락동 이븐2 9층 903호, 감정평가상 용도가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 현재 최저매각가는 100,450,000원으로 감정가 205,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 금액 자료가 없기 때문에 이 49%만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 먼저 권리와 점유를 분리해서 봐야 합니다.
등기상 말소기준은 2020.08.20 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당입니다. 공동담보목록 제2020-270호가 붙어 있으며, 이 근저당은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 그 뒤에 설정된 유성윤의 전세권 150,000,000원은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당에서도 전세권 배당액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 9층903호 (민락동, 이븐2) |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류승우 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권 청구액 | 4,720,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.08.20 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 다만 민간임대주택등기는 확인
말소기준권리 이후의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.08.28 주식회사케이디홀딩스가 설정한 근저당 150,000,000원은 2020.09.16 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 배당모형에서 매수인이 금전적으로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 전입일은 모두 말소기준 이후
현황조사에 기재된 전입·점유 관련 인원은 61명입니다. 이 가운데 점유부분이 “전부”로 표시된 인원이 7명이고 나머지는 대부분 점유부분이 미상입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 기재된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.08.20 이후이므로 자료상 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 배당요구가 확인되는 인원은 9명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈 | 미상 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이주연 | 미상 | 2020.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 장현철 | 미상 | 2023.09.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이연주 | 미상 | 2023.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박민진 | 미상 | 2020.12.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 정영희 | 전부 | 2020.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 정인영 | 미상 | 2021.01.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이로운 | 미상 | 2021.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 백정흠 | 미상 | 2022.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.01.22 |
| 허강민 | 미상 | 2020.10.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.02.22 |
| 김수현 | 미상 | 2022.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이수진 | 미상 | 2022.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김도완 | 미상 | 2022.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 심가람 | 미상 | 2020.10.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.01.25 |
| 장인영 | 미상 | 2022.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 정미영 | 미상 | 2022.08.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이준표 | 미상 | 2022.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김지원 | 전부 | 2022.07.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동현 | 전부 | 2023.02.17 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2020.10.05 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이주원 | 전부 | 2021.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이정민 | 전부 | 2022.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김정용 | 미상 | 2020.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 한은결 | 미상 | 2020.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김현준 | 미상 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 홍찬용 | 전부 | 2022.06.24 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.01.25 |
| 이리나 | 미상 | 2020.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 조원현 | 미상 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박예지 | 미상 | 2021.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김형주 | 미상 | 2022.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2020.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이정욱 | 미상 | 2020.09.14 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 서채연 | 미상 | 2022.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 전홍주 | 미상 | 2022.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.01.30 |
| 김경미 | 미상 | 2022.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 조병규 | 미상 | 2020.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이예서 | 미상 | 2021.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김재연 | 미상 | 2023.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이현민 | 미상 | 2020.09.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김석재 | 미상 | 2020.09.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 정현정 | 미상 | 2020.09.17 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김수은 | 미상 | 2020.09.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이수완 | 미상 | 2020.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2022.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 양기선 | 전부 | 2023.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 엄성윤 | 미상 | 2021.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.02.26 |
| 이소영 | 미상 | 2022.12.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이명재 | 미상 | 2022.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 양정미 | 미상 | 2020.09.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 서석우 | 미상 | 2023.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 장이화 | 미상 | 2023.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 최하록 | 미상 | 2021.01.18 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동찬 | 미상 | 2023.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 최주완 | 미상 | 2023.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 변은샘 | 미상 | 2023.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.03.11 |
| 유성윤 | 미상 | 2023.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.01.22 |
| 서부교 | 미상 | 2021.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 유진 | 미상 | 2023.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.02.29 |
| 이미주 | 미상 | 2021.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 신지웅 | 미상 | 2023.10.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저가 100,450,000원은 감정가 205,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 다만 비교할 실거래 금액이 없기 때문에 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 51% 하락이라는 숫자만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,520,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 전세권 · 유성윤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 5,670,000,000원 중 98,243,700원이 배당되고, 미배당은 5,571,756,300원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 5,571,756,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 5,601,350,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 5,622,065,469원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 전제하면 안 됩니다.
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 건물 명칭. 집합건축물대장상 2020.11.01 “케이디스페이스알파213”에서 “이븐2”로 명칭이 변경됐습니다.
- 다락방 확인. 감정평가 대상 중 기호 51~55는 다락방이 있는 것으로 판단되어 내부 이용상황 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 본 호실 해당 여부는 원본 대조가 필요합니다.
- 경매 흐름. 이븐2 관련 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 89%로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 903호 점유자 특정. 현황조사에 다수의 전입자가 있으므로 주민등록 전입세대 열람·현황조사·매각물건명세서를 서로 대조해 실제 903호 점유자를 특정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일은 모두 기준권리 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 많으므로 배당·명도 협의에 필요한 금액관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 현재 등기와 관련 원본을 확인하세요.
- 유성윤 전세권. 등기 전세권 150,000,000원은 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 현황조사에도 같은 이름의 전입자가 있으므로 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 903호와 비교 가능한 최근 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구종기 서류와 교부청구를 확인하세요.
- 내부 이용상황. 감정평가서가 일부 호실의 다락방 가능성을 별도로 경고하고 있으므로 내부 구조와 공부 일치 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 ‘누가 903호를 점유하는가’가 중요
금전 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.20 근저당이 말소기준이고, 후순위 전세권은 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에는 61명의 전입·점유 관련 인원이 등장하고 대부분 호실 특정이 분명하지 않습니다. 게다가 민간임대주택등기도 확인됩니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리상 금전 인수는 0원, 점유·등기 실무는 확인 필요”입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 가격보다 먼저 903호의 점유관계와 민간임대주택등기 처리관계를 확정하는 것이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
